新政打壓住宅地產?商業地產漸受青睞

在號稱史上最嚴厲的房產新政實施以來，住宅市場的持續低迷行情使得不少房企開始逐漸將目標轉向商業地產，甚至一向以“只做住宅”之稱的萬科都開始加快在商業地產的布局。商業地產悄然升溫，大戲即將上映，但究竟誰最終能唱亮主角，還需拭目以待。

東方不亮西方亮，當住宅市場持續處于低谷狀態時，商業地產市場的被關注便成為自然。資料顯示，截至6月底，在北京市345個熱點在租在售商用項目（商鋪、寫字樓）中，共有161個項目租售價格上升，占全部項目的46.67%；降價的項目共有39個，占全部項目的11.30%；另有145個項目的租售價格基本保持穩定，占全部項目的42.03%。而來自中國寫字樓研究中心（CORC）的研究表明，在近四個月之內，住宅的銷量已經出現大幅度下跌趨勢，但來自商業地產市場的銷售呈現不斷上漲的勢頭。截至6月底，北京市商業地產成交量達到了440余套，與同期相比較，北京全市期房住宅成交40套不到，兩者相差10倍以上。不僅北京，在全國，上海世博會的召開，使得上海商業地產市場正在持續升溫；亞運會的臨近，也炒熱了廣州商業地產；重慶兩江新區的建設，也帶動了周邊商業項目的發展；杭州旅游業和城市化，也使得其社區商業項目越來越火。

其實早在2009年底，萬科A(000002)曾宣稱要將持有型商業地產比例提高到20%。2010年3月26日，萬科以10.04億元高價，溢價一倍多斬獲位于東莞市長安鎮長青路地塊。根據當地政府規劃，改造后的長青路地塊將建起一座約60層的超高商業建筑，有望打造成長安鎮第一地標。這也是迄今為止萬科要建的最高建筑，同時這也被業界視為萬科進軍商界地產的重要一步。同時，保利地產(600048)近日也曾表示，在未來3-5年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。而金地集團(600383)2010年的土地投入計劃中，有20%的資金也將投向商業項目。緊隨其后的綠地集團、中糧集團也是紛紛對其商業的投資比例開始加碼，中糧集團日前宣布以“大悅城”為品牌，以此作為公司商業地產的發展戰略。

然而，商業地產果真能成為房地產企業下一個新增盈利點么？相對住宅地產而要，商業地產的經營周期更長，對開發商的要求更高。作為商業地產開發企業，除了需要承擔與住宅地產一樣的工程建設和銷售環節外，還有更重要的一點，即培育商業氛圍，也俗稱“養鋪”。商業項目作為持有型物業，回報周期較長，這對地產商的資金鏈是一種考驗。同時，還考驗房企的耐心與整合能力。此外，在人才配備方面，面對不熟悉的招商、運營、管理的環節，即使是住宅市場浸淫多年，剛剛步入商業地產也往往有些不知所措。

以商業地產界的帶頭大哥萬達地產的成功經營模式??萬達廣場為例，萬達廣場商業部分全部持有，只租不賣；其主力店已經擁有國內外知名的長期戰略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴數百家，在各城市的項目在開工前，其主力店招商就已經基本解決，基本上整個項目的70%~80%的租賃已經被長期合作的品牌店拿下，用其董事長王健林的話說，萬達廣場的業態配比是經過市場檢驗出來的科學，萬達城市綜合體，幾乎就是業主享受城市高質量生活的濃縮版，也是區域快速升值的發動機；我們就是“訂單地產”，萬達用了整整7年學會了做訂單地產。

所以說，在住宅地產受嚴厲宏觀調控的情況下,進軍商業地產雖然是房企未來開拓的方向之一,但是商業地產的諸多高風險也應有充分考慮。因此，究竟誰能在商業地產領域分得一杯羹，打開局面，還需拭目以待。

(叢力?撰稿)