中國房地產大戲上半場結束 主導力已發生變化

毛大慶(萬科集團副總裁，北京萬科總經理)看了一眼表，再過10分鐘后，他將去赴飯局，和中國最有名的導演張藝謀吃飯。

10年可以只是腦海中的一瞬，也可以很漫長。外界人眼中的毛大慶，變化很大。從外資企業凱德置地，到中國最大的房地產企業、最賺錢的區域之一做總經理，這是中國許多房地產職業經理人夢寐以求的職位。對毛大慶來說既是巨大的壓力，也是巨大的動力。

10年，演繹了太多的悲喜離合。毛大慶慨嘆自己，開發商也是演員。而站在現在的時間節點上回顧過去，中國房地產的上半場已經結束，這幕大戲的主導力已經發生了變化。

“銀行只是工具”

從1993年開始，住房開始商品化，但到了1998年，中國的房地產市場才真正走向市場化。“從財富積累來看，上半場解決了‘從無到有’的問題，居住需求從沒有到有。”但在毛大慶看來，前15年只是中國房地產市場的萌芽階段。

這15年里，發生的最重要事莫過于1998年“23號文”(《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》簡稱“23號文”)的出臺。

它之所以被反復提及，是因為它的出現促使我國房改取得突破性的進展，它令一個行業就此從弱小走向壯大，改變了一個行業的生產方式。新制度的確立也必然會激發住房生產力的大發展。

然而，究竟是什么推動了一個行業的生產方式的改變？“23號文”中提出，發展住房金融。首先是擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行在所有城鎮均可以發放貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。與此同時，政策明確表示支持房地產業的開發和建設。房地產對資金的需求量很大，且周轉周期長。房地產業離不開金融支持。

這一政策徹底改變了中國的需求群體和供給群體。一項數據或能反映房地產和銀行的緊密依存度。到2010，房地產的開發貸款和個人得住房按揭貸款已經占到貸款的增量和整個貸款余額的20%左右。

這樣“過分”緊密的關系曾數次引來擔憂。梳理中國10年內幾次重大的調控，都跟銀行信貸風險有關。每一次調控的手段必然會涉及金融和信貸手段。最先來襲的風暴是“121”號文件(《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)。“121號文件”要求通過提高購房按揭首付比例等手段控制房地產信貸業務風險，遏制房地產市場泡沫。

但一出臺，就遭遇了強大的博弈，這也成為房地產利益集團左右決策的里程碑。最終，在地產商們的激烈反對下，國務院當年8月發出了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號文)，首次將房地產業列為國民經濟支柱產業。

“121號文件”由此無疾而終，主持制定“121號文件”的人民銀行貨幣政策司司長戴根有也在不久后調離。中國房地產業界“思想家”馮侖則在2003年8月16日(第30期)《證券市場周刊》以“市場的力量真酷”為題撰文，稱“市場的力量決定一切。所以說‘121號通知’客觀上劃了一個時代，那就是市場思考不說話、不作為的時代過去了，代之而起的是一個自為的房地產時代”。

“121號文件”之所以受到開發商的強烈的反對，是因為觸碰到了開發商的融資命脈。盡管任志強為代表的開發商抨擊，國家對銀行的這種特殊限制實際并不符合市場經濟的原則，因為銀行大多成為股民所有的企業行為，盈利能力與水平已與股民的利益相關。“銀行缺乏獨立性，它只是政府手中的工具。”任志強說。

開發商的偉大與渺小

一場激烈的博弈，開發商群體的地位前所未有的提升。許多草根出生的開發商，第一次用自己的力量，逆轉了政策的走向。

雖然取得了博弈的短暫勝利，但121號文件出臺之后，緊迫感傳導至開發商，不論121號文件出臺與否，新的融資渠道產生是必然趨勢。

幾乎是從2004年開始，開發商紛紛尋求多元化融資道路。他們曾經想借助外資來擴大規模，用他人的錢來幫助自己，卻發現許多外資基金經理是“站在門口的野蠻人”，是和自己來“分羹”的。昌盛中國董事長鄒錫昌就曾痛陳，“我是被高盛狠狠騙過的人。”許多開發商希望借助REITs來拓寬融資渠道，但是最終也受政策限制。苦尋之后發現，還是銀行信貸的資金成本最低。

種種努力都是為了抵御調控對企業帶來的影響。許多企業紛紛尋求上市路徑，無論是赴港上市，還是A股上市。無論是通過借殼手段還是直接IPO。為了融得巨資，眾多企業不惜斥巨資買地。一輪又一輪的買地潮推高了房價，同時給地方政府帶來了巨大的土地出讓收入。

合生創展(00754.HK)總裁薛虎在接受本報記者采訪時回憶，當時合生創展2002年以極低的價格拿到千畝京津新城開發用地，但此后再也沒有這樣的機會。彼時的政府不成熟，制度還未健全，政府需要和開發商一同成長。

“開發商和地方政府的關系既是矛盾也是同盟的關系。”易小迪說。而任志強更是毫不客氣地指出，地方政府和開發商之間不存在博弈的關系，是利益的共同體，開發商在經營公司，地方政府在經營土地和稅收，以此來改變城市面貌，提高居民的生活水平。

違背1998年房改初衷的是，在地價的節節上升中，房價不斷被推高，住房矛盾變得日益尖銳。2006年-2007年底的搶地大戰中，有的開發商“遍體鱗傷”，亦有開發商就此走向新的“輝煌”。苦捱過來的開發商等到了政府出手救市。土地曾經是上市的籌碼，也是企業的“負累”，但最終轉化為巨額的財富。

土地實行招拍掛制度以后，解決了腐敗的問題，解決了公平競爭的問題。但在任志強眼里看來，也同時帶來了地方政府對土地的“壟斷”，無論是經營權還是收益權。開發商也成為了“壟斷”的受益者。正是壟斷下，開發商開始囤積土地。“這是根本性的變化，之于開發商，房子似乎變得越來越不重要。”易小迪說。

房價暴漲，開發商成為了民眾指責的對象。“開發商成為了房價上漲的替罪羊。”易小迪說。

為什么數年來屢次調控，房價都沒有回落？易小迪認為，首先是分配方式出現了問題。不得不承認的是，10年來，這也恰是中國貧富分化加劇的過程。有開發商告訴記者，在他們公司，普通職工的工資在10年間也許只上漲了一倍，從月薪1000元到1500元，但區域經理年薪可能從20萬上漲到了200萬。主管和員工的差距越來越大。這也整個社會的縮影。

其次是供應的問題。供需矛盾造成的尖銳矛頭，指向了囤地的開發商。開發商成為暴利的制造者，成為制度的受益者，囤積土地也可以積累財富。表面如此，但背后隱藏著太復雜的利益格局。如獨立經濟學家謝國忠所言，“中國過去的社會矛盾的中心是吃飯的問題，溫飽的問題，現在中國的社會核心矛盾是房地產的問題。很多人怪開發商。其實這個核心的問題是地方財政模式的問題，房地產開發商都是為政府打工的。”

要不要專家？

提及獨立經濟學家謝國忠，他曾是中國房地產市場上赫赫有名的人物。自2004年放言內地房地產泡沫伊始，謝國忠的名字就與房地產市場的一舉一動緊密相連。彼時他的身份是摩根士丹利亞洲區首席經濟學家。

謝國忠因為“摩根士丹利一面唱衰中國房地產，一面大舉吞下中國許多物業”而備受攻擊。彼時的國際投行，對許多開發商來說是新鮮事物。許多人并不知道，謝屬于投行的研究部門，和業務部分完全獨立。在經濟學界，不同的經濟學家有不同的觀點亦屬正常。但在特殊的歷史時期，謝的言論被無限放大。

中國房地產市場，并不缺少專家的身影，爭論早已開始。2001年12月25日，中央電視臺《房產報導》報道了清華大學教授魏杰題為《2002年，房地產的冬天》的講話。講話在曾任建設部政策研究中心主任的包宗華看來，是在一些遠離我國房地產實際的數據上，作出的預測，但引起了強烈反響。

毛大慶說，“政策在不斷修正，大家對未來充滿不確定性，市場、投資者、購買人群有大量的不健康心態出現。”

這從另外一個側面反映出市場的迷茫情緒，不僅普通購房者迷茫，有時連開發商和政府官員也難以看清局勢。而由于政治經濟體制的不同和文化的差異，中國難以簡單照搬別國的經驗。中國房地產的市場化在摸索中前進。

但不應忽視的是，正是因為許多行政式調控的短期性，帶來了市場的波動。任志強、易小迪等開發商和一批學者呼吁的是建立長期的制度和法律，來規范中國房地產的市場化。只有制度穩定，才可能帶來穩定的預期和穩定的發展。

政府如何作為？

1999年，全國商品房每平方米的平均價格是1857元，大城市則是二三千元，中小城市一千多元、幾百元。如果回到舊制度，房價很低，也沒有房地產商的暴利。種種矛盾似乎正是市場化來帶的。但走向改革之路的中國地產無法回頭。

“任何一項新制度的建立，總會受到客觀條件的和主觀認識的局限，執行中也會出現是否得力的問題。”包宗華曾撰文指出。

政府也在摸索市場化的經驗。如薛虎所言，政府在成長。房改之初，當時在經濟界比較流行的說法是，在市場經濟條件下，政府不要管物價。在這種思想的影響下，政府部門從過去的管得過多，一下子轉為在房價等許多重大問題上撒手不管。

在包宗華看來，多年里，對有些城市房價漲得過快的問題，政府部門也頗感無力。如果真能按“23號文”的要求，對中低收入者充分供應經濟適用房，自然會使每年建設中中小套型、中低價位的住房占建房總量60%甚至70%以上，就能夠保證一批中等收入的人群買得起房子。但由于制度設計的缺陷和執行中的偏差，每年建設經濟適用住房只占總建房量的4%-5%。

從監管乏力到頻繁干預，讓許多開發商看到了有計劃的市場經濟本來的面目。如易小迪所言，開發商是逃不過政府的手掌心的。而2008年的金融危機更讓開發商看到個體的渺小。正是政府出手救市，才讓許多開發商幸免于難。

“房地產關乎國計民生，這么大一個產業，每個國家，每個政府都在干預，而且只有政府才有能力干預。”凱德置地華北區副總經理韓維在接受本報記者采訪時說。房改倡導中國的房地產市場化發展方向，但越來越多的人清楚地認識到，市場經濟也離不開計劃和指導。在新的市場化格局下，政府究竟該管什么？任志強的意見是，“將市場的歸市場，保障的歸保障。”加大土地供應，加大保障房的建設，才能緩解住房矛盾。

再次翻開23號文，紛繁的市場只是尋找一條回歸當初設想的路。