暗戰調控局 誰導演了廣州"新地王"?

擁有109年歷史的廣鐵南站在2010年11月25日這一天改變了命運。

此前為華南地區最大的站港合一的鐵路及水路交通樞紐的廣鐵南站最終以86億元的價格變身 “地王”。

《廣州史志》載，始建于1901年的廣鐵南站，作為粵漢鐵路起點的客貨綜合站成為華南地區最為重要的交通樞紐，其聯系珠江航道與粵漢鐵路，成為廣州對內及對外貿易的中樞。最初，首任粵漢鐵路公司總經理的詹天佑曾在此辦公。

2005年，年均貨物吞吐量達525萬噸的廣鐵南站關閉，但其因背靠荔灣老城區，直面珠江，擁有近900米的河岸線成為房地產開發商垂涎的寶地。

2009年，廣鐵南站新規劃完成。2010年10月，作為廣州舊城改造項目，占地面積26.15萬平方米的廣鐵南站地塊掛牌。11月25日，經過222輪競價，廣鐵集團最終以86億元的價格摘下該地塊。

“廣鐵南站這塊地拍賣沒有贏家。”作為一個廣州老“地產通”，合富輝煌首席分析師黎文江在其博客中表示。

成本優勢

作為舊改地塊，廣鐵南站拍賣規則一經推出便在坊間引起爭議，爭議一方面在于土地規模及起始地價，另一方面則在于土地出讓款的分配方式，其中的規則漏洞在其后為開發商所利用。

10月上旬，廣州市國土房管局將廣鐵南站掛牌時，掛牌時的樓面地價就已經超過9000元/平方米，為廣州市掛牌土地起始樓面地價最高的一塊。

作為舊改地塊，按廣州市舊城改造政策，廣鐵南站地塊最終成交金額的60%必須返還給土地原使用權人，如地塊要求拆遷部分于2010年完成拆遷，地塊原使用權人還可獲得10%的補償，同時，廣州市國土房管局未對土地競拍人做任何資格限制。

這意味著，一旦原土地使用權人參與土地競拍，其只需向廣州市政府繳納土地競拍價格30%的地價款即可再次獲得土地使用權及開發權。

廣鐵南站“原地主”為廣鐵集團旗下的羊城鐵路實業發展有限公司，廣鐵南站地塊曾為羊城鐵路實業發展有限公司的劃撥用地。羊城鐵路實業發展有限公司一旦介入土地競拍，只需實際支付成交價格30%的土地款，對于大多數開發商而言，這樣的土地成本優勢顯然是一個巨大的挑戰。

廣鐵集團面臨的問題是自身的開發資質和開發能力的限制。與開發商合作，廣鐵出地，開發商出錢，并負責開發，雙方分享利潤成為廣鐵集團操作廣鐵南站地塊可行的開發模式。于是在今年10月，廣州坊間便傳言，珠江系旗下珠光地產已與廣鐵集團達成協議，雙方將共同開發廣鐵南站地塊。

巨大的成本優勢所帶來的價格承受能力，讓廣州地產界認為珠光地產與廣鐵南站的結合將沒有競爭者，部分地產界人士認為大多數開發商會選擇放棄競爭。

但11月25日現場發生的狀況顯然出乎這些人的預料。

“我事前曾預測到開發商會聯合廣鐵集團智取該地塊，但沒想到要付出比底價超出80%的代價。”黎文江事后評論道。

事實上11月25日，萬科及越秀城建組成的聯合體以及保利與金地華儲組成的聯合體先后投入與廣鐵集團的土地爭奪，并最終經過222輪的競拍將廣鐵南站地塊的價格抬升至86億元。競拍輪次與樓面地價雙雙打破廣州土地交易市場紀錄。

在多數廣州房地產業內人士看來，在廣鐵集團的成本優勢面前，先后參與地塊爭奪的萬科與越秀城建聯合體及保利地產的抬價行為不可理解。這正是黎文江評論廣鐵南站地塊最終沒有贏家的原因所在。

規則下的成本優勢意味著廣鐵與珠光能夠更大能力地承受高價格，這使得開發商通過抬高廣鐵南站地價，促進房價預期成為可能。

在最終的成交價格面前，廣鐵南站地塊未來的售價預期已經在3.5萬—4萬元/平方米，甚至更高。珠江新城之外的廣州商品房市場的價格承受極限被打破。

隱形的博弈

開發商通過土地競拍抬升的市場預期讓廣州市政府在宏觀調控的當下頗為尷尬。

11月25日，廣鐵南站地塊拍出之后，廣州市國土房管局隨即通過新聞發言人表明態度：廣州市委、市政府堅決貫徹落實中央和省各項房地產調控政策的態度是一貫的；堅決抑制不合理住房消費、遏制房價過快上漲。

此外，廣州市國土房管局還表示，廣鐵南站能夠拍出86億元的價格表明開發商一方面是對地塊看好，另一方面則是因為亞運之后，地塊價格反映出廣州城市價值的提升。但廣州市國土局并未對地王可能產生的房價預期作出任何評論。

但廣州市媒體在亞運會結束后便匆匆開始對地王可能產生的房價預期進行批評，指責廣州市政府土地供應規則造成地王，并形成房價預期，繼而批評宏觀調控之下，廣州市控制房價不力。

今年二季度之后，廣州市似乎成為全國房價最為堅挺的城市之一。部分樓盤成交均價已經突破5萬元/平方米，這為一向自稱價格穩定的廣州市場所未有。

同時，廣州市土地市場價格上漲迅速，自今年9月以來廣州市先后拍出白云區高爾夫球場、金沙洲、越秀區下塘西等多塊地王，直至廣鐵南站地王，廣州市土地出讓單價創下新高。

這種房價與地價同時瘋狂上漲的態勢，即便是在廣州房價上漲最為瘋狂的2007年亦未曾出現。在宏觀調控背景下，廣州市抑制房價的努力幾乎化為泡影。

土地爭議

事實上，廣州市國土房管部門與開發商的博弈由來已久。

在針對房價上漲的輿論表態中，與大多數城市不同，開發商與廣州市國土部門之間，似乎從未在統一戰線上達成共識。一方面開發商指責政府供應土地不力，造成廣州市房價上漲，而另一方面廣州市政府則指責開發商囤積土地，拒不開發，哄抬土地市場價格，造成廣州房價上漲。

2005年，廣州市主要開發商便已經在廣州市二沙島召開公開論壇，廣州市主要開發商將矛頭指向廣州市國土房管部門，認為土地供應不力，造成開發商出現地荒，繼而造成商品房市場供應緊缺，導致市場價格上漲。

但是廣州市國土局堅定地認為，開發商本身有大量土地未能消化，不對市場形成有效供給，且開發商在土地市場上抬高土地價格，以促進此前未消化的土地升值，其認為，制造地王為開發商博弈市場的一種手段。因此2005—2007年的房地產市場價格上漲與土地供應并無多大關系。

但顯然開發商不同意國土局這種說法。他們堅定地認為，如果廣州市土地供應充足，不可能形成開發商爭搶土地，地王頻出的局面。他們認為，土地供應的數據顯然不足以說明廣州市國土房管局土地供應充足，大多開發商認為，土地供應結構才是造成房價和土地價格上漲的核心因素。廣州市2006年后的土地供應中，城市周邊區域土地供應量大，城市中心的土地供應則集中在珠江新城這種但并未成熟的城市核心區，成熟老城區的土地供應極少。

一個現實的案例是，2009年廣州市土地供應當中，僅亞運城一塊土地就占全年總供應量的一半，此外，當年土地供應大多集中在羅崗、南沙及番禺大學城等區域周邊。

2009年，廣州市致力于廣州市中心城區開發的中型開發商負責人甚至對本報表示，2009年，廣州市核心區域供應的項目不超過28個，此舉造成廣州市中心城區與周邊區域土地供應失衡。在2010年，廣州市土地供應計劃中，中心城區供應的居住用地僅為0.8平方公里，遠遠無法滿足中心城區市場需求。

“中心城區的土地供應規模與數量無法與周邊區域相比，這是廣州市慣例，但問題是近年來廣州市中心城區住房的需求量在增加，周邊區域住房需求量在減少，中心城區房價顯然無法通過周邊大規模的土地供應進行平衡，原有的平衡一旦被打破，廣州市中心城區的房地產價值被迅速地放大了。開發商是意識到土地的價值才敢在土地市場上舉牌的。”廣州市某房地產開發商對本報表示，“所以我們說他們土地供應不夠。”

也許正如黎文江所言，在廣州市現有土地供應思路之下，市場博弈矛盾加劇，這個市場越來越不存在贏家。