北京中低價樓盤銷售壓力陡增 退房潮隱現

5個月來以較強力度執行“國十一條”政策的北京地區，在9·29二次調控政策出臺后，繼續“吃調控的藥”。從9·29新政至前天的北京樓市交易數據顯示，新房以及二手房成交量均下滑，并且出現了退房潮的跡象。業內認為，二次調控政策落地后，將對一次調控后陸續回暖的中低價位剛需盤銷售造成一定的壓力。

簽約率銳減，退房潮隱現

十一之前公布的“9·29”新政，在十一之后迅速落地，首付提高至三成、契稅減免政策取消、停貸三套房等疊加效應，使得京城隱現了退房潮的趨勢。

在十一之后，大量在9月認購的客戶，銀行貸款的審批將變得異常嚴格。北京聯達四方房產經紀公司總經理楊少峰透露，據其近期從一線市場了解到的信息，在9月簽約客戶中，不能達到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調控出臺后還有些客戶抱著僥幸心理搶關突圍，“近期絕大部分在售項目將面臨史上最大規模的退房潮”。

另據熒燦地產數據顯示，十一之后幾天，要求退房的二手房客戶增加，進入糾紛狀態的合同已經占到總數的7.5%，比節前翻了一番，其中八成是購房者提出來的。

根據北京房地產交易管理網及北京中原地產數據統計顯示，從“9·29”二次調控以來，北京商品房市場出現了在供應增加的情況下簽約率下降的現象。統計顯示：9月前28天，取得預售的項目共23個，供應住宅6614套、總面積665467平米；9月29日—10月12日，這14天取得預售的樓盤共11個、供應住宅4127套，總面積為471183平米。北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示，比對新增供應套數及面積，供應量還是增加的，但是商品房簽約率在二次調控以后為29.2%，相比9月份之前的57.1%，低了近三成。同時，二次新政后11個商品房項目的預售均價為18340元/平米，而新政前為20396元/平米，下調了10.1%。

首付增一成，抑制作用明顯

在第一次調控后陸續回暖，支撐成交量的中低價位剛需樓盤，面臨的壓力更大。

十一前后萬科(000002,股吧)長陽半島、旭輝紫郡、遠洋山水、遠洋新悅、華貿城等多個樓盤入市銷售。上次調控后因為低定價被購房人追捧的萬科長陽半島，10月1日開盤，376套房源8.5小時再次“日光”。對于二次調控后的市場，萬科北京公司總經理毛大慶表示，新政對此類樓盤造成的銷售壓力是一定有的。但是就長陽半島項目來講，價格應該不會再有降低，因為在第一次調控后屬于低開樓盤，沒有價格下降空間。此外，對于十一后立刻執行9·29新政，毛大慶表示，目前公司沒有接到大面積退房的信息，如果購房人因為信貸政策調整，付不起首付，也是正常現象，公司只能接受購房人的退房請求。

北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，相比之前的政策，第二輪調控政策中最有力的可以說是購買首套房的首付不得低于三成，相比之前增加了一成。“在房價較高的北京，增加一成首付對于購買第一套房的需求者來說，增加的金額動輒超過20萬元，抑制作用非常明顯。”

北京市房地產業協會副秘書長陳志也認為，調控政策的初衷是在房產市場擠出投資者，但也勢必對有剛需的購房人造成一定的誤傷。這可能將在以后的政策中回調。

觀望再現，二手房量價齊跌

在9·29新政之后，北京二手房市場的表現依舊是量價齊跌。根據北京房地產交易管理網數據統計，10月上旬二手房總成交量為1948套，相比9月上旬創造了新政后的最高峰——5322套，下調了63.4%。

張大偉表示，據監測的二手房均價也一改9月出現的上漲勢頭，價格出現輕微下調，從18180元/平米下調0.6%。

在新政影響下，不少購房者暫時放棄買房計劃。熒燦地產統計數據顯示，十一前預約看房的三百多組客戶中，兩成客戶未能如約看房。客戶給出的理由除了十一期間另有安排外，多是“想等等看房價是不是會下跌”。另外八成客戶雖然看房，卻不說買也不說不買，與9月時的積極態度形成鮮明對比。

張大偉認為，上次新政出臺后，北京出現了趕“末班車”，5月初成交火爆，但第二輪宏觀調控下未現明顯的“末班車效應”。原因是第一輪調控中，很多政策都有明顯的緩沖期，而本輪調控政策中的首套房信貸政策、契稅政策在北京基本上都是立刻實施，這使得在9月開始逐漸想出手的購房者再次出現觀望。

機構預測

成交量將下調三成

北京中原地產三級市場研究總監張大偉：可以預見10月份北京樓市的蕭條。但是因為部分中低價商品房的集中供應，估計10月成交量下調在三成左右。而價格的明顯下跌應該在年末的市場淡季。特別是11-12月，所以購房者目前更應該謹慎。

亞豪機構市場總監郭毅：第一次調控之后是成交量的下調，二次調控也將面臨這樣的問題，但是隨著市場對調控政策的消化，在之后的一定時期，成交量將溫和回升。