北京中央別墅區奪地之戰 長實周大福牽涉其中

圍繞北京順義“中央別墅區”項目的打造，李嘉誠領銜的長江實業(集團)有限公司和鄭裕彤家族旗下的周大福集團意見相左，最終在此分道揚鑣。

據中國經濟周刊10月19日報道，龐大得高達100多萬平方米的地塊，寸土寸金的北京“中央別墅區”核心腹地，誰不想據而有之？

香港的一紙訴狀，將發生在這塊腹地上17年商戰往事一一勾勒出來。

“不可告人”的分手

公開信息顯示，圍繞北京順義“中央別墅區”項目的打造，李嘉誠領銜的長江實業(集團)有限公司(下稱“長江實業”，0001.HK)和鄭裕彤家族旗下的周大福集團意見相左，最終在此分道揚鑣。

這絕對是不可多得、價值連城的一塊土地。經過十多年的發展，北京溫榆河畔與京順路及機場高速路的交匯處已經逐漸形成了一個高檔涉外居住圈，相對于中央商務區，“中央別墅區”的概念在這里悄然成型。

這里有一個名叫薛大人莊村的地方，是中央別墅區最為核心的腹地。長江實業和鄭裕彤控制的另一公司新世界中國地產(0917.HK)在此掌控了一個高達127萬平方米的土地項目。據長江實業1998年年報顯示，其擁有該項目35%權益。新世界中國地產2000年年報顯示，其擁有該項目24.5%權益。

這個127萬平方米的土地項目，是一塊別墅用地，建筑面積為64萬多平方米。如果參照2009年11月大龍地產以3萬元/平方米的樓面價在該項目附近奪得了天竺22號地，這一項目僅土地價值，就高達近200億元。

2003年時，新世界中國地產的年報顯示，已經持有該地塊35%權益，并將這35%權益出讓給同為鄭裕彤旗下的企業——周大福集團。

事實上，順義薛大人莊村的該地塊分別由四家公司持有，即北京長樂房地產開發有限公司、北京富華房地產開發有限公司、北京麗來房地產開發有限公司和北京寶苑房地產開發有限公司(以下分別簡稱為長樂、富華、麗來、寶苑公司)。這四家公司同屬于另一家公司——北京麗來有限公司全資持有。新世界中國地產和長江實業各持有北京麗來有限公司35%的股權。

最終，長江實業和周大福集團卻將該塊地一分為二，各自獨立開發。

2003年，長江實業年報顯示，長江實業獨資持有長樂公司和寶苑公司。而富華公司和麗來公司則歸于周大福集團所有。隨后，長江實業在長樂公司、寶苑公司擁有的兩塊土地上開發出“譽天下”別墅，周大福集團在富華公司、麗來公司擁有的兩塊地上打造“麗宮”別墅。

對于此次分手，長江實業地產投資有限公司董事郭子威在接受媒體采訪時公開表示，“周大福集團希望建造大戶型的獨棟產品，而長江實業則想要打造小戶型別墅。”

看起來事實的確如此。

由周大福集團打造的“麗宮”別墅二期剛剛在8月底面世，該項目以超高端的獨棟洋房為主，入場門檻定為4000萬元，單套樓王最高價為1.7億元，每平方米售價逾7萬元。而長江實業開發的“譽天下”則以經濟型的聯排別墅為主。

事實上，長江實業和周大福集團已經將這個龐大項目一分為二。由于兩家公司各自持有北京麗來有限公司35%的股權，合計占股70%，因此，只要長江實業和周大福集團意見統一，就完全具備了處置北京麗來有限公司的發言權。

與此同時，剩余的北京麗來有限公司30%股權的所有者只能黯然離開。這個持有30%股權的“第三者”究竟是誰？他為什么要退出這個項目？以這個項目的前景和巨大價值，他愿意退出這個項目嗎？還有，長江實業和新世界中國地產最初是如何介入這一項目的？

據與郭子威有過接觸的媒體人士告訴記者，對此，郭子威不愿過多提及，曾經只是輕描淡寫地說：“這大約是十幾年前的事了。”2008年11月，“譽天下”別墅一期推出時，記者曾就此事撥通了郭子威的電話，當得知記者的采訪內容時，他以開會為由拒絕采訪，隨后便不再接聽電話。

十多年來，幾乎沒有任何公開的信息可以揭開這背后深藏的秘密。

雙線“利益輸送”

在長江實業和周大福集團分割薛大人莊村項目的過程中，卻表現出分配不均。公開資料顯示，整個薛大人莊村項目近127萬平方米的土地被裝在了長樂、寶苑、麗來、富華四家公司之中，隨后長江實業和周大福集團各分得兩家公司，但是這四家公司擁有的土地量卻不盡相同。

據新世界中國地產2000年報顯示，寶苑公司擁有的土地占地40.2萬平方米，建筑面積為20.66萬平方米；長樂公司擁有土地占地35.86萬平方米，建筑面積為18.39萬平方米；麗來公司占地21.66萬平方米，建筑面積為11.11萬平方米；富華公司占地29.33萬平方米，建筑面積為14.8萬平方米。

如此一來，在這一輪分割中，長江實業分得的長樂公司、寶苑公司的土地合計占地76萬平方米，建筑面積為39萬平方米；而周大福集團分得的富華公司、麗來公司的土地合計占地51萬平方米，建筑面積為26萬平方米。無論是從占地面積還是從建筑面積看，周大福集團都吃了個大虧，其分得的土地遠遠小于長江實業。

以“麗宮”別墅目前接近7萬元/平方米直奔10萬元/平方米的價格看，周大福集團賬面上因此幾乎減少了100億元。

周大福集團為何會舍棄這么大的利益？10月14日，記者就此致電周大福集團旗下的“麗宮”別墅項目公司，該公司回應稱負責人最近在外地出差，不便答復。牽涉此事的新世界中國地產對于記者的采訪要求目前也無回應。

最初由新世界中國地產持有的北京麗來有限公司35%的股權，在2003年被轉至周大福集團麾下。

據新世界中國地產2003年年報顯示，2003年3月20日，新世界中國地產以3.478億港元的價格將持有的Steady Profits Limited公司賣給周大福集團，Steady Profits Limited公司擁有北京麗來有限公司35%的股權。

事實上，周大福集團本來就擁有新世界中國地產約70%的股權，是其關聯控股股東，這一股權轉讓是否顯得多余？

對此，湘財證券地產研究員張化東表示，新世界中國地產是上市公司，而周大福集團是非上市公司，同樣一個項目創造的利潤，如果放在新世界中國地產中，其主要股東只能分取約70%的利潤，而如果放在周大福集團中，能分享100%利潤。

不過，這一轉讓必須取得北京麗來有限公司董事會的通過，而這個董事會由持股35%的長江實業、持股35%的新世界中國地產和持股30%的神秘第三者組成，這就意味著周大福集團要想在這個利潤巨大的項目中分一杯羹，除了新世界中國地產投票支持外，還必須取得長江實業或者神秘第三者任何一方的支持。

事實證明，長江實業投下了關鍵的一票。

最終的結局是，神秘的第三者黯然出局了，而周大福集團順利將北京麗來有限公司35%股權收入囊中，長江實業在下一步土地分割中成為了最大的贏家。

“第三者”訴諸公堂

兩家聯手的結果是，新世界中國地產換成了周大福集團，同樣的，兩家聯手也能將整個項目吞下。這是神秘的第三者始料不及的。

一個更有力的證據是，涉事的第三者已經將長江實業、新世界中國地產等告上法庭，這一案件將于今年10月26日在香港高院開庭審理。

這也使得神秘的第三者沉寂了十幾年后，終于浮出了水面。

張松，香港裕達隆集團有限公司董事局主席。據香港媒體2009年報道，張松及黃彩霞夫婦16年前邀請長江實業和新世界中國地產的母公司新世界發展，共同開發該別墅住宅項目，卻發現項目被以超低價出售給周大福集團，兩夫婦訴諸香港高院，向長江實業和新世界中國地產等相關方索取億元項目管理費以及有關損失。

相關報道僅僅透露出整件事的蛛絲馬跡，許多不為人知的細節和脈絡仍然有待理清。據接近張松的人士向記者證實，前段時間張松剛剛到過北京，再次為順義薛大人莊村別墅項目的糾紛準備材料，目前張松已趕至香港，準備訴訟。

結合前述長江實業和周大福集團兩家公司將順義薛大人莊村項目一分為二的事實，一個沉埋多年的商戰圖的輪廓就能勾勒出來了。

相關資料顯示，早在1993年，張松即購入擁有長樂、寶苑、富華、麗來四家公司的北京麗來有限公司，隨后張松引入戰略投資者，共同入主北京麗來有限公司董事局，其中張松夫婦持有北京麗來有限公司30%股權，長江實業和新世界中國地產分別持有35%股權。

對此，北京問天律師事務所張遠忠律師分析認為，一般在資金引入中，如果原控股方只引入一家資金實力雄厚的投資者，由于對手實力遠勝于原控股方，原控股方一旦在股權結構上處于不利地位，就很容易被對方吃掉，而如果引入兩家投資者，使股權相對分散均衡，就能起到制衡作用。

但是沒想到，張松設下的一個局，卻把自己套牢了。

據新世界中國地產2003年年報顯示，周大福集團以3.478億港元的價格買入Steady Profits Limited公司，連帶買入了Steady Profits Limited公司欠新世界中國地產的2.706億港元債務，這也就意味著Steady Profits Limited公司所持有的北京麗來有限公司35%的股權的價值僅僅為0.77億港元。

而北京麗來有限公司所擁有的土地建筑面積高達64萬平方米，35%的權益即22.4萬平方米，以轉讓價格僅0.77億港元計，單價僅為343港元/平方米。

這一轉讓過程發生在2003年，從相關訴狀顯示，張松認為，這一轉讓大大低估了土地價格，其項目價值當時應為20多億港元。

更具戲劇性的是，張松本來是整個項目的擁有者，但最終他出局了——原本由他擁有的四塊土地完全被長江實業和周大福集團占據。

據悉，張松在訴狀中指各方曾有協議，由北京麗來有限公司向張松支付2億港元項目管理費，同時張松夫婦可按股權分享出售項目的凈溢利。不過，后來北京麗來有限公司通過招標出售項目時，招標文件全部來自長江實業或新世界關聯公司，與張松無關。

張松指稱長江實業和新世界中國地產聯手將自己踢出局，為此，他向長江實業、新世界中國地產、新世界發展、北京麗來有限公司等提出訴訟，除了追討尚未收的1億元項目管理費，亦索取該項目的30%收益。

根據該案件號在香港司法機構網站查詢得知，這段雪藏了17年的往事，將于10月26日在香港高院一見分曉。

(劉暢 編輯)

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