地產商躍進二三線城市 樓價“萬元戶”頻現中西部

由于一線城市地價太貴，土地供應有限，二三線城市漸成開發商追逐熱點。房價高燒癥也迅速向二三線城市傳染，成都、武漢、合肥等地，中心城區房價過萬不斷涌現，“萬元戶”已經不是奇觀。

中新社援引南方日報4月13日的報道稱，蘇州，合肥，濟南，徐州……這是溫志最近半年的出差軌跡。作為一名在美國上市的房地產企業的員工，他幾乎參與了公司所有項目的拿地過程，不過，這些土地大多集中在二三線城市。即便如此，他的公司，還是遭遇到了來自競爭對手的阻擊。

他表示，很多大公司，比如華潤地產，都在涌入二三線城市，拿地的成本越來越高了。

淺水里游進大鱷，地價飛升，房價則水漲船高。中投證券發布的最新統計數據顯示，一季度，一線城市北京漲幅居前達14%，杭州、上海緊隨其后，漲幅6%、5%，二三線城市福州、東莞、西安、天津漲幅超過兩位數，分別為22%、16%、16%和14%。房價高燒癥正在迅速向二三線城市傳染，成都、武漢、合肥等地，中心城區房價過萬不斷涌現，“萬元戶”已經不是奇觀。

地產商搶灘二三線

十大標桿房企二三線城市儲地占比高達81%

4月12日，龍湖地產發布2009年業績報告，其全年實現合同銷售額達183.6億元，同比增長79.8%；實現營業額為113.7億元，較前年增長154.2%。

在光鮮的業績單上，龍湖地產的觸角已經伸向二三線城市。在2009年，龍湖地產陸續取得了杭州、青島、無錫、常州和波陽等地的項目，加上2010年一季度進入大連，目前龍湖已進入了11個城市。顯然，這些項目的回報是令股東滿意的，2009年其實現凈利潤達22.1億元，同比大幅增長556.2%。若不包括投資物業重估收益，其凈利潤為16.1億元，同比增長亦超過了五倍。

龍湖還披露，截至目前，其土地儲備已經超過了2,500萬平方米，其中權益面積為2,172萬平方米。2009年，龍湖獲得的土地平均價格為1,869元/平方米，使公司整體的土地儲備平均成本下降至2,225元/平方米。

同樣的例子還包括華遠。近日，華遠地產董事長任志強表示，二三線城市地價便宜，自己手上的50個億在一線城市也就只夠買一塊地，但在二、三線城市卻可以買好幾塊。

據了解，華遠地產目前可供開發項目建筑面積約233萬平方米，主要分布在青島、西安、長沙等二線城市，占公司可開發項目面積的95%左右，其大本營北京已連續四年沒有土地斬獲。

溫志表示，去二三線城市囤地的跡象，始于2009年下半年。由于一線城市地價太貴，土地供應有限，因此二三線成為熱點。

據悉，2009年十大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4,100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17,479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達81%。其中，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到了95%；中海地產、華潤置地占比也都達到約89%。

一份報告顯示，2009年萬科、保利、中海等中國幾家房地產龍頭企業在一線城市的土地儲備4,100萬平方米，在二三線城市的土地儲備量達到了1.75億平方米，所占比重高達八成。其中，綠城、中海、華潤等房地產企業在二三線城市土地儲備所占比重達九成。

房價聞風補漲

“萬元戶”不斷涌現

“幸虧買得早，要不又得多付好幾萬呢，相當我兩年的工資了。”在武漢協和醫院工作的顏護士，在向記者講述自己在武漢的買房經歷時，慶幸自己當初下手及時。其實，她所謂的“早”，也不過是2010年元旦左右，即便如此，她那套均價6,000元左右每平米的公寓，在一個季度過去之后，至少上漲了1,000元。

中投證券12日發布的研究報告顯示，1季度成交面積受供應不足影響，19個城市同比降12%，其中一線城市降31%，二線城市降5%，而青島、西安、大連、武漢表現突出，同比增幅超過30%。

以武漢為例，該市房地產市場信息網的統計顯示，4月頭7天，武漢城區(含東西湖、沌口)新住房均價6432元每平米，超過一月份同期再創歷史新高，其中遠城區新房及城區二手房有的房子甚至報價一天一漲。

市場中嗅覺最靈敏的溫州人，聞到了武漢房地產隱藏的利潤空間。據武漢媒體報道，日前，“溫資代言人”周德文來到武漢，在考察一番后得出結論，“該市樓盤價格雖然過萬，但與一線城市相比，仍有較高的升值空間，我會通知更多的溫商前來武漢看樓。”

而周德文的言論，幾乎立即在武漢引發了恐慌情緒。名為溫州中小企業發展促進會會長，他多年來一直從事城市價值的研究，其背后則是上億元的溫州游資。凡周所過之處，樓市的價格就好像坐上了云霄飛車，他幾乎成了房地產銷售行業的“吉祥物”。

整個二、三線城市房價上漲態勢已不容樂觀，在許多平均收入不到三千元的城市，每平方米均價過萬的“萬元戶”已經不是新聞。這波行情大抵與溫志的描述溫和，始于2009年下半年，也正是大地產商集中進入二三線城市的時候。

地產商難抑土地饑渴癥

土地財政火上加油

越來越多的地產商正在覬覦二三線城市的蛋糕，仍以龍湖地產為例，2009年實現凈利潤達22.1億元，同比大幅增長556.2%，其中很大一部分收益來自二三線的項目。

而金地集團近日在接受媒體采訪時透露，之所以大舉進軍二三線城市，目前，一線城市土地資源相對比較緊張，部分二、三線城市的工業化已經初具規模，這些區域的房地產市場將來會有較大的發展動力和空間。同時，二三線城市可以借鑒一線城市房地產發展的經驗，令其發展更具有規劃性和前瞻性。

土地饑渴癥以及充裕的現金流是這些企業轉變戰略方向的共同背景，而土地財政則讓這股暗流變得更加洶涌難測。2009年，地方財政“大豐收”。全年全國土地出讓金總額達1.5萬億元，比2008年增長140%，其中樓面地價排名前10名的住宅用地平均樓面地價為26,365元/平方米。

記者觀察

防止房價失控還須管好二三線

中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海撰文表示，要解決二三線城市的房價問題，“一方面需要推進城鄉地權的一體化，地方政府退出商業性開發的土地交易市場，對于政府手中已有土地，應當采取劃撥土地的方式，將政府儲備土地的80%以上用于保障房，向廣大的城鄉居民提供足量的經濟適用房和廉租房；同時推動城市建成區內小產權房的合法化和農村房屋合法流轉。另一方面，抓緊實施旨在打擊囤房、炒房的懲罰性物業稅制度，讓投機者無利可圖或者置于高風險之下，最終使房地產市場回歸正常狀態。”

此外，中國土地勘測規劃院地價研究所所長趙松也表示，在經濟環境、基礎設施發展、產業的聚集度上，二三線城市都不如一線城市，必須防止“跟風”漲價。同樣值得憂慮的是，如果這些城市跟風漲價，以當地的消費能力以及購房者抗風險的能力，如果發生萬一，對當地經濟的破壞會更大。海南和北海就是兩個血淋淋的例子。

政策的漏洞也是必須盡快修補的。中央政府一再強調“遏制少數城市房價上漲過快”，其中就是指幾大一線城市，相比之下，二、三線城市房價受到的政策壓力較小。近日，國土資源部部長徐紹史表示，未來土地審批將偏向二、三線城市。這些正是地產商云集這些城市的重要原因。

顯然，國土部已經注意到這一新動向，最新的土地調控政策明確，要在房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，積極開展試點，注意防止出現新的高價地，防止地價波動向二、三線城市擴展。

(徐志嬌 編輯)

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