境外熱錢提速潛入國內樓市

熱錢有沒有流入到內地樓市？國家統計局的數字至少從側面印證了人們的猜測。昨日，國家統計局發布今年1-10月全國房地產市場運行情況顯示，房地產開發企業利用外資539億元，增長43.3%，這已是自6月以來連續5個月保持增長，同時增幅也創下了近兩年來的新高。

上海易居中國研究院綜合部部長楊紅旭表示，今年以來，房地產在首發、增發、配股等種種融資渠道并無進賬，但從此前相關部門公布的60家房地產企業資金狀況調查報告中可以看出，目前開發商的資金鏈并非十分緊張。“錢從哪來的，雖然沒有熱錢流入內地樓市的具體證據，但連續5個月利用外資的大幅增加已經說明了熱錢流入的可能性已經存在。”一位知情人士更是透露，由于此前上漲幅度并不大，在二三線城市擁有大量項目及土地儲備的房地產企業成為熱錢追捧的對象，通過“外保內貸”的形式，部分境外熱錢已經流入上述類型的企業。

所謂“外保內貸”是指境外企業將境外資金或者授信額辦理相關手續(如存入銀行離岸中心)之后，由銀行離岸中心出具擔保函給境內分行，而分行接收到擔保函就可以為境內企業提供人民幣授信。通過這樣的“外保內貸”的業務，可以借助境外公司的協議支持境內公司的發展，境外公司在享有較高授信的情況下作為境內授信的擔保條件。境外資金無須匯入到境內，免除資金退出時面臨的不確定因素，這卻也成為熱錢流入的一個可乘之機。“‘外保內貸’不僅可以分享房價上漲帶來的增值，畢竟二三線城市的上漲空間還存在，而且對賭人民幣匯率升值也帶來不菲的收益，僅匯率升值部分就基本可以覆蓋融資成本。”上述知情人士表示。

北京中原地產三級市場部研究總監張大偉也表示，從近期外資企業、投行對房地產相關領域的頻頻出手，也能看出“熱錢”涌動的一些蛛絲馬跡。繼年初高盛宣布注資21世紀不動產后，近日業內再度傳出北京另外一家大型中介公司正在洽談海外基金，據媒體報道，該基金還是高盛。在今年9月房地產門戶網站搜房網上市的過程中，作為搜房網上市的主承銷商和第一個風險投資者，高盛已賺得盆滿缽滿。

“國11條發布后監管部門對外資直接入股房地產開發企業管得非常嚴，因此不排除有“熱錢”曲線進入相關領域。”張大偉所提及的“國11條”便是今年1月10日，國務院頒布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中明確提出，有關部門要加強對跨境投融資活動的監控，嚴防境外“熱錢”沖擊國內樓市市場，這是2008年以來，房地產調控政策中第一次重提“熱錢”問題。

針對上述情況，楊紅旭建議，當務之急監管部門應該對開發商的資金情況進行一次徹底摸查，另外嚴密監控買賣領域的動向，避免在調控的當口出現“熱錢”炒作的危險。“必要的時候可以考慮重啟或加碼限制外資購買成品房的政策。”