4500億險資真偽之辨:投資不動產短期難興

缺血的房地產市場正為懸在眼前的4500億元險資變得興奮。讓其看到曙光的正是9月5日保監會《保險資金投資不動產暫行管理辦法》（下稱《辦法》）的下發。《辦法》規定,允許險企將不超過上季度末總資產10%的資金用于不動產及相關金融產品的投資。正式為險資投資不動產開閘。

據此,有觀點認為,按照今年二季度末4.52萬億元險資總資產計算,三季度可以有超過4500億元的險資進入不動產投資市場。

險資的不動產投資細則一直備受關注,這一定程度上與長期高燒難退的房地產市場有關。如今,在面臨行業調控進一步深入的背景下,“千億險資即將入場”的說法更是投石生瀾。而最讓業界坐臥不安的是,僅次于銀行信貸支持的天量險資放行,是否會引發地產行業乃至調控的變局。

“保監會放行不動產投資的目的不會與房地產行業的調控精神相左,而旨在搭建多元化的投資平臺,所以細則在給險企一些彈性空間的同時,也限定了嚴格的范圍。與此同時,出于維持一定償付能力的流動性考慮,險企也不會足額配置兌付能力最差的不動產。”中央財經大學保險學院院長郝演蘇認為,在此理論基礎上,4500億元僅是一個理論數據。

平安保險集團相關投資管理人士也表示,險資的投資策略一向穩健,不會立即大起大落。“細則更多的是讓險企此前的一些不動產投資行為陽光化,我們目前還沒有新的投資計劃。估計在初期各家不會有太多資金進入商業地產,并且重大投資都要報批,也不會進入政策重點調控的住宅市場。對于地產行業影響有限。”

嚴控導向

作為龐大的“國家隊資金”,險資投向的一舉一動都會被市場視作國家引導政策的風向標。

一位接近保監會人士表示,試行辦法數易其稿、多次調研,“尤其是房地產行業調控當頭,最近國務院副總理李克強頻頻表態調控延續的必要性,這就更讓險資的放行草率不得。保監會在辦法出臺之前,就已向國務院相關部門解釋過此細則不會對地產市場以及調控產生不當影響。”

如今反觀不動產的投資細則,上述接近人士口中保監會向相關部門立下的“軍令狀”已在其中化身為種種監管限制。“主要通過兩個途徑來控制險資的放量與投向,一是將險企的投資放量與硬性的監管指標掛鉤,二是對險資投資方向進行疏堵。”郝演蘇對《辦法》分析道。

“目前險企的償付壓力普遍較大,150%的充足率要求已經算是很嚴格,將會迫使更多險企留出更多的流動性,這也就意味著二季度4.52萬億元的總資產中,有相當部分是不能用于投資,而必須保持一定的償付能力的。”上述平安保險人士表示。

郝演蘇進一步表示,國內保險業務嚴重集中,指標監管之下,并不是所有險企都能達標并獲得投資不動產渠道。除幾家大保險集團有實力進軍不動產市場,其他小保險公司的險資很難成氣候。

更重要的措施還在于對不動產投資方向的疏堵。《辦法》中明確規定了險資以債權、股權、物權方式投資不動產類別的“三不原則”:不得開發或銷售商業住宅;不得直接從事房地產開發,不得設立房產開發公司;不得投資未上市房企股權或是控股房企。

“避開住宅市場,配合行業調控,避免險資對樓市產生推高作用;適當開放與控制商業地產投資;鼓勵保險業務相關的產業鏈不動產投資。監管部門對于不動產行業各類別的態度已經很明確。”中國人壽集團下屬國壽地產的項目發展部人士認為,隨著不動產投資業務的陽光化,監管層的明確態度對未來投資的影響將進一步明朗化,并通過這些閘口的松緊,來控制投向與流量。

此外,險資快進快出的炒地行為也被堵截。根據《辦法》,保險資金以債權、股權、物權方式投資的不動產,其剩余土地使用年限不得低于15年,且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。“這表明,即使是自用的不動產,也有了明確的限售年限,這么規定,是為了規避險資的短期炒作和投機行為。”前述國壽地產人士表示。

投資短期難興

人壽、人保、太保、平安、泰康等一些實力雄厚的險企對不動產跑馬圈地已是眾人皆知,但對于此次細則的出臺,保險業者的態度要淡定于市場其他各方。“大家早就開始曲線涉足了,現在只不過是將這些行為陽光化并加以規范監管,因此這并不會直接導致短期內不動產投資的大規模增長。”平安保險相關人士回應。

“辦法的出臺,對于保險業長期有利,但短期內對于地產行業并無顯著影響,對保險業的業績貢獻也有限。”興業證券保險業分析師田輝分析認為。這一判斷,得到了包括郝演蘇在內的業內人士的認同。而認同的主要原因在于《辦法》對商業地產及保險業務相關產業鏈地產的引導。

在業內人士看來,近兩年才受重視的商業地產,在國內的發展仍處初步階段。可用于投資具有穩定回報的成熟商業更是有限。“很多地產商,都是經歷了近兩年的行業調控,才開始運作商業地產,目前國內可投資的成熟商業地產甚至還不足4500億元的投資量。所以辦法也更推薦在直轄市、省會等高度發展地區進行投資。”一位分析人士指出。

而在戴德量行中國投資部聯席主管葉建成看來,“除了萬達、SOHO中國等房企擁有比較成熟的商業地產,更多的企業如富力、綠城、萬科等的商業地產仍處于雛形階段,難分險資一杯羹。”

“并且,新的辦法也要求險企要具備相關的不動產相關人才,盡管此前險資有購買獨棟商業物業的經驗,但面對目前日益增多的綜合體概念,險資仍是經驗匱乏。”上述平安保險集團人士表示,目前階段集團對于商業地產的投資規模并不會過于沖動,而與一些有實力或背景的機構合作也是一個不錯的選擇。

相關產業鏈的不動產投資也被業內認為短期內難以實現規模性投資。“相關產業鏈不動產收益不會太高,都是一些社會資本不愿進入的公共事業領域。即使是大家呼聲很高的朝陽產業——養老地產,離真正的社會需求還有一段時間。”一位保險從業人士表述。

“目前更大意義上,是平臺與渠道的搭建。這也是搶占先機,隨著商業地產以及相關產業鏈地產投資價值的逐步凸顯,險資也會擇機擴大投資份額。”平安人士表示。