老盤后期爭相開盤 均價漲跌不一

“二次調控”滿月過后，11月的第一個周末北京迎來一個開盤小高潮。

記者從北京市房地產交易管理網上看到，截至11月11日上午，共有11個項目取得預售許可證。而11月首個周末共有6個樓盤開盤，是“二次調控”以來難得一見的開盤小高潮。供應量的增加和中低價盤的入市，使得首周成交量大幅上漲64%。

10天11個預售證，開發商加緊推盤

根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，11月首周（11.1-11.7）北京市商品住宅供應出現激增，共有8個商品住宅項目取得銷售許可證。新增商品房1286套，新增面積16.53萬平米。對比此前一周（10.25-10.31）僅一個樓盤上市84套房源，新增面積9633.27平米。

來自北京易居房地產研究所提供的數據，以及記者采訪了解，“領證熱”直接使得上周末兩天北京共計有7個項目開盤，主要為老盤后期，只有城建·世華泊郡、世茂宮園為純新盤入市。

此外，11月10日又有潤楓錦尚苑、遠洋東方嘉園、吉祥家園獲得預售許可證。至此，11月上旬共有11個項目獲得預售許可證。而整個10月份，這一數據為15個。

對于此輪推盤熱，陽光100置業集團常務副總裁范小沖等業內人士比較一致的觀點是：年底將至，房企進入年度結算、沖擊業績的關鍵時期，部分企業可能加速推盤，回籠資金。此外，也是受12月1日起實行的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》影響，一些開發商擔心“錢袋”將被捂緊，達到預售條件的開發商便選擇加快開盤。

成交量大漲，價格漲跌不一

供應量大增，帶來了市場交易量的大幅上漲。

來自北京易居房地產研究所的統計數據顯示，11月1日至7日，北京商品住宅市場成交面積為33.98萬平米，環比上漲64.13%，成為全國十大城市中成交漲幅最大的城市。此外，新浪地產提供的數據顯示，11月首周北京商品房住宅日均銷售套數501套，環比10月最后一周日均銷售的247套，上升102.83％。

安邦分析師蘇晶認為，這段時間北京開盤數量有所上升，而且地段、價格都比較有優勢，因此一些一直以來觀望的剛性需求就釋放出來一部分。

從開盤樓盤看，成交價除世茂宮園為68000元/平米外，其他樓盤價格都在3萬元/平米以下，成交區域以大興居多。

在價格上，各項目漲跌不一。金地仰山成交均價18526元/平米，其8月首次開盤成交均價為15755元/平米；與此形成對比的是，同處大興區域的鴻坤·理想城，成交均價19831元/平米，相比3月份時的成交均價下降了約1500元/平米。

此外，記者發現，為吸引客源，新開樓盤的優惠折扣力度超強。最大的當屬世茂宮園。據銷售員介紹，所有購房者均享受8折優惠，6層以下的部分戶型還可以享受到7.5折的特價折扣。而全款購房者，在總房款享受9折優惠后可再參加8折優惠。

即將開盤的首開常青藤，也進行了部分戶型辦卡享受2萬抵16萬的優惠。

克而瑞分析師蔣曉群認為，目前市場需求主要以剛性需求為主，他們對價格最為敏感，因此開發商相對靈活的定價是比較理性的。

老盤·降價

鴻坤理想城單價比3月降了1500元

開發商：300多套房已消化了100多套

11月6日一大早，鴻坤理想城的售樓處里已集中了大量人群。這個位于大興西紅門地區的樓盤，此次開盤銷售均價為19800元/平米。11月11日，北京市房地產交易管理網數據顯示，其成交均價為19831元/平米，相比3月份的成交均價下降了約1500元/平米。

項目銷售人員告訴記者，鴻坤理想城上次開盤時的均價為24000多元/平米，在記者詢問為何這次價格出現松動時他表示：“這個也是跟著市場需求來的吧，不過這個真的是底價了，下次開盤肯定要漲的。”

不過項目相關負責人卻對記者說，“我們五六月份那批開盤的房源，均價也是在2萬元/平米左右，而且這次的產品和上次的在舒適度方面不一樣”。據其介紹，這次開盤截至10日，已經完成了2.5億的銷售額，300多套房子也已經消化了100多套。不過，11月11日北京市房地產交易管理網顯示，該批次房源共簽約了12套。

購房者：“算是地鐵附近的便宜房了”

當天到訪的大量購房人還是說明很多人關注鴻坤理想城，王女士就是其中的一員。她是懷柔人，在懷柔有房子，而且還不小，但是為了在西直門工作的兒子，不得不再買一套，“這個房價不便宜，我們只能買個一居的，但你看這么多人還是要買，能降下來嗎？特別是這里，等著地鐵一通，就更降不下來了。”

很多人和王女士的想法一樣，雖然表示價格仍然較高，但是即將開通的地鐵，讓他們覺得這個項目“算是地鐵附近便宜的房子了”。

地鐵4號線與大興線的貫通所帶動的購房者數量不少，據開發商的相關統計數據顯示，70%購買鴻坤理想城的消費者來自豐臺和海淀。

鴻坤理想城周邊已經相對成熟，樓盤距離西紅門地鐵站步行約15分鐘。而西紅門站旁，宜家與樂購正在建設中。鏈家地產經紀人范先生介紹，與鴻坤理想城很近的興海家園、瑞海家園的二手房的成交均價在1.4萬—1.5萬元/平米之間。

雖然這段時間周邊二手房成交情況并不理想，但范先生依然很有信心：“這里的房價不會跌下去，你看看地鐵，還有宜家，只有往上漲的可能。想買，要抓緊。”

恒盛波爾多 “平開”出貨快 簽約超八成

“8日開盤基本就把房源都賣完了，當天成交約300套。”恒盛波爾多小鎮營銷負責人馮嘯告訴記者。目前，這個位于大興采育鎮的大盤一期已基本售罄，二期將在明年二三月入市。

產品有差異，均價下跌近200元

記者在北京市房地產交易管理網上看到，該項目11月5日取得了N1—N8號樓共326套房的預售證，截至11日已簽約275套，是11月已開盤項目中的成交套數冠軍。

隨后記者以購房者身份致電恒盛波爾多小鎮，其售樓小姐明確表示：“手上已經沒有房賣了。”馮嘯解釋說，由于業主陸續交首付簽約和備案所需的時間，使得政府網站的數據有一定滯后性。

恒盛波爾多的這批房源成交均價7702元/平米。相比7月份開盤的N9—N16號樓成交均價7891元/平米，本次恒盛波爾多的均價小幅下降了近200元/平米。

馮嘯更愿意以“平開”來形容本次開盤。他表示，定價不同更多是因為產品上的差異，“N1—N8號樓的產品有精品洋房和部分花園洋房，前者不帶電梯，售價更低，兩者綜合下來就把均價拉低了一些”。

搖號后當場簽約，加快出貨

據悉，早在9月18日，項目N5—N8號樓的156套房源便舉行了搖號，基本都被購房者預訂，但由于沒有預售證，一直沒有簽約。“9月只是進行了一個選房活動、鎖定了一批客戶，并沒有收錢。”馮嘯表示，9月底樓市“二次調控”出臺后，這批客戶也出現了一定比率的退房情況，公司同時在不斷地蓄客進行補充。

此前，恒盛波爾多表示將在11月中旬開盤。但11月5日取得預售證后，8日即迅速開盤，并實行搖號結束當場簽約，盡量減少中間環節，加快出貨速度。

馮嘯表示提前開盤有兩個原因，首先是因為目前相關部門查得很嚴，要求開發商拿到預售證3天內開盤，不然會有捂盤嫌疑；更重要的是項目蓄客到了能支撐開盤的時候。此外，恒盛波爾多后期將有大量供應也是原因之一。據悉，明年春節期間，該項目二期將入市，主打200平米的大戶型花園洋房。

■ 老盤·漲價

金地仰山 ；位置戶型更好 ；均價19000元

上周末開盤的還有位于大興黃村區域的金地仰山項目。

記者從北京市房地產交易管理網看到，金地仰山共推出349套房，截至11月10日，網上簽約76套，成交均價為18526元/平米。

金地仰山于今年8月底首次開盤，產品包括高板公寓和花園洋房，其中高板的均價為15800元/平米。而此次開盤的產品僅是高板公寓，不過擬售均價達到19000元/平米，相比首次開盤價格上調2000元/平米左右。

金地仰山項目負責人告訴記者，這批產品中約30%為90平米兩居戶型，60%為120-140平米的三居戶型。目前兩居戶型基本售罄，三居戶型受總價及購房者貸款嚴格等原因仍在銷售。

對于此次定價較上期上調，該負責人表示，8月底大興黃村區域開盤的項目較多，其中保利茉莉公館、綠地西斯萊公館等更靠近地鐵的項目將區域的價格維持在16000元/平米左右，所以金地仰山首次開盤選擇了一個區域平均價格。而這次開盤區域內沒有更有力的競爭對手，同時這期產品的位置和戶型都較上期更好，公司認為產品的價值可以進一步提升，所以價格向上做出了調整。

■ 純新盤·低開

世茂宮園 純新盤折扣大 全款7.2折優惠

世茂宮園位于東三環北路，與團結湖公園相隔一條三環路，項目基本已經是現房銷售，站在樣板間中，可以清晰地看到三環以及央視大樓。

11月6日，世茂宮園正式開盤，均價68000元/平米。記者從開發商處了解到，目前項目已認購50多套，而據北京市房地產交易管理網顯示，已簽約43套。這樣的簽約量在高端住宅市場中算是比較好的。

折扣優惠多

世茂宮園由一棟板樓和一棟塔樓組成，體量較小，目前均價68000元/平米。記者從售樓處了解到，目前世茂宮園推出的各種折扣和優惠力度都很大。

所有購房的客戶，均可以享受到8折優惠，6層以下的部分戶型還可以享受到7.5折的特價折扣。此外，還贈送12000元/平米的精裝修，包括室內進口家具的贈送。

銷售人員告訴記者，如果全款購房，可以先享受9折優惠，然后再參加8折的優惠活動。一套單價84000元/平米的戶型，全款優惠后實際約為61000元/平米，每平米優惠了兩萬余元。而6層以下的特價房，優惠后的單價不到5萬元/平米。

據開發商介紹，世茂宮園雖然11月6日正式開盤，但從7月份后已開始銷售，而如此高的折扣優惠，開發商表示是在項目認購期內執行的該優惠政策，目前已經結束。

記者發現，單價較低的樓層，簽約套數較高樓層更多一些。

低價入市？

世茂宮園所處的三環是高端樓盤比較集中的一個區域，禧瑞都、霄云路8號等項目的售價基本已超過8萬元/平米，而世茂宮園折后的價格從4萬-7萬元/平米不等，價格明顯低于周邊。

由于世茂宮園是純新盤，據銷售人員介紹，為了給購買的客戶留足一定的升值空間，第一期開盤的價格比較低。而樓層較高位置比較好的戶型，可能還會提價。

■ 開盤預告

首開·常青藤 周日開盤 折后單價約24000元

位于東壩區域的首開常青藤預計本周日開盤選房。記者走訪售樓處現場了解到，該項目目前主推二期瓏藤的4號樓，為6層板樓，戶型面積為82至150平米的二居、三居和躍層小院三種戶型，為毛坯產品，預計明年年底交房。

目前，項目銷售均價為26000元/平米，辦卡享受2萬抵16萬的優惠，相當于24000元/平米，而150平米的小院戶型更可享受2萬抵27萬的優惠。但優惠僅限4號樓的總共34套房源。

據了解，首開常青藤在今年9月后的兩次開盤時，均價均為26000元/平米，但辦卡客戶和團購客戶有不同程度優惠。9月24日開盤，參加團購的客戶最高優惠38萬元，一次性付款再享受9.9折。10月14日開盤，白金卡會員享受兩至三居總房款減16萬、小院戶型總房款減26萬元的優惠，一次性付款再享受9.9折。

據悉，項目從上周末開始排號，目前已近積累50個客戶，將采取搖號選房。記者從來訪的幾位意向購房人處了解到，如果項目價格為24000元/平米，他們可以接受。但也有個別購房人表示，價格降到22000元/平米才會接受。

潤楓錦尚 住宅收官 價格漲跌仍是個謎

11月10日，位于大興區南五環舊宮鎮的潤楓錦尚拿到了銷售證。該項目營銷負責人房奔表示，開盤時間將按照建委要求進行，售價以網站公示為準。目前政策要求開發商在拿到預售證三天內開盤，否則有捂盤嫌疑；而售價相較申請價，只能低不能高。

記者在北京市房地產交易管理網上看到，該項目新取得的預售證房源潤楓錦尚2、3號樓的248個地下車庫，以及9號住宅樓，后者是該項目最后一棟樓，共80套房源，預售價格為16625元/平米。

記者發現，潤楓錦尚今年6月開盤的7、8號樓，預售價格分別是每平米19618元和18833元，實際成交均價為16665元/平米。單以申請預售價格比較，9號樓比7、8號樓低了近2000元/平米。據悉，9號樓是該項目的收官之作，位于整個項目的中間位置，為10層板樓，戶型是130平米的三居。房奔表示：“目前沒有什么辦卡等優惠活動，因為畢竟是最后一棟樓，希望能按照市場正常的節奏銷售”。

本周，記者曾多次以購房者身份詢價，不同銷售人員給出的價格差異較大，從17500元—18500元/平米都有，并主推購買8號樓一層剩余房源，定價在17000元/平米以上。至此，9號樓最終的銷售價是多少，目前仍是未知數。

■ 記者觀察

“年關”沖刺開始

11月首周出現的“領證熱”和“開盤熱”只不過是2010年最后兩月樓市的開場秀。進入11月第二周，開盤項目有增無減。MOMA萬萬樹11月10日已開盤；目前明確開盤的還有7克拉、北京蘇活、首開常青藤。11月10日，又有3個樓盤獲得預售許可證。這些項目中老盤后期居多。

雖然根據11月各房企發布的1-10月銷售數據看，恒大、萬科、保利和龍湖等多家上市房企前10月業績已提前或已接近完成全年銷售目標，但今年最后的兩月，各房企也都有項目推出。

“年底是房企的業績沖刺時間，因為職業經理人一年的考評都是與公司業績掛鉤的。即使完成了全年目標，房企還會有更多的預期。”陽光100置業集團副總裁范小沖如是說。

亞豪機構市場總監郭毅認為，畢竟提前完成全年業績目標的還只是少數公司，大部分的公司還沒有完成。此外，進入年底，房地產企業進入年度結算的關鍵時期，需要大量資金儲備，部分企業可能加速推盤，回籠資金。受12月1日起執行的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》的政策影響，之前房價壁壘在打破，從目前來看，房價已經從遠郊項目開始松動，接下來還將會有項目低價入市。