地鐵利好得認可 買地鐵盤保值也要三思而行

隨著地鐵3號線在威尼斯水城等橋北段圍擋工作的展開，這條橋北居民為之苦等七八年的地鐵大線終于開始真實地施工了。來自南京地鐵方面確切的消息是，現已動工的3號線、10號線確定2014年前開通。加之5月28日新開通的地鐵2號線和1號線南延線，今年原本無疑是史上地鐵利好最為密集的一年。然而，樓市調控卻在今年來得異常猛烈，4·17新政、9·29新政、限購令……地鐵的大年卻尷尬遭遇了樓市的小年。

地鐵盤激增逾100家

史上最多——

據不完全統計，地鐵2號線和1號線南延線開通后，共催生出了70多家地鐵樓盤；而當地鐵3號線、10號線開通后，這一數量將直接攀升至100家以上，分布區域首次延展至江北板塊，橋北、珠江鎮均有不少樓盤相繼受益，以3號線江北段為例，計入換乘時間，從浦珠路站到達新街口的時間將僅在30分鐘以內。

地鐵利好也得到了購房者認可。今年上半年銷售套數排行榜中，緊鄰地鐵3號線的蘇寧天潤城就高居首位，而在4·17新政引發的短暫的低迷期后，樓市出現回暖的7、8、9月份，仍然是諸如天潤城、威尼斯水城、金浦名城世家、東方龍湖灣、河西萬達廣場、宜家國際公寓等地鐵盤銷售最為突出，位列全市月度銷售套數的前十位。

南京網博機構總經理孫海分析，地鐵把南京的城郊界限模糊化，并逐步改變這個城市原來的板塊認知，正在打破南京板塊與板塊之間的屏障。不過，整個市場尚未完全感受到地鐵的價值，不少地鐵物業還是價值洼地。

今年的地鐵盤漲不動

不同往年——

地鐵開建或者開通對于房價的拉升作用非常明顯。上海地鐵1號線開通后，沿線莘莊、梅隴等地房價迅速攀升數倍。深圳的關外原來和特區內的房價差價最高達3倍，當地鐵利好明朗后，價格差價逐步縮小。 南京地鐵1號線開通前后，沿線房價也上漲了100%以上。

然而，面對空前嚴厲的調控政策，即使在最為密集的地鐵利好之下，今年南京很多地鐵盤的價格卻沒有出現上漲，甚至出現了一些打折促銷現象。今年5月28日在河西萬達廣場舉辦的一場地鐵樓盤展銷會，共有20多家主力地鐵樓盤參展，數萬人觀展。當時正值4·17新政出臺不久，打出各種優惠的樓盤竟不在少數：金浦名城世家拿出了一套123平米的特價房，優惠幅度達到了10多萬元；紫氣鐘山最高優惠達2500元/平方米；和府奧園和棲庭也分別給出了9折和9.5折的優惠。即便如此優惠，購房者也多數看多買少。

到8、9月成交量略有上揚，還是有一批地鐵樓盤推出優惠促銷：宋都美域直降25萬、中北品尚以16500元/平方米的低價入市、21世紀國際公寓88折優惠。事實上，部分讓利后，這些地鐵樓盤也多數換來不錯的銷售量。

地鐵盤也非無條件抗跌

買房保值——

新政下地鐵樓盤的保值性又如何？著名財經評論員葉檀曾指出，沿著高鐵或者沿著軌道交通的樓盤是可以規避市場風險，較之其他一般樓盤，地鐵盤的抗跌性更為突出。孫海則認為，9·29新政、限購令下，市場重回觀望期，這一背景下，地鐵直接推動房價上漲已不現實，但地鐵卻有助于提升一些樓盤的知名度，例如像江寧大學城板塊的一些樓盤，此前購房者的關注度并不高，而當地鐵1號線南延線開通后，這些樓盤這才逐漸走進購房者視野，成為新興的置業熱點。

孫海向記者提供了這樣一組數據：南京地鐵2006年全年的客流量為5780萬人次，每日為15.8萬人次；2007年全年為8016萬人次，每日為21.9萬人次；2008年全年為1.0379億人次，每日為28.4萬人次；2009年全年為1.1346億人次，每日為31萬人次；而到如今，三條線路每天的客流量已達65萬人次。“客流量發生變化的背后，是越來越多的人沿著地鐵去置業，人居生活方式已有了明顯變化。”

南京聞銳傳播總經理李宗苗也坦言，地鐵在重組南京整體城市架構的過程還未完成，對很多新興的地鐵盤來說，可以挖掘的價值空間仍然存在，而地鐵對于目前房價拉動不明顯除了新政的影響外，還源于相當一部分購房者的主城情結，盡管地鐵極大方便了出行，但對于這部分人來說，其置業的意向區域從未離開過主城。此外，一個樓盤的價值構成因素除了交通配套的影響外，還由產品的品質、生活配套、物業管理等各種因素共同決定。以地鐵2、3號線的一些沿線樓盤為例，其產品品質、各種配套仍有很多欠缺，僅僅依靠炒作地鐵概念，無疑已經透支了未來的預期升值空間。