資金“緊箍咒”加速房企整合

A股地產公司再融資已關閘一年多，近期，二次調控掀起的“限購浪潮”令房企已然緊繃的資金鏈再度雪上加霜。限購令下市場再度趨冷，房企經營性現金流將面臨更嚴峻考驗。

據中證報10月19日報道，A股地產公司再融資已關閘一年多，近期，二次調控掀起的“限購浪潮”令房企已然緊繃的資金鏈再度雪上加霜。一方面，今年以來不斷膨脹的土地購置量和開發投資額令房企的存貨值顯著上升；另一方面，信貸、信托、增發、企業債等融資形式齊收緊。限購令下市場再度趨冷，房企經營性現金流將面臨更嚴峻考驗。業內預計，部分中小開發商很可能因資金困局而被迫降價促銷乃至面臨被整合的命運。

新一輪房地產調控的主要手段，是通過大幅降低購房按揭的杠桿率，收縮開發商的“預售賬款”這一重要資金來源；從而減少房地產消費市場上的流動資金。幾次調控疊加效應，幾乎導致樓市流動資金減少近一半。一直以來，以定金和預售款為主的樓市流動資金占到房企資金來源的四分之一強。

根據國家統計局最新公布的數據，9月份，房地產開發企業本年資金來源環比已開始下滑，其中定金及預收款、個人按揭貸款等資金來源下滑明顯。已公布三季報的萊茵置業前三季度經營性現金流凈額為-21191.8萬元，而去年同期，公司經營性現金流凈額為6811.7萬元。

與資金“截流”形成對應，房企開發投資卻屢創新高。受中央加緊清查閑置土地以及地方擴大土地供應的影響，今年以來，房地產企業土地開發和購置的面積和金額增長迅速。統計顯示，前三季度，全國房地產開發投資33511億元，同比增長36.4%；房屋新開工面積11.94億平方米，增長63.1%；房地產開發企業完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費7111億元，增長83.7%。

業內人士指出，資金饑渴和開發升溫并存，銷售趨冷和庫存上升并存是目前房地產行業的主要矛盾；而形成這些矛盾的主要原因是房價高企。由于房地產開發周期較長，市場形勢的變化不會立即反映到土地儲備和開發領域；因此，開發商的資金問題也往往會“陷得很深”。

截至今年6月底，A股房企總負債接近6000億元，半數以上房企經營現金流為負值。以萬科為例，上半年該公司有367.7億元的銷售資金回籠，但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39億元地價后，還要應付上半年新增38個項目的支出；截至6月30日，現金凈流量已呈現負值。

下半年開始，調控效果逐步顯現，房企經營壓力陡增，三季度情況不容樂觀。業內預計，下半年房地產企業整體負債率可能進一步提升。

一項最新的調查結果顯示，88%的中國銀行家擔憂信貸政策收緊會給房地產行業的資金鏈帶來壓力，從而成為房地產業的主要風險。同時，71%的銀行家認為未來可能出現不良貸款額集中上升的情形。

不過，從行業慣例看，資金問題將主要集中于中小房企，部分企業很可能降價促銷甚至變賣資產。大型房企雖然也已出現資金壓力，但多數仍處于安全經營狀態；其應對危機和資產周轉的能力也遠強于中小房企。而隨著調控的深入，行業洗牌和整合將加速。

數據顯示，3年前，國內擁有項目的房地產公司超過6萬家，但到9月底，有開發項目地產公司已不足2萬家。業內預計，經過多輪洗牌后，國內最終保有連續開發能力的地產公司可能僅剩下1000家左右。屆時，地產行業的市場集中度和有序性將顯著提升，土地、市政配套等要素資源的利用率將改善，市場供應也有望擴大。

(吳蘭蘭 編輯)

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