房貸閘門擰緊 銀行業務布局謀變

新政出臺，樓市調控力度再度加碼。

9月29日，住建部等多部委公布了新的房貸政策：各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

這是自去年12月第一波、今年4月第二波樓市調空之后的第三波調控。與以前不同的是，這次調控政策的出臺，房貸的供給方銀行似乎顯得有些憂慮。

房貸審批收緊

“十一”前夕，家住北京朝陽的張先生看好一套90平方米的商品房，但因此前已經擁有一套50平方米的自住房，便以“改善性住房需求”的名義在銀行辦理了享有首套商品住房貸款的手續。但房貸新政的出臺，不得不讓他作出棄單的計劃。“以前，憑一份改善性住房需求的證明，便可按首套房貸款政策進行辦理。”張先生對《中國聯合商報》記者坦言。

“現在不行了，國家的調控政策多嚴厲啊！”中國招商銀行北京大望路支行工作人員齊峰對《中國聯合商報》記者如是說。當記者詢問能否通過個人消費貸款的方式購房時，齊峰當即否定：“個人消費貸款只提供額度(POS機刷卡)，不能提供現金。”

經記者求證，農業銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行現已執行國家出臺的房貸新政，工商銀行執行得最早，于“十一”前便開始執行。

新房房貸收緊的同時，二手房住房貸款也開始收緊。據了解，目前北京大部分銀行已經對20年以上的老二手房停止放貸，購房者如果想買這部分房源，只能采取全款的方式。“這種房子沒有公攤，房型普遍偏小，總價較低，選擇購買這部分房源的基本上都是剛需族，因此全款購房的可能極低。”一位房產中介對記者說。

有專家對《中國聯合商報》記者表示，國家收緊房貸在于控制當前的流動性過剩。金融機構發布的研究報告預測，9月份CPI同比漲幅最高或將達到3.9%。據了解，CPI在3%～5%的范圍內才是普遍意義上認定出現通脹的標準。我國通貨膨脹的控制目標是3%，但從3月起CPI指數就達到了3%，之后一路攀升。

中國城鄉建設經濟研究所所長主任陳淮在10月11日中國國際交流中心舉辦的“經濟每月談”發言時強調：“正常的住房按揭貸款，首付三成是必要的金融風險防范措施，是此類個人貸款品種的常態性要求。這在全世界皆然。2009年出臺的‘兩成首付’政策是在世界金融危機背景下‘保增長’刺激經濟的一種短期優惠政策。既然是‘優惠’，就不可能是長期性的。”

陳淮指出，“調控房地產的政策要抑制的是四種不合理的需求，一是投機性、投資性需求，二是奢侈性需求，三是超過個人風險承受能力的需求，四是希冀‘一次到位’、過度超前的需求。房地產業的長期健康發展一定要遵從符合規律的金融風險防范界限；作為政策，也一定會堅持對市場中不合理、不健康的需求始終采取抑制措施的。”

銀行板塊影響不大？

“新國十條”的出臺曾經觸動了房地產商的神經，而9月底住建部等多部委公布的新政再次讓“金九銀十”的房地產市場面臨變局。然而，受影響的不只是房地產市場，還有貨幣的供給方——銀行。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛在接受《中國聯合商報》記者采訪時表示，“房貸新政出臺對銀行業的影響不能一概而論。不同銀行的業務結構不同，有的銀行可能房貸比例高些，有的銀行可能財務顧問比例高些，有的銀行可能中間服務環節高些。因此，房貸新政出臺，不見得銀行的貸款需求會下降。”

廣大證券策略分析師開文明對《中國聯合商報》記者表示，房貸新政對銀行板塊的盈利影響不大，其影響主要是對銀行板塊的邊際影響，即增量影響，且主要是通過提高房貸的首付比例及貸款利率來實現。開文明認為，銀行的盈利受阻主要來源于不良資產。

資料顯示，房貸新政出臺后的第二天，股市房地產板塊和銀行板塊分別上漲2.58%和2.60%；其中，地產板塊上升更快，綠景地產以9.96%的漲幅封住漲停，保利地產、華業地產、濱江集團等漲幅逾8%，而地產龍頭萬科A漲幅逾7%，招商地產漲幅逾6%。對此，有投資者認為，由于此前市場對于房產稅政策早有預期，其先期已將政策部分消化；也有部分投資者認為此次新政嚴厲程度低于預期，也直接導致了此輪反彈。

但房貸新政的出臺真的對銀行板塊影響不大嗎？

據人民銀行最新統計，今年6月末，全國商業性個人住房貸款達到25720億元。而十年前的1997年末，我國商業性個人住房貸款不過190億元。從190億元到近2.6萬億元，我國商業性個人住房貸款在不滿十年時間里增長了135倍。

統計數據顯示，截至今年6月末，全國金融機構商業性個人住房貸款余額比2006年末增加了3214億元，半年間就超過了2005年全年的環比增幅，比去年全年的環比增幅只少862億元。

如此看來，房貸新政的出臺無異于銀行業的大抽血。

亟待挖掘新的利潤增長點

無論是邊際影響，還是主體影響，房貸新政的出臺都將使銀行業受到了嚴峻挑戰。這種挑戰不僅僅是因為以“存貸款利息差”為盈利點的傳統業務受到了沖擊，還因為銀行之間將面臨更激烈的市場競爭。

銀行業將如何挖掘新的利潤增長點？

“未來將加大中間業務的拓展，包括信用卡業務、車貸業務等。”一位不愿具名的銀行人士對《中國聯合商報》記者透露，目前越來越多銀行的利潤增長模式已從“存貸款利息差”轉為“中間業務”。有研究報告指出，中國銀行業在經歷了貸款規模快速發展后，資本充足率不容樂觀。在資本市場形勢依然嚴峻的情形下，增發融資變得較為困難，進一步的業務發展將會更加側重于不占用資產的中間業務。

有證券公司預測，零售銀行成為商業銀行新的利潤增長點，零售銀行業務是未來銀行業發展的趨勢。零售業務包括資產業務、負債業務、中間業務、網上銀行業務等等，例如信用卡存款、金融債券、個人匯兌結算、個人信托和個人租賃等。零售業務成本較高，但貸款風險較低，因而國外發達銀行均熱衷于此項業務，并以此業務為利潤主要來源。而國內銀行中，招商銀行因為在國內零售業務占據領先地位，因此被多個機構列為“推薦”級別。

同時，隨著老年人養老問題的日益嚴峻，壽險的強制性儲蓄、保值和保障功能也有望成為繼住房之后居民銀行儲蓄的主要替代品。

但隨著房貸收緊，銀行業盈利縮減，銀行之間的惡性競爭也難以避免。“新‘國十條’出臺以來，房地產市場的需求確實得到了暫時的抑制。但一直有銀行通過‘曲線貸款’的方式發放貸款。”上述銀行業人士對《中國聯合商報》記者透露，購房者如果找到與開發商簽訂合作合同的銀行，在房貸審批上會有所放松。“實際上，此次新政只是在落實新‘國十條’的執行情況。”

另據了解，還有個別銀行通過返還現金的方式吸引客戶貸款購房。