評論:成都房價將趨于平衡 剛需者購房可考慮

面對密集的新政，國內大部分城市的樓市成交量應聲下跌，而成都地產市場卻一線飄紅，甚至出現了罕見的“日光盤”，以及晝夜排隊搶購的異常現象。出現這種現象背后的真正原因到底是什么？會不會是政策調控下成都樓市的“回光返照”？現在是否適合剛需者購房？針對市民所關注的這些焦點話題，華西都市報記者專訪了四川大學博士生導師、四川營銷學會會長李蔚；四川中原地產董事總經理莊澤寶；成都星彥地產總經理張猛等專家、學者，就成都目前樓市的異常現象進行評說。

□專家訪談

房價平衡剛需者購房正當時

訪四川大學博士生導師、四川營銷學會會長李蔚

新政密集發布后，目前成都樓市中出現“日光盤”、晝夜排隊搶購的異常現象。對此，本報記者專訪了四川大學博士生導師、四川營銷學會會長李蔚。李蔚分析了三個方面的原因：一是眾多市民擠房貸優+ (論壇 新聞 視頻)惠政策“末班車”；二是成都房價目前趨于合理，吸引了周邊高端消費層的青睞；三是受“現金恐慌”心理等因素的影響。

三大因素點燃成都樓市激情

他說，三大因素中，最主要的原因是目前大量的購房者，面臨樓市政策還沒有一步到位的時間空隙，都想借機抓住調控政策的“尾巴”。比如現在部分樓盤的第三套房貸優惠政策還正在實施過程中，這樣無形之中讓想買房又沒有全額支付實力的購房者，加快了購房步伐。其次則是全國出臺的嚴厲樓市調控政策，針對的主要目標是一線城市，原因是這些城市的房價較高。目前在全國范圍來看，成都的房價較低，處于相對合理的空間。同時，成都輻射西南，是西部政治、經濟、文化中心，不管是投資還是居住，都吸引了很多高端需求者，他們擁有強大的購買實力，幾乎不受政策調控影響。

最后一個原因，是受通貨膨脹和限制購房政策雙重影響，部分市民出現了“現金恐慌”心理。他說，受物價上漲和人民幣升值等影響，部分手持大量現金的市民，擔心自己手中的現金安全，目前可供市民投資相對安全的渠道還比較少，在出臺購房限制政策的前期，就會出現大量的熱錢流向樓市，變成了固定資產。

房價平衡剛需者購房正當時

李蔚表示，國家出臺系列的樓市調控政策，現在已經遏制了城市房價瘋漲的現象，今后這種調控手段也將成為常態。而這種強有力的政策調控，重點是要穩定房價，實際目的也是為了防止房價暴漲。這種措施，被很多人誤判為是打壓樓市。“暴漲暴跌都不是政策調控的核心目的。”所以，他認為購房者根本不必為此迷茫。

“房價不可能大漲或大跌。”他建議，對于剛需者或改善型購房者來說，現在購房照樣是好時機。

颶風過崗，伏草惟存

星彥地產總經理張猛

亂拳可以打死老師傅，近期樓市早被打得暈頭轉向，各家公司的項目定位根本找不著北！以前營銷常用的一些雕蟲小技，什么目標客戶鎖定啊、戶型配比論證啊、USP價值提煉啊，灰空間啊、小步快跑之類的，在當前的市場形勢下，已經左右 不了戰局的勝負。

“取勢、明道、優術”，一直是營銷策劃的金科玉律，“勢”變，“道、術”隨之而變，當“大勢”變到一定程度后，“道、術”武功盡廢！因此，術不及道，道不敵勢，比如“限貸令、限購令、限外令”等一出，如果長期執行，項目定位反而變得簡單化了，哪種定位能生，哪種定位必死，或許不再讓人糾結，再比如“現樓銷售制”如果出臺，再加上一系列的購房資格審查等，我們積累了多年的操盤經驗，可能都會變成屠龍之術，毫無用武之地了。

預測樓市，不如預測政策，找準政策的脈絡，順勢而為，好聽點，叫做“戰略制勝”，但難度在于我們的調控政策不斷在變，早幾年砸向市場的，只不過是些枕頭、坐墊，毫無殺傷力，但今年的兵器，變成了鐮刀、斧頭，這東西見血封喉，行之有效，市場如果再不聽話，隨時可以玩上幾招！

正常現象被壓抑的樓市出現爆發

四川中原董事總經理莊澤寶

近期，成都房地產市場出現了久違的“日光盤”、以及晝夜排隊購房等現象。這些現象的出現，是否屬于市場真實的反應？

四川中原地產董事總經理莊澤寶認為，成都目前火熱的樓市，并非意外現象。他說，自“4·17”新政實施后，成都樓市和全國其他城市一樣，銷量立即下跌。尤其是在四月中旬，以及五月、六月、七月初期間，成都樓市銷量一直萎靡不振。但是，在銷量下跌的背后，并未削弱成都市場的剛需。這些市場剛需，在被市場壓抑到一定程度后，必將出現爆發現象。近期，隨著國家對西部開發力度的加大，成渝商圈優勢的逐漸呈現，就連美國《福布斯》雜志，都公認成都是未來10年中，全球最有發展潛力的城市。無論從理論上，還是從成都的宜居環境、生活方式上，都越來越被省內二級城市和省外購房者所接受，導致外地“購房軍團”前赴后繼地趕往成都。

從另一個角度上講，相比國內其他城市，成都的房價并不算高，其發展潛力很大。而成都的房價上漲幅度，一直保持穩中有升，并不像其他城市一樣大起大落。穩定的房價，不僅讓購房者對成都地產市場前景充滿信心，就連開發商也看好了成都的市場。在這樣的樓市背景下，成都房價總體來說是長期上漲，短期趨穩。尤其是在股市動蕩，投資渠道又相對狹窄的國內市場中，不少人在尋找資金投資渠道中，盡管知道國家對樓市調控的決心，但他們依然對樓市的前景看好。除了市場剛需購房外，少部分手中積有閑錢的市民，依然熱衷把資金轉移到房地產市場上去。

另外，近期，國內其他城市相繼出臺“限購令”。“山雨欲來風滿樓”，近期，盡管成都房管部門并未有出臺“限購令”的任何表示，但在坊間卻早已傳言著“成都版”的“限購令”，坊間傳言的“限購令”，無疑加劇了購房者的恐慌心理，導致部分原本選擇觀望的購房者，近期放棄觀望步入樓市。目前，成都樓市中，面積為80至100平方米的剛需戶型，這一戶型段的銷量占市場總銷量的40%以上。值得注意的是，由于“限貸令”的因素，催生了不少購房者在買房過程中，熱衷一步到位，選擇相對較大的戶型。