萬科總裁郁亮:“降價”是積極的定價策略

萬科總裁郁亮表示，在市場調整期，萬科沒有觀望，而是果斷采取積極靈活的銷售策略，市場所說的“降價”，在他看來應是積極的定價策略。

據證券時報8月10日報道，萬科A(000002)交出了一份不錯的半年報，憑借368億元的銷售額，萬科繼續領跑地產業。在地產調控的大背景下，市場關注的不僅僅是萬科的增長數據，還包括萬科如何看待行業格局演變、支撐公司持續增長的秘笈以及下半年調控走向等熱點問題。對此，萬科總裁郁亮給出了他的理解和判斷。

政策調控

目的明確效果明顯

證券時報記者：今年上半年，整個地產行業經歷了史上最嚴厲的調控，調控百日后，關于效果的盤點說法不一。您怎樣看？

郁亮：政策調控后，很多人認為目前處于一種僵局。我認為調控目的明確、效果明顯。據我們觀察，政策出臺后第二個星期，萬科的樓宇按揭數量就明顯下降，這顯示了銀行方面對政策的執行力度。緊接著，各地出現了成交萎縮、房價松動跡象，尤其是一些前期房價漲得過快的城市。前期活躍的大量投資客也開始淡出，“地王”難現、高價土地頻流拍等都是對調控效果的最好說明。

最重要的是，效果初現之后，政府沒有因此動搖調控的決心，下半年調控依舊。由于去年很多公司新開工項目將在9、10月份交付，屆時市場供應量將明顯增加。在此情況下，房價的回調尤其是前期一些過熱城市房價回調的壓力會更大，市場一定會看到這點。換句話說，調控效果在下半年的房價上將會體現得更加充分。

證券時報記者：調控實施以來，與同行一些企業的觀望甚至幻想政府出手拯救相比，萬科似乎更從容、也更積極。同樣的政策，為什么應對如此不同？

郁亮：對政策，萬科的姿態從來都是現實、客觀地應對，而不是去預測、更不會幻想。萬科2008年制定的“三不”政策，至今仍在堅定執行，并沒有因為2009年形勢逆轉而動搖。可能是因為萬科曾經的教訓。2007年，公司高價拿了三塊“地王”，這背后是對局勢把握和判斷出了問題，為此公司付出了首次年度業績未能增長的代價，管理層也與“股權激勵”和年終獎擦肩而過。痛定思痛，我們對調控世道下的運作一定要有充分的準備，包括非常具體的應對舉措。

種種跡象表明，國家對房地產調控政策不會動搖，其實對行業來說，這種清晰而明確的信號就是最大的利好，因為公司看清楚才可以把握方向。

“降價”的準確表述：

積極的定價策略

證券時報記者：解讀萬科中報，增長并繼續領跑是關鍵詞，對此外界將其歸為萬科的及時降價，您是否認同？

郁亮：今年4月以來，主要城市成交量大幅縮量。在市場調整期，萬科沒有觀望，而是果斷采取積極靈活的銷售策略，市場所說的“降價”在我看來應是積極的定價策略。一直以來，萬科都是快速推盤、快速銷售，幾乎沒有存貨。對新項目，萬科要求一個月內完成60%銷售，但具體價格是根據市場及客戶需求制定出來的。簡單說就是，你賣多少錢，客戶一定會來買？與其“執迷不悟”、死扛房價，不如合理定價，積極促銷，在市場中占據有利地位。目前，萬科在八個城市市場占有率排行榜首位。其中，北京、天津、青島三城市的排名上升至市場第一。

還有一點，就是萬科的產品結構。上半年，萬科銷售產品中，面積90平方米以下占比為59%，144平方米以下產品總占比89%。小戶型占比如此高，在行業的主要企業中可謂絕無僅有。

證券時報記者：上半年萬科每月都有足夠多的新增項目，下半年是否會延續？

郁亮：2009年萬科拿地非常克制，今年上半年，隨著土地市場逐漸降溫，萬科項目發展力度有所加大。上半年，萬科共新增項目38個，新獲取項目大多仍位于去年以來房價、地價較為穩定的二、三線城市，平均樓面地價在每平方米2,300元左右，繼續保持較低水平。而布局也更趨廣泛和均衡，萬科最新項目是7月份在廊坊獲取的。

下半年土地市場走勢和住宅市場一樣還存在諸多不確定性，萬科將始終堅持“不當地王”的原則，嚴控拿地成本，同時將密切關注市場調整中可能出現的機遇，包括在一線城市以合理價格獲取項目的機會。公司目前手持191億現金，底氣還是很足的。

證券時報記者：目前來看，公司全年業績超去年應該是在預料之中，萬科有沒有具體的銷售目標？

郁亮：萬科的目標是跑贏大市，并不設定固定的銷售目標。無論是從‘不捂盤’的原則出發，還是從實現增長、回報股東的需要出發，我們都始終會盡可能多賣樓。公司全年營業收入前低后高，樂觀估計，未來公司每個月銷售過百億應該不成問題。

(王彥彥 編輯)

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