"環京貧困帶"憧憬"經濟特區"

環繞北京長達1000公里的區域，正等待著一場開發熱潮的啟動。受“環首都經濟圈”概念的影響，以往被稱為“環京津貧困帶”的河北13縣市，一夜之間華麗轉身，有望升格為“經濟特區”。如果規劃變為現實，數百萬北京人或遷居河北。

“規劃正式批準前，原則上將不再審批環京的13個縣新項目以及建設用地。”不過，河北省常務副省長趙勇的這一表態顯然是臨時性的。11月15日，中國證券報記者在香河調查時看到，開發區內成片的土地已平整完畢，用以“圈地”的嶄新鐵柵欄延伸達十余公里；部分地塊上，零星搭建的廠房已經封頂。多家大型開發商已在此集結，參與一級開發的土地面積多達幾平方公里，甚至超過10平方公里。

根據規劃草案，環京區域將用2年左右時間，通過高鐵、輕軌、高速路網等交通設施，實現河北13縣與北京的同城化；隨后，逐步在養老、醫療、社保等方面實現一體化。

地產商已云集

“近日，河北省與北京市就建設環首都經濟圈達成框架協議，雙方高層已確立定期會晤機制，河北各縣市的具體規劃和定位不久也會出來。今后，被京津包圍的香河、三河和大廠將整合建設京東新城，在涿州及周邊建設京南新城，而懷來周邊則建設京北新城。”河北省一位不愿具名的地方官員透露。

新城建設必然帶動房地產開發的興起。據統計，目前僅在香河這座人口不到30萬的縣城，就已聚集了綠地、萬科、富力、合生、珠江、萬通、首創、北京住總等大型地產商。

統計數據顯示，今年1-9月，河北省房地產開發投資完成1624.4億元，同比增長50.8%；完成土地開發面積975.4萬平方米，同比增長16.1%；土地購置面積2040.1萬平方米，同比增長42.5%，土地成交價款273.2億元，增長86.4%。其中，環北京區域的縣市房地產開發投資和土地購置費用的增長更為迅速。

“在這一區域開發地產，已不再是單純的蓋房-賣房；更需要有城市運營的基礎和經驗。”一家大型地產商香河公司負責人表示。所謂城市運營，首先須參與土地的一級開發；其次是營建生活、交通、商業、醫療、教育以及其他基礎設施和社區配套；最后，還須參與解決融入中心城市的各種經濟和社會問題。

香河，距離北京天安門54公里，從國貿出發行車距離約50分鐘。該區域在環首都經濟圈中很可能定位為“養老基地和健身康復基地”。

“今后，養老、健身康復、休閑度假都將派生出大量住房需求；香河等區域綠化條件良好、水系健全、生活配套完善、與北京的距離適中，正是看好其區位、配套的優勢以及未來前景，大地產商才紛紛介入。”上述負責人分析。

2008年，就有一家地產商開始接觸香河，并在該地區參與土地的整合性開發。到目前，綠地、萬科、富力等地產商圈定的“勢力范圍”都已達到幾平方公里至十余平方公里之巨。

泄洪人口壓力

來自北京的方女士去年剛到香河一家地產公司工作，今年10月她在當地一項目——紫藤堡購買了一套總價約190萬元的聯排別墅。她在北京有一套40多平方米的老式公房，此次買房一是改善居住條件，二是看好區域的升值潛力。

據紫藤堡項目銷售人員介紹，紫藤堡的客戶中，70%以上為外地購房群體。由于河北省也有限外令，外地人購房無法貸款，因此，紫藤堡的外地客戶都是全款購房。而到環京區域購房的人群，主要是從北京“跳出來”的需求。

“北京的高房價問題，主要是由于人口膨脹過快，而土地供應明顯不足；河北環京區域經濟欠發達，原因是缺乏足夠的產業以及中高收入人群的帶動。圍繞首都建設一系列新城，既能緩解北京的人口和住房壓力，又能帶動河北經濟的發展。京冀高層一拍即合。”河北省官員透露。

由于城市功能過度集中，近年來北京出現了人口膨脹、交通擁擠、資源緊張、房價高漲、發展空間受限、改善生態環境壓力加大等突出問題。而河北恰恰具有土地優勢。

河北省常務副省長趙勇此前在接受媒體采訪時披露，環首都地區計劃建設三個百萬人口新城，以及7個人口在30萬人以上的中等規模城市，力爭在2-3年內與北京實現“同城化”。據此推算，如果規劃變為現實，可分流數百萬北京人到河北居住。

近年來，京津冀都市圈和環渤海區域經濟社會協調發展，很多北京人已經到河北的燕郊、香河買房置業。三地一直在著力推動形成功能互補、布局合理的區域產業協作體系。比如京津城際鐵路的建設，使得北京與天津的空間距離只有半小時車程，而規劃建設中的京唐高鐵、大七環等干線都將推動區域融合。

今年10月份，國內70個大中城市房價同比、環比漲幅雙回落，商品房銷售明顯下滑。1-10月，河北商品房銷售面積和銷售額分別增長66.6%和78.9%，遠遠高于全國的9.1%和17.3%。今年3月以來，河北省會石家莊的房價環比已連漲8個月。

產業配套緊跟

“拒絕睡城”是環首都經濟圈各縣市新城建設的一大目標。而根據河北省的規劃，將通過產業培育和企業總部的引入，實現入住群體當地就業。

建設部城市總體規劃技術審查專家組專家文國瑋指出，城市化過程當中應重視產業發展研究，以經濟發展帶動城市發展。二戰后，倫敦疏散人口過程中出現“睡城”。我國最近十多年也出現很多“睡城”，如北京的天通苑、河北的燕郊等。在環首都經濟圈規劃中，要做到居住與工作基本平衡，通過新的城市群功能完善，疏解城市交通及人口問題，使新城與中心城互補。

根據產業帶規劃，環首都經濟圈將結合沿海地區和首都的產業轉移，充分利用首都的科研院所、大專院校和首都產業功能的分解，建設高端產業帶。具體將建設四區六基地：高層次人才創業園區、科技成果孵化園區、新興產業示范園區、現代物流園區以及環首都養老基地、健身基地、休閑度假基地、觀光旅游基地、有機蔬菜基地、宜居生活基地。

趙勇認為，企業總部和大型企業的后臺服務可以轉移出去。比如把外資銀行的服務后臺都放在廊坊等。另外，包括部委，一些檔案、數字化的錄入管理，還有會議服務等，也是可以轉移的。他還指出，大量的企業總部，包括世界各地的企業總部設在北京，會帶來大量的人口聚集，造成首都擁堵，可以考慮轉移至新城，這樣居住在新城的人可以實現當地就業。