收購北京贏嘉中心 萬科大步踏入商業地產

在“稱雄”住宅地產多年，并連續創造月銷售超百億的記錄之后，萬科正式邁出了進軍商業地產的一大步。

不平的收購路

10月20日，萬科與中信地產就北京CBD贏嘉中心簽署戰略合作協議，贏嘉中心項目也正式啟動。

毫無疑問，這是萬科進軍商業地產的標志性一步。

根據公開的資料，贏嘉中心曾名為“三立大廈”及“富裕隆大廈”，位于北京CBD核心區域，東長安街南側，東三環國貿橋東南角，總建筑面積4.2萬平方米，其中地上面積3.6萬平方米。

該項物業由贏嘉置業發展有限公司在2001年底建成，后因開發商與中信嘉華銀行有限公司發生糾紛，而于2009年9月被查封并拍賣。項目經過三次易主之后，被債主中信嘉華銀行競得，并最終轉入中信地產名下。

今年5月，有消息傳出，萬科計劃以11.5億元的價格收購贏嘉中心B座，約3.3萬元/平方米。直到8月，萬科北京公司總經理毛大慶才對媒體證實此項收購。

實際上，萬科收購贏嘉中心的道路并非一帆風順。

在決議收購該項目后，有消息稱，萬科此番收購僅支付了2億元定金，需要的貸款卻被銀行拒簽。另外，對于這筆高達11.5億元的合同，萬科已經支付2億元定金的交易，作為上市公司的萬科卻遲遲沒有公告披露，因而有隱瞞交易嫌疑。

對于萬科此項收購的各種傳聞一直持續至8月份。在8月20日，萬科北京公司總經理毛大慶終于澄清表示：公司與中信房產就其持有的北京贏嘉中心B座項目已達成收購意向，目前已在產權過戶審批階段。

毛大慶還稱，該項目融資方案進展順利，并不存在銀行拒貸的情況。萬科已經就此樁交易與多家金融機構達成意向，一旦拿到產權證，就可以順利融資。同時，北京萬科旗下各項目今年以來銷售優異，上半年銷售額達51.8億元，現金流狀況良好，也并不存在“北京萬科資金鏈緊張”的問題。

而對于涉嫌隱瞞交易之說，毛大慶認為，按照深市上市規則，收購贏嘉中心B座的11.5億元大大低于公司2009年末經審計凈資產373.8億元的10%，即37.38億元，該項交易并不屬于重大交易行為，公司在此過程中不存在應披露而未披露的事項。

商業地產的步伐

據了解，贏嘉中心B座屬于舊樓改造項目，基本工作大概會在2010年底結束，萬科的目標是投入7000元/平方米改造成本，將之改造成一個公司標志性建筑。

有業內人士分析，一旦改造成功，贏嘉中心的出售均價或達到8萬元/平方米，比同處于北京CBD核心區的萬科藍山項目高。今年4月份，根據北京市交易管理網資料顯示，萬科藍山苑預售的樓盤單價都在4.7萬上下。

而據相關人士的調查顯示，與周邊同類型物業的租金220元/月/平方米相比，贏嘉中心的租金比較低。而中信地產持有的贏嘉中心A座的租金是160元/月/平方米，且價格還能再壓低。再者，贏嘉中心A座此前的出租率也不到70%。

因此，萬科在此收購項目的定位也就頗受關注。

早在今年4月外界傳萬科將收購贏嘉中心時，就有報道稱萬科會將該項目改造為酒店式公寓對外出售。而對于產品定位，毛大慶僅表示，欲做“中國目前沒有的產品”。

日前又有消息說，萬科會將贏嘉中心改造成高檔商住樓，但不管怎么變，其商業地產的性質還是一定的。而逐漸涉足商業地產也是萬科今年以來的明顯趨勢。

資料顯示，1月份，萬科投資35億在北京簽下在鳳凰新城開發建設住宅及商業設施的獨資項目；

3月26日，萬科以10.04億元的價格拍得東莞市長安鎮長青路地塊，該地占地面積75653平方米，將發展為60層的長安鎮地標性商業物業；

8月24日，萬科在福州斥資6.53億元拿下北江濱商務中心的B8、B10地塊，這兩塊地規劃用途都是集中式商業；

8月26日，萬科又以7.28億元的價格奪得佛山禪城季華五路四幅地塊，在四幅地塊中，地幅一凈面積為3507.79平方米，規劃為商業辦公、文化娛樂用地；

9月2日，萬科回到東莞，以4737萬元拿下了編號為20101003&DK002的地塊，該地塊用地面積共6342平方米，其中4770平方米為商業金融用地；

本月的20日，北京萬科與北京住總聯合體以21.2億的價格競得北京昌平區回龍觀村舊村改造住宅及商業金融用地，規劃建筑面積為36.4613萬平方米。