調控期土地市場依然活躍

據媒體報道，今年初拍出的嘉定地王被證實已退地，并重新掛牌出讓，掛牌價由原來的55456萬元漲至193450萬元，暴漲了2.49倍。

2011年將至，調控逐漸深入，房產稅傳聞再起，市場將走向何方，還不明朗。土地市場的表現多多少少反映了當前開發商的心態。

拿地趨于理性

在沉寂將近一個月的時間后，上海的土地市場再度引發關注。12月1日，綠地集團以15.18億元的總價拿下龍華機場1號商辦地塊，樓板價17182元/平方米，溢價24%。從周邊地塊的成交樓板價來看，成交價格略低于市場預期。

去年以來，龍華地區一直是土地供應的“大戶”。去年9月，綠地以72.45億元、溢價111％拿下龍華“地王”——龍華路1960號地塊。今年7月，上海隧道工程股份有限公司以9.28億元奪得徐匯區濱江C單元188N-Q-1地塊(龍華機場3號地塊)，折合樓板價為12789元/平方米，溢價率不足1%，近乎底價出讓。8月，龍華機場2號地塊被上海中導投資有限公司以6.94億元摘得，樓板價18774元/平方米，溢價率36%。

由成交價格可以看出，在調控背景下，處于同樣區域的土地出讓成交價格與去年落差明顯。

上海中原研究咨詢部最新報告指出，龍華機場1號地塊在新政接連出臺后的低谷期推出，該地塊在三幅地塊中體量最大，沒有附加限制條件，吸引了7家開發商領取了土地競買申請書，最終有3家開發商進入現場競價環節，競爭并不激烈。“相比龍華機場2號地塊的樓面地價，本次成交價格下降了8.48%，以目前該地塊周邊的商辦租金水平來看，綜合考量龍華板塊的發展前景，預計在2至3年后，項目建成上市售價將達到35000-40000元/平方米。綜合來說，該地塊的成交價格仍相當理性。”

退地是個別現象

有開發商在拿地，也有開發商在退地。

12月1日，就在綠地拿下龍華機場1號地塊的同一天， “嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊”被爆再次回到了土地市場。

吊詭的是，這塊昔日的“嘉定樓板價地王”，時隔10個月后再度亮相，出讓起始價由原來的55456萬元漲至193450萬元，身價漲幅達到249%。

另一幅被退掉再出讓的地塊，嘉定區百安公路以西、恒榮路以南地塊，今年2月26日由萊蒙寶山信息資訊（深圳）有限公司以11.05億元價格摘得。上海市規劃國土網顯示，該地塊再次入市的價格是7.01億元，比原來的起拍價2.4億元，同樣上調了兩倍還多。

有業內人士表示，由于土地增值稅預征率提高了，收緊了開發商的流動資金。再加上整個銀行信貸以及直接融資IPO渠道也受到了很大的限制，使得目前“地王”開發面臨很大風險。另外，調控深入使得一些開發商降低了對房地產市場的預期，所以出現了企業退地現象。

中國房產信息集團分析師薛建雄認為，“退地跟開發商的資金鏈并沒有直接的關系。”他表示，“由于拿地時的價格在一個比較高的位置，當時地價就已經超過周邊房價。經過一年的調整，目前的房價也只相當于當初拿地的樓板價，所以開發商判斷近一兩年內這些地塊沒有賺錢的機會，利用退出的資金選擇其他更有回報的地塊投資是開發商退地的主要原因。”

漢宇地產分析師認為，目前來看，上海嘉定區的兩起退地事件仍是個案，只是個別開發商自身的問題，并不能說明樓市現在已經調頭向下。即使是由于資金等原因，或許還有其他少數中小開發商會支撐不住，要把囤積土地吐出來，但對于大多數開發商則影響不大，因為大多開發商都已經完成今年的資金回籠。因此，現在就預言退地是房價下跌的前兆，還為時過早。畢竟，樓市供求關系、政策走向等才是決定樓市走勢的根本因素。

盡管今年房地產市場調控力度空前，但標桿房企拿地熱情不減，數據顯示，截至11月22日，上海、北京兩地土地出讓金已相繼突破1000億元，而大連、天津亦距離千億元不遠。

中國指數研究院統計數據顯示，截至2010年10月底，萬科今年以來在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額為454億元，權益規劃建筑面積共計1742萬平方米。

業內人士指出，土地市場的成交情況更多是對未來樓市預期的一種反映。

市場依然活躍

對于土地市場趨冷的看法，薛建雄并不認同，“退地事件，只能說個別開發商在一個頂點上拿地，后來看不劃算了，所以退掉這個地塊。從目前的估計來看，開發商當時拿地的價格至少高出30%，泡沫過大。現在損失10%的保證金也還是比較劃算的。土地市場確實不如去年那么‘輝煌’，相對去年底應該說是理性回歸。但從今年土地的拍賣價格來看，應該說熱度還是比較高。目前樓市在通脹推動下，盡管遭遇調控，仍然保持偏熱狀態，存在一定的泡沫。”

據中原調查數據顯示，上周各地住宅用地供應再續10月高位放量態勢，京、滬、寧等6城市掛牌面積209公頃，達到年內較高水平。受供應放量影響，宅地成交出現“井噴”，32幅到期地塊全部成交。京、滬、漢等7城市共成交土地面積342公頃，高出2010年平均水平的1倍，為年內第二高位。總體溢價率維持近期低位狀態，出讓地塊平均溢價率為40%。

各地土地市場近兩個月來由于供應持續放量，催生各地天價“地王”集中誕生。其中，廣州、武漢、南京、杭州4城市推出5幅宅地再度拍出“地王”，廣鐵與珠光聯合體以86億元的高價拿下的廣州廣鐵南站“巨無霸”地塊，成為今年樓市“二次調控”以來總價最高的“地王”。自國家“二次調控”以來，重點城市土地市場放量供應的特點愈加明顯。

中原集團研究中心高級經理劉淵表示，“值得關注的是，標桿房企拿地勢頭不減。上周富力、萬科、綠城等在土地市場均有所斬獲，特別是他們開展聯合拿地以分攤市場風險已成為土地市場近期趨勢。雖然今年房地產調控政策頻出，但部分標桿房企依然獲得不俗的銷售業績，由于銷售回款順暢，這些資金寬裕的開發商對熱門地塊的爭奪將依然活躍。”

根據公開資料整理

城市土地出讓金排行榜

（2010年1月1日至11月22日）

排名 城市 土地出讓金(億元)

1 上海 ＞1000

2 北京 ＞1000

3 大連 893．08

4 天津 866．81

5 杭州 589．32

6 武漢 477．18

7 南京 464．23

8 成都 358．27

9 蘇州 344．02

10 重慶 326．13