重慶房改方案醞釀擬申請開征房產特別稅

甚囂塵上的重慶房改和特別房產稅開征傳聞，幾經證實，其脈絡日漸清晰。

本報記者了解到，重慶市長黃奇帆在4月初的一個內部會議上稱，重慶的房改方案早在3月就開始醞釀制定，并在今年的兩會之前，向國務院提出了試點申請。

3月31日，國務院也專門召開會議并研究了重慶的房改方案。知情人士稱，有可能將在京、滬、津、渝四個直轄市率先進行房改試點。

此外，本報記者也了解到，重慶房改和特別房產稅的方案，經過幾易其稿和市政府的多次專題會議討論后，業已形成了初步的框架方案。因涉及到稅收開征的法律流程，此方案現在還在修訂之中，并將遞交給財政部和國家稅務總局審議。

記者了解到的版本是，重慶將以“低端，公租房保障；中端，市場供應；高端，堅決遏制”為原則，對房地產市場實施整體調控，將對高端房、多套房征收相應的特別房產稅。

房改方案：40%的人住公租房

重慶的房改方案，沿用了雙軌制供房模式。即讓30％—40％的人住公租房，60％-70％的人住市場提供的商品房。

這個雙軌制供房模式，將通過不同的稅收來進行調節。對公租房，政府實施四個不收：即不收稅，二不收出讓金，三不收配套費，四也不賺利潤。

普通商品房，則通過土地供應來調節價格。重慶在這方面已形成一套模式：堅持每年房地產的投資總量絕對不超過固定資產總投資的25％；堅持地價不超過房價的1/3；按人均30平方米的建筑面積，對各區域房地產開發總量進行控制。

統計顯示，目前重慶主城區住房共計175.3萬套，總面積1682.9萬平方米。其中200平方米以上的非獨棟大面積住宅為33549套，898.3萬平方米；高端住房面積1900套，總面積83.1萬平方米。

2009年底，重慶房屋均價為4179元，房屋平均售價與同年度雙職工年收入之比為5.9:1。這個比例雖處于安全線內，但最近也出現了房價上漲較快，投機趨多的狀況。

特別房產稅：外地人多套購房將收稅

重慶會制定出什么樣的特別房產稅方案，是本次重慶房改模式的重點，也是全社會普遍關注的焦點問題。據記者了解到的此次方案，重慶對特別房產稅的各個細節都進行了具體規定。

在征收對象上，分為高端住宅和多套房兩大類。

在高端住宅的認定上，獨棟住房如別墅等，不論面積、售價，一律納入征稅范疇；單套面積在200平方米以上、每平方評估單價達到上年度商品房均價3倍以上的高檔商品房，也將征收特別房產稅。方案解釋稱，重慶主城區分為市中心、內環和外城三個區域，各區域之間房價價差在3倍以上，將超過均價3倍以上的高端房屋列為征稅對象是合理的。

在多套房的認定上，方案提出：重慶市民個人擁有三套以上普通住房的，從第三套開始征收；在本市無戶籍、無企業、無工作的外地個人，擁有2套以上普通住房的，從第二套開始征收。

在征收周期和基準上，稅收征收周期為一年一收，稅基以當年度市場評估價的70%為基準，并且一年一定。

在征收稅率上，將按照不同房屋標準進行分檔次分級別征收，如別墅的征收稅率，就按不同檔次分為1%~3%的不同征收水準，大致與國外稅率水平相同。

在開征時間上，政府將確定一個明確的征收時間點，在這之后購買高端住宅和多套住宅的，將立刻開始征稅。對于在此時間點之前已購入高端住宅或多套住宅的，將另行選擇合適時間征收。

此外，重慶方案也明確指出，該稅種屬于地方稅收，由地方征用，并全部用于公租房建設。農村宅基地所建房屋，無論大小，均不在此列。

這是目前為止，對特別房產稅征收對象和征收規則最為清晰的標準界定。由于這個方案還在修訂之中，所以上述細則仍可能變動。有消息說，對本地市民個人的多套房認定，可能從3套提高到了5套，但記者未能得到官方證實。

操作問題：公務員集資建房算不算多套房

但在具體操作細節上，重慶方案還面臨著來自多方的諸多疑問。

重慶理工大學經貿學院院長許雄奇認為，重慶是針對房屋保有環節進行征稅，力度也非常大，但這個方案類似物業稅，當然也會遇到物業稅面臨的問題。特別房產稅如果是以市場評估價格來計價，那就存在偏高因素。“在香港，是按物業的租金水平來征稅的，租金比房價更能真實的反映市場水平。”

在多套房認定上，也存在問題。如個人住房，是以個人還是以家庭為單位計算？現在的炒房團，基本上不用一人名義購買多套房屋，而是想辦法搜集不同身份證化名購買。如此一來，將很難分清真正的多套房所有者。

此外，機關、單位的經濟適用房，要不要納入這個體系？如夫妻在不同單位上班，且都分有經濟適用房或集資建房，這些房要不要算入多套房？

“如果這類的經濟適用房不算多套房，那么機關事業單位的公務員又排除在納稅群體以外，而非公務員的高收入群體將成為主要的納稅人，這可能又是以窮人的錢補貼富人。”當地一位學者稱。

對于重慶擬實施的方案，有基層官員還存在另一種擔心：收了這個特別房產稅后，如果房價下跌，政府的財政收入會不會減少。房地產的影響是直接見效的，而短期內政府也不可能迅速進行產業經濟的轉型。

“政府本身是房地產受益者，這個改革，政府本身和雇員都會有影響。因此在操作層面，如何來保障它的貫徹落實，也是一個問題。這亦是物業稅提出十年，一直未能開征的重要原因。”許雄奇稱。

黃奇帆對此曾解釋說：“我認為可持續發展，地價不要那么高，房子住得舒服，各種白領人士住起來愉快，我的所得稅可以過買房抵扣，最后白領都會到重慶來買房，我們重慶就會成為高地。”

重慶當地一位政府官員表示，方案若真的實行下來，征稅成本很高，對地方財政也會有影響，但重慶有能力做好這件事情。

各方反應：房價可能不會暴跌

就在國家宏觀調控出臺之際的4月16日，重慶舉辦了為期四天的春季房交會，并創下了成交量和成交金額的歷史新高。共成交各類房屋18616套，比去年秋交會增87.60%；成交面積176.62萬平方米，增85.43%；成交金額88.75億元，增121.26%。

但這樣火爆的場面，短期內很可能不會再出現了。

中原地產重慶公司副總經理何偉堅認為，重慶的房改政策，對市場影響可能會非常大。以前持有物業是沒有成本的，現在成本增高且年年增收，是很利害的一招。會有大量物業拋出，市場房源增加就會有價格下調壓力。

“政策的影響太大了，現在市場觀望氣氛非常濃。”一位不愿透露姓名的開發商說，現在市場非常關注重慶的方案，會不會“雪上加霜。”

但房地產服務商策源機構重慶公司總經理張琰認為，重慶擬推出的這個試點，本身具有遏制豪宅、過度投資和多套置業的針對性，所以政策力度很大。“重慶豪宅并不算多，這個政策的推出，對于市場正常的剛性需求，不僅沒有影響，反而起到了鼓勵的作用。”

重慶金科集團副總裁李戰洪，同樣保著樂觀的態度：“房價增長過快，會帶來民生問題，但快速下跌，也會帶來金融、經濟的問題。中央包括重慶的政策，本質上是在促進房地產健康發展。”

“它使重慶地產市場比較成熟健康，不會發生暴漲暴跌，所以短期成交量會下降，但不會下跌。”李戰洪說。