恒大再發6億美元票據 內房股香港發債潮重臨?

隨著銀行逐步收緊借貸，內地房地產商的香港發債融資潮似乎正在醞釀中。

4月14日一早，恒大地產（03333.）宣布，分別向香港地產公司華人置業（00127.）的全資子公司Harbour Trade Limited及華人置業主席劉鑾雄，發行3.5億美元及2.5億美元額外優先票據，該票據2015年到期，年利率13％。去年11月恒大在香港上市時，華人置業就是恒大的基礎投資者之一，認購了5000萬美元的新股。

恒大本次發行額外票據所得款項凈額約為5.85億美元，計劃用作為現有及新增物業項目提供資金。新鴻基投資服務有限公司是此次交易的安排人及交收代理人。

同一天，恒盛地產（00845.）也宣布計劃發行票據，具體的票據定價安排隨后厘定。而在一個星期之前，另一民營發展商碧桂園（02007.）已先行宣布，擬定國際發行七年期優先票據。

這多少有些“口是心非”的意味。一方面，近期多家內地發展商在09年度業績會上紛紛表示手中資金充裕，今年將大展拳腳建樓售樓。另一方面，他們在境外高息舉債的動作卻也在大行其道。

14日，野村國際（香港）有限公司的分析師金增祥對本報記者表示，由于近期內地的籌資通道因政策調控而受阻、在香港市場發新股的價格也不太理想，因此地產公司會傾向于發行票據。

“在香港市場發債利率比較高，但由于發行的是美元票據，市場對于人民幣有升值預期，如果這些票據在五年之后還，償還的利率實際上沒有13％那么高。”金增祥說。

恒大很差錢？

這已是恒大今年內第二次出手。早在今年1月22日，恒大就宣布完成發行7.5億美元的5年期優先票據，年利率也是13％，創下了內地在港上市房企的發債規模新紀錄。美銀美林、高盛及中銀國際是其經辦人兼聯席賬簿管理人。

一位接近恒大的人士對本報記者表示，今年1月恒大的發債所得金額、一月份的新增現金余額，加上應收預售樓款等，總計手頭現金高達到300億元。

不過，在分析人士看來，恒大依然缺錢，土地應付款和建筑費用方面都需要大量資金。

在2009年，恒大全年純利為10.5億元，不過撇除投資物業公平值收益及財務擔保回撥因素，核心盈利僅為2.1 億元，與08 年4.4 億元的核心盈利相比，下跌52.27％。去年恒大的合約銷售額高達303億元，按年增長402.3％，不過其中價值276.4億元的部分將在今年竣工，有關項目的收入要在今年入賬。

業績報告顯示，截至去年底，恒大地產持有現金總額(包括現金及現金等值物及受限制現金)143.8億元，銀行貸款總額為141.8億元，未動用的銀行融資額度204.5億元，以及尚可收回的合約銷售款額為57億元。

金增祥說，恒大今年計劃竣工面積為800萬平米，即使按照2000元一平米的建筑成本，也需要160億元。恒大手頭上的現金以及售樓的銷售款，也只是剛好可以支付建筑費用而已。另外，也有消息指出，恒大今年預計的建筑費用高達290億元。

恒大的首席財務官謝惠華此前透露，截至2009年底，未償付的土地款項約79億元，今年需付41億元，明年和2012年則分別支付14億和23億元。

建銀國際分析師王韌對本報記者表示，為了保持穩定的現金流，以及支付將近80億元的土地款項，恒大只能選擇發債。而且恒大去年在香港上市時融到的資金并不多，不足以支持其高速發展。

對于恒大最新公布的發行票據計劃，評級機構穆迪助理副總裁及分析師曾啟賢在4月14日指出，增發債券可為恒大地產迅速的發展計劃提供額外資金，穆迪預測其EBITDA對利息比率約4倍，調整后債務對資本比率為55%，其財務狀況與B1評級水平相符。

“恒大地產在今年第一季的銷售保持強勁，合約銷售達人民幣84億元，符合我們預期。”曾啟賢說。

截至去年底，恒大的一年到期貸款約為63.6億元，占總借貸的44.8％；1－2年到期的貸款為24.9億元，占總借貸的17.6％；2－5年到期的貸款約為53.3億元，占總借貸的37.6％。金增祥說，恒大要發行五年期票據，也可以調整其總借貸中短債和長債的結構，提高長債比例。

內房股香港發債潮來臨？

近期多家開發商扎堆發債，很可能與會計準則的要求有關：發債體必須在財年結束后4 至5 個月內發債，否則就需要另外準備一份業績報告。因此不少有資金需求的內地開發商，會爭取在公布業績后到5月中的時候籌備發債。

碧桂園在4月7日宣布邀請接納收購未贖回的本金總額43.14億元2013年到期的可換股債券，并擬定發行七年期優先票據。對于這次的再融資計劃，碧桂園有關人士表示，發行票據所得款項將主要會用于提前回購可換股債券。近日有市場人士透露，碧桂園建議發行的優先票據，年利率最終定為11.75%。

穆迪也指出，碧桂園債券發行所得將用于收購其2011 年2月賣出期權到期的可轉債。因此擬發行的債券將改善碧桂園的短期流動資金狀況。

截至去年底，碧桂園手持現金及銀行存款共約84.24億元，負債比率由08年的40.9%增至53.3%。其總借貸175億元中，國內項目開發貸款占103億元，境外貸款中可轉債43億元，高息債26億元，其他商業貸款3.5億元。

碧桂園握有80多億現金，雖然財務總監伍綺琴表示資金充裕，不過碧桂園今年的開支也不小：土地儲備約70億元，包括應付未付的22億元，以及50億購買新增土地。資本開支的另一個方面是土地建設投資，預計約4億元

而在4月14日宣布發行票據的恒盛地產，將于4月15日起向亞洲、歐洲及美國的機構投資者展開路演簡介會。而建議的票據的定價，包括總本金金額、發售價及息率，將由聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人德意志銀行、摩根大通以及渣打銀行通過入標定價的方式來厘定。

恒盛地產在公告中表示，計劃把票據的收益用于對新增及現有項目提供資金（包括建造費用及土地成本），以及供作一般公司用途。

根據恒盛地產的業績報告，2009年恒盛實現合約銷售額67.1億元，同比增加77.6%；凈利潤為23.66億元，同比增加88.5%。去年恒盛斥資95億元購買土地儲備，而今后每年的購地支出約為100億元。目前，恒盛的土地儲備超過1300萬平方米，足夠未來6-7年的開發。

截至去年底，恒盛的現金結余為60.52億元，而在2009年至2010年年初，恒盛與建設銀行等簽訂戰略合作協定，獲得授信額度190.5億元。恒盛也計劃今年實現銷售額150億元。

香港一位外資投行的分析人士對本報記者表示，相信短期內不會出現大規模的內地發展商發債融資潮，因為一些大型的發展商實際上沒有太大的資金壓力。

“有融資壓力的公司有兩類：一類是在發展模式上以量取勝而非高利潤率取勝的公司，這些公司的開發力度很大，滾動式的開發需要大量資金的支持。第二類是借貸率比較高的公司。而有些公司上述兩項特征兼而有之，比如恒大、碧桂園、富力地產等。”上述分析人士指出，也不排除有些“機會主義”的公司，未必有資金壓力，也會在合適發債籌資的時候，未雨綢繆。