戴方:新的調控能否打壓房價?

行政性手段調控房價，只能是過渡性的。調控的重點，最終仍需解決供求不平衡的矛盾

“十一”黃金周期間，北京、上海、深圳、廈門等城市出臺了房地產調控的實施細則。對此，市場人士認為，如新的調控政策能不打折扣地實施，對房地產市場會有顯著影響，剛剛抬頭的房價或被有效抑制。

9月29日，多部委集中出臺樓市調控的后續政策。此番調控的重心依然是“壓制需求”主要包括：限購多套商品房、提高第一套房首付比例，實行差別化的信貸、契稅與所得稅優惠政策。

此前被稱為“史上最嚴厲調控”的“國十條”，一度被認為能有效抑制高房價。但是，該政策出臺后，商品房成交量僅僅有了兩個月的低迷，進入8月，成交量反而明顯反彈。而調控的重點—房價—并沒有實質性下降，甚至有反彈之虞。

于是，就有了9月底中央政府的進一步調控。那么，此次北京、上海、深圳、廈門等城市的房地產調控措施，能否有效抑制虛高的房價？房產限購令、提高首付比例，差別化信貸和稅收政策，對房地產市場到底有何影響？

浙商證券房地產分析師戴方認為，“限購令”等行政性手段，并非市場化的調控，只能是過渡性的；而開征房產稅，更需要謹慎為之。房地產調控的重點，最終必須回到解決供求不平衡這一根本矛盾上來。

戴方指出，當前的調控政策以“壓制需求”為導向，普通商品房需求者受影響最大。而政府主導的保障性住房，僅僅面向特定的群體，正常的購房者被排除之外。這就使商品房供需矛盾非但不能緩解，反而有日益加深之勢。

市場觀望情緒將再次出現。限購政策的出臺，將減少商品房成交量，進而減少開發商的銷售回款；商品房預售資金監管、土地增值稅的稽查與清算，將進一步壓縮房企資金運用空間。在證券市場融資被暫時關閉、信貸融資收緊的背景下，房地產行業資金鏈日漸趨緊。

在他看來，盡管當前房地產企業現金相對充裕，能夠支撐相對長的時間，但在不正常的市場環境中，資金鏈考驗仍將存在。資金鏈趨緊，的確能迫使開發商加緊推盤、降低房價，以求快速回籠資金。

但是，戴方同時指出，資金鏈的壓力也將迫使開發商縮小戰線、減少拿地、延遲開工，以減少資金的流出，最終帶來的是商品房有效供給減少。因此，資金鏈趨緊是把“雙刃劍”，未來房地產市場供應將出現更多不確定性。

在談到房產稅政策時，戴方強調，房產稅“承受了不可承受之重”。在房價調控未能奏效的背景下，房產稅被視為最后的“核武器”。但眾望所歸的房產稅，是否真的能將房價調下來，“依然存在很大的不確定性”。

首先，房產稅作為一項普通的稅收，其基本職能是調控收入分配，在衍生職能上才涉及商品房供求的調控，調控房價并非是房產稅的優勢所在。其次，在當前的市場環境中，房產稅的政策重點究竟是抑制購房需求還是“擠泡沫”，后果大不一樣。

征收房產稅，重點究竟是旨在讓擁有多套房的購房者將多余房子拋出，還是讓沒有買房的人形成“房子買得起未必養的起”理念，抑制購房需求？如果房產稅稅負過低，多套房擁有者“拋房”效應難以出現。而過高的房產稅，可能導致城市中低收入者“破產”，成為“壓死駱駝的最后一根稻草”。

戴方指出，房產稅涉及征收對象、范圍、免征額度、免征方式、稅率、稅率方式、評估價格等參數，如各種參數設置不科學，不僅不能有效調控房價，而且還會造成房地產行業乃至宏觀經濟的“硬著陸”，或房價的再次暴漲，房地產市場將更為扭曲。