樓市調控重在落實政策

精準的調控政策使一路高歌的房價緩緩止步。統計數據顯示，5月全國70個大中城市房價環比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點，創14個月以來的新低；銷售面積和銷售額分別環比下降15.8%和25.0%。

　樓市調控成效初顯。不過，除北京、深圳、杭州、海口等城市5月房價環比下降外，多數城市房價依然堅挺。需注意的是，本輪調控并非短期打壓房價，而是糾正房地產市場的發展路徑，抑制投機需求，因此樓市調控政策仍應持續。分析人士認為，目前已出臺的調控政策涉及范圍足夠廣、力度足夠大，短期內樓市調控重點應在落實政策上。

　自房地產市場化改革以來，房地產市場在日益活躍的同時，逐漸演變成為一個資產市場，充斥著投資和投機需求。此次從中央到地方出臺的一系列調控政策，著眼于打擊投機、加大供給，通過制定二套房認定標準、加快保障房建設、改革土地招拍掛制度等措施，把房地產市場調整到以消費品為主導的市場，以非完全市場化的手段來保障低收入群體的住房需求。

　在土地政策上，北京、上海等地土地出讓不再價高者得的“改良”制度應在進一步研究論證后進行推廣。改良后的招拍掛制度被看作是對開發商考核體系的一次調整，這將在很大程度上轉變開發商的拿地行為，并最終有利于促進整個行業的健康發展。尤其是將參與建設的政策性住房規模納入評標體系等做法意義重大。

　在稅收政策上，應從嚴征收土地增值稅。此前，土地增值稅政策執行比較松。如2007年2月，國稅總局要求嚴格征收土地增值稅，從而抑制房價的過快上漲，但大部分項目甚至都未結算增值稅。目前，國稅總局已連續公布兩項土地增值稅政策。根據要求，土地增值稅的預征率不得低于1%，最終的征收率原則上不得低于5%。除政策性住房以外，東、中、西部地區的預征率分別不得低于2%、1.5%和1%。據測算，如果按規定全額繳納增值稅，將分別占開發商2010年和2011年現金余額的12%和16%，將使開發商資金面更為緊張，這將有效打擊房地產商的囤地捂盤行為。

　在保障房建設上，住建部已與各地簽訂“軍令狀”，層層落實保障房建設任務，下一步關鍵看執行。如果保障房建設能夠落實，就能最大限度減少商品房投資下滑對經濟增長的影響，樓市調控的各項政策才能得以持續。此外，根據目前的規劃，地方債將重點向保障性住房項目傾斜。廉租住房將得到集中建設，并在經濟適用房、商品房等項目中進行配建。這意味著，今后政策性住房將逐步與商品房“平分秋色”，住房將真正回歸居住本質。

　第二套房認定標準的后續落實也很關鍵。這一標準被指存在操作難度，因此需要盡快在全國范圍內實現民政系統、銀行征信系統、房產系統、資產系統的聯網，出臺具體的實施細則，加大各銀行的執行力度。