地產融資渠道收緊 信托高調"拯救"

地產的困境反而成為了信托的機會。

11月3日，萬通地產（600246）發布公告，公司與平安信托有限責任公司簽署了《房地產項目投資戰略合作框架協議》，并以1：1的比率與平安信托共同的目標項目進行投資，平安信托擬在5年內完成50億元信托資金的投入。

房企遭遇資金鏈十年來最大考驗，信托、海外基金等其他融資渠道卻在此時開始極度活躍。業內人士認為，借用高杠桿率融資，這或許是未來開發商調節自身資金鏈，絕地求生的一種趨勢。而信托則成為其中關鍵一環。

平安們的地產圖謀

這是今年房地產信托融資的最大手筆。

根據萬通公告，公司股東對目標項目公司出資，雙方投入資金比例原則上為50%：50%。期限為1至3年，平安信托擬在5年內完成50億信托資金對目標項目的投資。

根據協議，信托的優先級資金來源為平安信托募集的第三方資金。劣后級資金來源為萬通地產及其合作伙伴認購資金，認購的劣后級產品份額不低于信托計劃總額的50%。回報形式為信托計劃到期，本金在優先級之后得到償付、收益浮動。在項目虧損的情況下，本金可能面臨損失。在項目盈利的情況下，收益分配在優先級之后分配。

正略鈞策管理咨詢顧問魏慶表示，信托基金一般是開發商在自有資金短缺時采取“短期過橋”的方式。但從此次融資來看，平安信托已經介入項目運作，退出時間為項目結束后。這種股權層面合作方式，一方面可以緩解新政調控下，開發商所面臨的新項目開工以及土地款支付資金短缺問題，另一方面還有助于房企在調控下的規模擴張以及增強競爭力。但可以明顯看出，平安信托更想從地產中分一杯羹。

盡管該信托計劃僅僅還是個框架協議，但記者發現，其目標項目與萬通目前項目分布幾乎吻合。據了解，萬通目前在長三角、西南、環渤海地區的住宅項目主要位于天津（其中京津生態城規模較大）、香河（萬通運河生態城）、北京（天竺新新家園）、杭州（萬通中心）和海南（三亞奧林匹克國際村）等。而體量較大項目都將在年底相繼進入開發周期，并且其在調控的三季度下仍有拿地行動，萬通地產的該筆信托融資動議，無疑是為了解決其調控背景下的糧草之困。

中信信托一位不愿具名人士稱，從今年過往案例看，大型房企參與信托融資較多，而萬通地產這個信托產品或許會成為今后上市房企二線軍團另辟融資的通路。

專門負責信托融資業務的DTZ戴德梁行投資部高級經理劉兵稱，近期信托產品開始受到房地產商的歡迎。尤其是中型房地產商，由于規模擴張的需要，會更愿意采用信托產品來獲得“名義上”的規模以及調控下可以自保的利潤。

這是一個雙贏的局面。

從萬通地產信托融資設計上看，萬通地產一直保持著項目的管理權，在借用外部資金前提下，既可以享受股權收益，又可以掙到管理費收入。“而對于信托而言，由于參與信托的都是私人大戶，要求回報遠遠高于銀行，這注定信托追求高回報。但可以提供高回報的行業只有能源或者房地產，但能源項目太少。融資無門的地產商們就成了信托覬覦的對象。”

事實上，信托對于地產的覬覦之心早已開始。

萬通一位不具名高層人士透露，在萬通地產杭州項目中，這一策略已經使用。

8月25日，萬通地產以2.7億元的交易對價將杭州萬通時尚置業有限公司51%的股權轉讓給中國對外經濟貿易信托有限公司。針對外界質疑萬通地產喪失該項目控制權，萬通地產CFO卻認為，出讓股權只是實現美國模式管理的一種方式。在實現部分土地增值與開發利潤最大化后，得到了豐厚的利潤。在將股權轉讓給信托公司后，萬通仍持有49%的股權。“萬通也將繼續提供相關的管理，收取品牌管理費。這實質上就是輸出管理技能。”他說。

信托的機會

如果沒有調控，可能如此高成本的信托在地產業沒有機會。

信托對房地產的蠢蠢欲動的背景是，調控對開發商資金鏈卡緊的態勢正步步緊逼。一向善于利用杠桿的開發商融資正面臨四面楚歌的危機。

銀監會主席劉明康近日表示，要嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產企業風險暴露。

房地產的噩夢還沒有結束。

近日，商品房預售資金監管政策在北京等城市出臺。近期已經執行或即將執行商品房預售款監管政策的城市還有浙江、鄭州和成都等一些二線城市。

中原集團研究董事程澐博士表示，一旦該政策嚴格執行，房企的資金周轉將受影響，加之近期房企融資已明顯受限，預計未來一段時間部分房企的資金鏈將面臨更大壓力。

另外，證監會也于近期宣布，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。這一決定無疑使房企的融資環境雪上加霜，房企的資金壓力也將與日俱增。

政策重重累積下，資本市場的笑臉突然消散。

一周前，10月29日，長甲地產控股有限公司正式在香港招股，公開發行10億股。然而，讓人大跌眼鏡的是，本應按計劃定價的長甲地產昨日突然宣布，鑒于中國房地產政策的不明朗因素持續，并考慮到投資者的最佳利益，上市延期。

種種融資渠道被卡緊。但房地產商卻必須面臨新開工和土地款支付的壓力。一輪地產業“找錢荒”，讓外資和信托業找到機會。

從事信托業的劉兵近期就無比興奮。“盡管信托青睞房地產，但地產信托只占信托總額的一小部分，而這一趨勢可能因為調控的深入而有所改變。”劉兵稱。

數據可以說明問題，據用益信托網統計分析，上周（10月25日到10月31日）房地產集合信托發行規模占到58.88%的比重。

渤海證券也認為，樓市第二輪調控啟動后，房地產信托產品儼然成了房企融資最后的一根救命稻草。《信托公司凈資本管理辦法》的出臺，意在對房地產信托融資進行限制，對其劃定了3%的高風險系數。但在業務轉型和監管合規的壓力下，信托公司仍然紛紛選擇集合類房地產信托產品，將寶貴的凈資本投向這塊高收益的蛋糕，可見房地產信托可能仍然是今年集合信托發行的主流。不過，目前來看，信托公司對待房地產項目非常謹慎，在計劃中要求的質押方案往往都比較苛刻。

“房地產借道信托也是有風險的。”魏慶認為，如果調控持續進行，宏觀環境持續惡化，房價下行，房企注入信托部分資產可能面臨被收回的風險。“這是一場利益博弈過程。”魏慶稱，萬通地產等房企賭的是房地產未來看好。

不過劉兵仍堅信地產的未來是美好的。他認為，地產與信托在股權層面的合作未來可能是主流。