調控聲中 住宅用地一枝獨秀

保障性住宅用地將是未來供地主力

在第二輪調控中，上海土地市場漸漸趨冷，但住宅地塊卻顯得一枝獨秀。業內人士指出，由于住宅項目的開發模式相對固定，加之土地供應結構中的稀缺性，才會使得住宅用地如此受人矚目。

隨著調控的進一步深入，保障性住宅用地將逐漸成為供地主力。

住宅用地一枝獨秀

雖然在第二輪調控風暴下，上海的土地市場有趨冷跡象，超過半數的供地以底價成交，但似乎只要一有住宅地塊的身影，總會有熱鬧的場面出現，甚至不乏地王的誕生。

9月30日，新加坡仁恒置地集團以28.975億元的價格獲得唐鎮新市鎮D-04-14地塊，折合樓板價16102元/平方米，溢價率高達127%。

緊接著，10月14日，“滬五條”出臺僅一周，航頭中心鎮A1儲備地塊又以驚人的328％的高溢價率創下今年之最。由金地（集團）股份有限公司聯合天津穩富股權投資基金合伙企業共同拿下，總價高達22.86億元。

隨后，在10月的最后一場土地拍賣會上，10月上海最后一塊出讓的住宅用地，青浦工業園區富力東側地塊被旭輝集團以4.56億元拿下,溢價193%,樓面地價達8160元/平方米。

據方方地產提供的數據顯示，在今年9月10月成交的地塊中，住宅地塊的平均溢價率在118.0%。在超過一半的供地以底價成交的土地市場上，住宅用地顯然是一枝獨秀。

中國房產信息集團分析師薛建雄表示，今年以來住宅地塊的價格一直居高不下。一方面是市區住宅土地越來越少；另一方面是住宅的價格一直居高不下，加上開發商本身的產品運作能力的加強，所以能接受相對更高的地價。

看好未來住宅市場

開發商內部人士告訴記者，之所以眾多開發商熱衷住宅用地，主要還是因為住宅地塊相對商業項目的要求較低，模式已經固定，比較容易操作，風險就業要遠低于商業項目的開發。其次就是出于現金流的考慮，住宅項目以銷售為主，可以保證良好的現金收入。商業項目就不同了，區位較好的商辦多為租賃的，需要一段較長時間的培育期，這期間對于開發商的資金壓力很大。區位較差的，市場容量就有限，溢價能力又不如住宅。

加之，近年來住宅市場的需求量大，供應則相對有限，市場供不應求導致價格易漲不易跌。所以看好未來的住宅市場仍是開發商熱衷住宅用地的主要原因，尤其對于中小開發商而言住宅地塊更是不二的選擇。

中原物業顧問有限公司研究咨詢總監宋會雍認為，住宅地塊一再受到熱捧，說明眾多開發商始終看好未來的上海住宅市場。但同時這與土地市場的供應結構也分不開，上海土地市場上純住宅地塊的供需矛盾一直存在，純住宅地塊的稀缺也導致其競爭的激烈。

土地供應格局轉移

在8月、9月兩個月的大力推地之后，上海市完成全年供地計劃已無懸念，上海市規劃和土地管理局的推地腳步也逐步放緩。

10月，上海土地市場供應進入緩和期，據搜房網數據監控中心提供的數據顯示，10月共推出經營性用地22幅，總面積達66.7萬平方米，還不到9月推出的398.7萬平方米的零頭，供應量直線下跌83.3%。

在10月成交的70幅土地中，除去動遷安置房配套商品房用地外，僅有1幅純居住用地掛牌出讓成交，另外還有5幅商住兩用地塊。

對此，業內人士表示，在推出的大量地塊中，僅有1幅純居住用地，與近期的樓市調控政策不無關聯。在調控重壓之下，不管是地方國土部門，還是開發商，都對住宅用地“小心翼翼”，但住宅用地一經推出又馬上受到追捧，更是不乏地王和高溢價的出現，凸顯了住宅用地的供需矛盾。

中國指數研究院研究總監張琪指出，“新五條”已實施一個月，“銀十月”土地市場推出量和成交量雙雙下行，住宅用地成交樓面均價也呈下跌趨勢。“限地價競房價”、“限地價競面積”等土地出讓新模式開始試行，如果全面普及，將對地價和房價的過快上漲起到明顯的抑制作用，或在一定程度上增加保障性住房的供給。

保障性住宅用地成主力

在10月末，市規土局相關負責人向媒體透露，上海將強力推進住宅用地供應，特別是要加大保障性住宅用地土地供應和大型居住社區土地儲備工作力度的消息。

從近期的推地比例上也不難看出，保障安置房用地已成為土地市場的主力。

在10月成交的70幅經營性用地中，有37幅為動遷安置房用地，占成交總幅數52.9%，成交面積達213.1萬平方米，占總成交面積339.4萬平方米的62.8%。

市規土局相關負責人公開表示，通過大型居住社區內經濟適用房、動遷安置房、廉租房、公共租賃房、中小套型普通商品房等住宅用地供應和住宅建設，未來幾年，上海住宅供應總量將極大增加。這將進一步擴大保障性住房受益面，滿足各層次的住房需求。

搜房網分析師表示，動遷安置房用地的大量成交，緣于保障房工作的大力推進和樓市調控的不斷深入。在保障房建設方面，上海計劃到2012年經濟適用房的建設總量將達到30萬套，為了實現此計劃，土地的大量供應必不可少，可以預見，今后上海動遷安置房的供應量還會逐步增加。