房價數據可能誤導我們

我曾經討論了低利率不一定會導致房地產市場的波動。是的，這沒有明顯證據，但是，人們卻很容易這么認為，因為，比較容易獲得的證據是最便于利用的。

近20年來，美國一直保持在大量抵押貸款的發展軌道上，這得歸功于房屋抵押公開法(Home Mortgage Disclosure Act，HMDA)。

關于國家的抵押貸款批準率（loan-to-value ratios）的數據對我和同事來說是非常容易計算出的。在1990年到2008年間，國家抵押貸款批準率從此前的80%以上下降到了70%；從1996年到2006年，當房地產市場發展得很厲害的時候，國家抵押貸款批準率下降了9.2個百分點，這看起來好像在暗示，抵押貸款正在變得越來越難，而不是更容易。

但是，數據當然會誤導我們。在房地產市場的蓬勃發展期，也非常有可能當時的貸款申請風險會增加。因此批準率的明顯下降，或許是意味著，比較低門檻的信用獲得，正在導致風險更大的人也加入申請。

理解了在批準率方面發生的事情后，將要求我們去控制抵押貸款申請方面的風險。我們能夠做的主要是根據一些能觀察到的數據——比如申請抵押貸款者的收入，是單個貸款還是聯名貸款，等等。但是，我們對于房地產市場即將下行的趨勢則無能為力。

我們的關于貸款價值比率的數據來自于房市數據提供商DataQuick，其數據是一個很大的樣本，在既定年份包括300萬個抵押貸款。這個數據有一個很大問題，它包括了很多高杠桿水平的州，比如加州，但是沒有包括其他一些州，比如德克薩斯。

數據顯示，在2006年，10%的買房者的首次抵押貸款，價值是房價的98%或者更多。但是這個數字在1998年時（房地產市場還沒大力發展之前）更高。在那一年，有25%的首次抵押貸款買房者，抵押貸款的數額是房屋價值的97%或者更多。認為房地產市場發展是由于瘋狂的抵押貸款，是有問題的，在1998年就存在大量瘋狂的抵押貸款。數據誤導我們，可能是因為買房者的樣本增加。

我確定，比較容易得到的信用在房地產市場發展中扮演了重要角色。但是，很難知道這些變量起了多大作用。貸款批準率、貸款價值比率以及房價的關系，值得再研究。