260億布局 萬科商業版圖初現

除40余城市社區配套商業外，北京、上海、東莞再打造純商業項目

商業項目將是萬科接下來的目標。

2010年，萬科開啟的商業地產‘元年’來勢洶洶。

自去年年底萬科總裁郁亮明確表示‘2010年萬科將進軍商業地產’，過去差不多一年時間里，萬科已經通過直接拿地、收購項目等途徑，在北京、東莞、武漢等城市，投入大約260億元。萬科商業地產版圖初現。

中國指數研究院分析師苗琴對早報記者表示，萬科試水商業地產，對其拿地、更快更好地布局二三線城市的市場起到不小的推動作用。由于二三線城市政府更為重視土地的綜合開發，開發商的綜合實力將成為拿地的重要資本。

“以往商業地產實力欠缺的萬科通常通過合作的方式打造商業物業，出于長遠的考量，如今萬科涉足商業地產，無論是對未來的住宅建設、對拿地、還是對企業的自身綜合發展都是錦上添花。”她指出。

吞下30幅綜合用地

在萬科今年拿地過程之中，商業用地的影子越來越多。

中國指數研究院獨家提供給早報的統計數據顯示，截至2010年10月底，萬科在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額為454億元，權益規劃建筑面積共計1742萬平方米。其中，純商業用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達到154.8億元。

東莞市長安鎮長青路地塊是萬科拿下的純商業用地。今年3月份，萬科以溢出底價一倍的10.04億元高價斬獲。面對深圳正中、東莞博業、黃河實業等多家房企競爭，萬科志在必得，歷經136次爭奪。

進軍商業地產號角正式吹響，萬科踏入商業地產步伐同樣加快。

8月24日萬科在福州斥資6.53億元拿下北江濱商務中心的B8、B10地塊，這兩塊地規劃用途都是集中式商業；8月26日萬科又以7.28億元奪得佛山禪城季華五路4幅地塊，在4幅地塊中，地幅一凈面積為3507.79平方米，規劃為商業辦公、文化娛樂用地。

9月2日萬科回到東莞，以4737萬元拿下了一綜合用地地塊，該地塊用地面積共6342平方米，其中4770平方米為商業金融用地；10月20日，北京萬科與北京住總聯合體以21.2億元的價格競得北京昌平區回龍觀村舊村改造住宅及商業金融用地，規劃建筑面積為36.4613萬平方米。

苗琴指出，萬科作為房地產領域的領軍者，一向專注于住宅開發，在進入2010年以來，在商業地產上也動作頻繁。萬科開始了試水商業地產。2010年堪稱是開啟萬科商業地產的元年。

百億投資再加速

除了競拍拿地之外，萬科還通過直接收購項目、啟動社區配套商業等，實現進軍商業地產的大跨步。

萬科在10月20日與中信地產簽署北京CBD贏嘉中信戰略合作協議，以11.5億元收購北京贏嘉中心。這也被業內視為萬科在北京進軍商業地產的標志性一步。

北京贏嘉中心位于北京CBD核心區域，東長安街南側、東三環國貿橋東南角，總建筑面積4.2萬平方米。項目已于2001年建成。據悉，萬科準備著手改造，該樓的B座將投入7000元/平方米改造成本。預計未來售價將達8萬元/平方米。

早報記者還了解到，此外在北京，萬科今年還將啟動共計40多萬平方米的商業配套設施，這包括萬科藍山G1、G3號樓，以及長陽項目和五號公社等商業部分。

在西安，4月8日，萬科在曲江新區投資開發國際會展產業園區項目。據了解，該項目占地面積4872畝，集商務辦公、酒店公寓、現代物流于一體。萬科預計投入開發總資金達到80億元。

在武漢，5月26日，萬科與來自杭州的國內本土品牌酒店航母君瀾酒店集團簽訂協議，在萬科城內項目建造高端商務酒店。這也標志著，萬科在武漢同樣開始正式進軍商業地產。

苗琴指出：“新增項目方面，萬科連續分別在北京、西安、東莞和武漢四個城市，全力打造3個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，總投資額高達百億元。”

此外，在上海，萬科商業地產加速啟動。首個商業項目位于浦江新鎮的萬科VMO將在12月份正式上市，項目為商務獨棟和小戶型辦公花園廣場。此外，萬科在閔行七寶規劃的、總建筑面積22.5萬平方米的一站式大型購物中心也浮出水面。這將是萬科在上海的首個純商業地產項目。

商業版圖龐大

早報記者發現，今年年初至今，萬科在商業地產領域的布局已經涉及到北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市。

萬科地產總裁郁亮在2009年底曾明確表示，2010年萬科將進軍商業地產，萬科除80%開發項目為住宅產品外，其余20%將開發持有型商業物業，萬科商業地產計劃包括深圳5個酒店，及2010年落地的以服務為主的養老物業，同時預計未來三年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。

萬科地產董事長王石在今年8月對媒體表示，市中心大規模純住宅用地越來越少，更多是綜合體，萬科如果只做純住宅，就會失去很多機會；萬科預計今年開工面積800 萬平方米，明年達到1000萬平方米，基本上每年以25%～30%速度遞增，即使是做純住宅，也有8%公建，公建里面會有60%的商業面積。1000萬平方米中6%就是60萬平方米，連續這樣下去，這個量也是非常大。

“相對于華潤、保利等大舉進軍商業地產領域，萬科進入商業地產的步伐則顯得較為小心謹慎。”苗琴指出，關于是否進軍商業地產，萬科管理層內部的想法曾存在較大分歧。最終在各種因素的作用下達成了共識，嘗試與住宅相配套的其他物業類型。

自2009年來，眾多開發商宣布未來戰略規劃中開始增加可持有物業比例。商業地產成為了房地產業發展到一定階段的趨勢所在。華潤計劃未來讓投資物業對總盈利的貢獻達到20%～30%、復地持有物業比重未來將提升至20%、保利將商業物業投資比例增大到總體投資30%。

苗琴強調：“雖然萬科目前所做的商業地產主要是為給住宅項目帶來更多附加價值，但從長遠來看，萬科在商業地產方面的嘗試，是為把企業打造成為綜合開發商奠定了堅實的基礎。”