加息驚雷劈倒地產股

國慶節前“二次調控”政策的影響尚在蔓延，中國房地產業屋漏又逢連夜雨：10月19日，在市場普遍認為年內不會加息的情況下，央行突然宣布加息；也就是在昨日，住建部發布通知，上調個人住房公積金貸款利率。

“央行上一次加息是在2007年12月，時隔3年再度重啟，令我又回想起2008年的樓市下跌。”廣東一家中型民營地產企業的負責人昨日向南都記者表示，如果此次加息是進入加息周期的信號，那么房地產行業極有可能遭到重挫。“現在又上調了公積金，地產投機將受到嚴格的抑制，房價松動的概率進一步加大。”

加息對房地產開發商而言最大的影響在于資金鏈。盡管不少機構研究者均認為本次加息對開發商資金影響較小，但在昨日股市大盤上揚的格局下，地產板塊已經呈現出恐慌性下跌，多只龍頭股跌幅超7%。

考驗開發商資金鏈

“基于本次加息，5年期以上的貸款利率僅上調了0.2個百分點，對購房人的財務成本影響較小，我們認為本次加息并非針對房地產市場。”華泰證券地產行業分析師魚晉華認為，尚不能斷定本次加息是新一輪加息周期的開始，中短期內，對房地產市場發生較為直接影響的應該不是本次加息，而是13個城市的限貸及限購令。

但行業人士的看法則有所不同。上述廣東民營房企相關負責人表示，開發商極可能會調整自己的拿地和營銷策略，現金為王、加速資金周轉、更謹慎的策略或會被開發商普遍采納。他說，2007年也是因為連續性的加息和存款準備金率提高，令很多開發商的資金鏈極度收緊，再加上2008年以后連續出臺宏觀調控政策，以及全球金融風暴的影響，多家房地產公司甚至一度瀕臨破產的邊緣。

事實上，從加息本身來看，購房者的財務成本的確沒有提高多少，但開發商的開發貸款卻是實實在在地受到了影響。一般而言，加息意味著開發商開發投資的成本上升，增加的利息額將會對貸款比重較大的房地產開發企業帶來資金面上的壓力，促使企業采取手段縮短開發周期，加快資金回籠速度。

海通證券房地產行業分析師涂力磊分析認為，目前1年期貸款利率上漲0.25%，而中長期貸款利率只上漲0.2%。“對于開發商而言，加息主要加大開發商的財務成本，尤其是當期的現金流。但從我們對全部A股主流地產上市公司中報測算來看，加息所造成上市地產商中報稅后凈利潤的下降幅度很小。”

看法不一的關鍵點還是在中國是否將進入加息周期。換言之，此次加息是基于何種原因考慮，釋放出怎樣一種信號。在采訪中，大多數分析人士仍然傾向于認為并非進入加息周期的信號。

“對于這個問題，我們并不愿輕易下判斷。”廣發證券房地產行業分析師趙強認為，關鍵問題在于未來是否會持續、有規律地加息。如果是，則意味著中國已經進入加息周期了，那么對房地產的影響是長遠且不容小視的。反之，則可看做是一個警示，而非問題已到了非治不可的地步了。

地產股低開低走領跌大盤

資本市場是實體經濟的試金石。雖然各方對于加息對房地產行業產生多大的影響意見并不統一，但突如其來的利空消息一下子讓市場的投資者慌了神。

加息對市場心理層面的影響昨日開盤就體現得淋漓盡致。滬深兩市昨日大幅低開，其中滬指低開54點，但兩市股指在短暫的震蕩之后大幅上揚。開盤時，地產股跌幅居前。首開股份、保利地鐵、世茂股份的開盤跌幅均已超過5%。

全天地產板塊走弱，穩居跌幅榜前列，其中華發股份、福星股份跌幅超過8%，保利地產、蘇寧環球、中天城投、招商地產、云南城投、魯商置業及華僑城A跌幅超過7%，龍頭品種萬科A收跌6%以上，盤中一度逼近跌停。

這是9月29日至今，地產股連續拉陽后的首次大幅度下跌。二次調控后至今，房地產開發與經營業行業股票持續上漲到昨天略有跌幅，大智慧交易系統顯示，從9月30日到10月19日收市，上漲16.51%，同期上證指數漲幅為14.98%。

國信證券指出，長期而言，加息將增加房企開發成本，會減少房企拿地意愿，減緩樓盤的開發進度等。因而，多數房企會選擇去庫存化，減少新增量；長期以往會大幅度減少市場供應量。而中國正處于城市化高速發展期，樓市的需求正在穩步上揚。這樣供需雙方矛盾將更加激烈。

不同的是，招商證券分析師賈祖國反而認為應當堅持持有。在他看來，收流動性了，小股票和大宗商品行業股票將迎來一輪調整。此時拿地產股就顯得相對安全了；從房地產行業看，利空出盡，行業將向預期的方向發展。拿地產股再不用擔心房價上漲、擔心出政策的折磨了。

房產稅利劍始終高懸

就在地產股大跌的當口，住建部昨日下午再度祭出更嚴格的樓市調控手段，宣布根據19日《中國人民銀行關于上調金融機構人民幣存貸 款 基 準 利 率 的 通知》，對住房公積金存貸款利率調整，其中，五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。

如果說前日晚宣布加息更多的是為了抑制通脹和資產泡沫，那么昨日住建部宣布上調公積金貸款利率則是直指房地產行業。滿堂紅(中國)置業有限公司廣州分公司研究部主任沈銳培認為，加息再加上上月的房地產宏觀調控、限購等政策，對房產的影響會比較大，預計未來兩三個月成交量會持續下跌，何時反彈要視限購政策何時放松。

諸多分析人士認為，中國各部委相繼出臺了房地產調控政策的“組合拳”之后，加息的橫空出世必將使房地產行業再度承壓，房地產調控效果有望進一步強化。

但考慮到在“十二五”規劃中，中央政府提出了不求高增長而求高質量的可持續發展模式的目標，房地產行業將不再是中國的支柱行業，加息極可能就是為今后健康的貨幣環境打下基礎，更可能將是中國率先釋放退市的信號，而房地產業將可能面臨一個長達5年的調控期。

業界認為，被視為終極利器的房產稅或會推遲出臺。招商證券分析師賈祖國認為，未來1年半內行業供銷比都將在1.5：1，再加上收流動性，房地產行業會沿著調控預期的方向發展。此時，猛烈的行業調控政策就沒有必要出了。

“考慮到此次中央和地方政策已經連續出臺調控政策，政策疊加效應作用必然更大，樓市必然面臨重壓。”中原地產項目部總經理黃韜認為，在限購令出臺后市場已經進入明顯的觀望期，即便不出臺房產稅，預計接下來廣州樓市將出現量價齊跌的走勢。