任志強:地方政府和開發商是同盟者

《21世紀》：如果讓您用三個詞語來概念中國樓市的昨天，今天和明天，您覺得哪些詞匯更能體現樓市的每一個發展歷程？十年來最大變化是什么？

任志強：最大的改變是政府在與市場的博弈中，政府不得不遵循市場的意愿改變自己。昨天是計劃經濟和福利分配，今天是“市場”和“保障”之間的斗爭。今年下達了580萬套保障房的計劃，但政府僅僅投資600多億，平攤到每套房子上不足一萬多。應該是“市場的歸市場，保障的歸保障”，但從現在看來，政府把保障的任務也交給了市場。2000年就已經建立了住房保障制度，但2007年才開始逐漸加大保障房建設。資金仍然短缺。

《21世紀》：梳理您的博客發現，您幾乎一直在談房價。中國人最關心的也是房價。您似乎一直試圖在告訴大家一個關于房價的真相。說了這么久，您覺得這個真相以及真相背后是什么？

任志強：房價背后是國家利益和民眾利益的再分配。政府希望通過房地產拿到越多的東西，房價就會越來越高。為什么2005年前房價不高？土地協議出讓雖然制造了腐敗，但是正是因為有腐敗，房價低。當腐敗發生的時候，國家利益受到損失。所有的老百姓都獲得了福利。

《21世紀》：誰是地產這幕大戲的主導者？或者說，誰主導了近10年來地產故事的演進？地產商、銀行、專家學者還是政府之手？如何評述在這十年發展中，政府、地產商、銀行等角色的變化？

任志強：實際上，政府才是最大的開發商，以土地和稅源開發為主。地產商從來都是隨從，博弈者。而地方政府和地產商是同盟者。政府抬高了民眾預期，而老百姓是房價上漲的受益者，“吃肉罵娘。”專家學者是捧臭腳的，沒有任何公眾態度。而媒體肆意歪曲信息，誤導大眾。銀行雖然按照公司法注冊，名義上是公司但實際上是政府手中的工具，而不是盈利主體，是政府調節社會公平的工具。

《21世紀》：以前您說您是“全國人民第三位想揍的人”。其實，隨著購房者的理性，任總說真話，堅持真理的風格已經讓很多人開始認同，慢慢正視中國樓市的問題。在您眼中，這十年間，中國購房者的變化是怎樣的？

任志強：這些年來，中國民眾幾乎是在輿論的誤導和欺騙下，相信房價會降。以上當受騙的代價知道房價不得不漲。他們逐漸看清了騙局，不再相信房價會被“壓”下去，從而出手買房。

《21世紀》：所謂博弈，有中央與地方政府、有政府與開發商、有開發商與購房者，任總如何看待當前樓市的博弈？

任志強：地方和中央有時候步調是不一致的。1994年，中國實行了中央與地方的分稅制之后，當時增長最快、數量最多的稅種變成了共享稅源并被中央拿走了大頭，地方只好將主要精力放在涵養屬于地方政府拿大頭的稅源和非稅收入上。于是地方財政開始成為一個專有名詞，經營城市土地開始成為地方政府的共同行為。大量的土地供給，在分稅制之后為地方財政提供了一個喘息的機會，改善了他們的生存條件。

2003年的土地招拍掛，又給了地方政府一個有力的武器和合法的手段。當切斷了開發企業自主找地的合作開發后路之后，政府非市場化的低價征收，也斷絕了原有城市建設用地的地源，政府朝著征用農村土地的方向大跨步邁進，土地財政就成為了稅收和預算外收入的主要來源。

地方政府和開發商之間是沒有博弈的，他們甚至是利益共同體。當一些非發達城市的政府用優惠政策的成片土地吸引開發商時，他們其實是靠開發成果改善城市的面貌，提升土地的價值，還有他們的政績。

在充分競爭的市場，地產商真正應該博弈的是同行之間。競爭產品、品牌、質量服務，銀行和民眾的博弈，也是壟斷造成的。今天，開發商與購房者有博弈，但是由市場和政策造成的。購房者沒有選擇權，開發商也成為了土地壟斷的受益者。