預售資金監管蔓延 開發商面臨最大危機

資金，作為開發商賴以生存的命脈，正在經受著越發嚴峻的考驗。

10月25日，北京市宣布將于12月1日起對商品房預售資金進行監管，成為一線城市中繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外，浙江省也將于11月1日起正式對商品房預售資金進行監管。這一政策似乎已經有“蔓延”之勢。一時間，開發商們惶惶不安。

目前的預售資金監管政策雖然只在少數城市實行，對那些全國性的開發商而言，影響有限，但從“限購令”在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看，預售資金監管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此，對開發商資金周轉要求也將提出更高的要求。

北京聯達四方總經理楊少鋒甚至認為，目前的狀況發展下去，整個房地產行業可能會面臨10年來最大的危機。“從市場層面看，今年4月北京出臺限購令之后，10月開始限購令在全國推行，房地產市場一下子降到冰點。限購令使得銷售低迷，而預售款監管一旦全國推廣，整個房地產行業將面臨近10年來最大的危機。”楊少鋒預計，“沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現或許將再次大規模出現。”

自有資金杠桿率下降

剛剛公布的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(下稱《辦法》)明確：“商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。”

在結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記這四個節點，開發商可以申請提取相應的監管資金。在申請流程方面，《辦法》規定，開發企業應當持由勘察、建設、設計、施工、監理等單位簽字的材料向監管銀行提出書面申請，監管銀行對申請材料進行審核后認為符合資金使用條件的，方可向房地產開發企業撥付資金。

在深圳，開發商則需要通過第三方監理公司出示的證明來支取預售款。由于監理公司同樣是市場主體，容易被一些利益所左右，因此政策的執行效力難免會打折扣。“北京采取在政府指導下通過銀行直接監管的方式，既簡化了執行的程序，也令監管更加直接、有效。”北京市房地產業協會副秘書長陳志表示。

“從《辦法》對開發商資金的壓力和監管的合理性來看，實際監管的力度已經遠遠超出防范風險所需的力度。”對于北京的監管政策，soho中國董事長潘石屹認為，監管目的其實僅僅是為了防止出現爛尾樓，而力度過大會則造成開發商的資金完全凍結在監管賬戶里。

對于這一觀點，陳志認為，開發商或許過于悲觀了。“實際上，政府嚴格監管的僅僅是‘建安’這部分資金。”

《辦法》明確指出，進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度后，房地產開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出，優先用于工程建設。

“比如一個10萬平方米的項目，售價是10000元/平方米，它的預售款一共是10億元。其中，政府會測算出這個項目的建安費用，比如每平方米3000元，10萬平方米就是3億元。”陳志舉例說，其實政府嚴格監管的只是全部預售款的約30%，多余的部分，開發商是可以支取的。“只是在專用賬戶中累積的預售款沒有達到3億元時，開發商必須按用款計劃支取賬戶中的資金。”

“在四個節點用款計劃的設置方面，開發商幾乎沒有什么技巧可言。”華業地產副總經理陳云峰坦承，每一階段需要多少建筑費用，這在房地產業內非常透明，“如果用款計劃制定得不合理，主管部門肯定能夠發現并不予批準。”他認為，開發商想要減輕政策影響唯一能做的，就是加快建設進度、加快銷售進度、加快推盤節奏。

“實際上對于開發商來說，最大的影響就是自有資金的杠桿率降低了。”陳志分析，“原來開發商有3個億的自有資金就可以撬動10個億的項目，但今后可能自有資金的量要提高到5個億甚至6個億才可以撬動同樣的項目。”

資金鏈風險引發行業洗牌？

其實，預售資金的監管政策僅僅在個別城市實行，而且監管的資金量也僅占全部預售資金的30%左右，其威懾作用恐怕要大于實際效果。

“預售資金監管的政策是為了彌補現行預售制度的缺陷，令相關監管法規不缺位，也是政府部門有意識地引導房地產企業規范資金用途，最終有可能成為向現房銷售制度邁進的一個鋪墊過程。”陳志認為，預售資金監管制度的深層次意義更在于此。

然而，一個現實的問題是，在此前已經執行的限購、加息、資本市場融資受阻等政策的疊加效應面前，絕大多數開發商的資金鏈無疑將會面臨嚴峻的考驗。

“從開發商的資金狀況來看，今年開發商的平均負債率普遍比去年要高，房地產商的資金本身就很緊張，如果再加上這一《辦法》的實施，一定會大大加重資金緊張的程度。”面對新政策對于包括住宅和商業在內的全部開發商預售資金的監管，潘石屹如是說。

陳云峰也坦承：“其實現在很多開發商的資金狀況并沒有想象中的好。”

而對此前資金已不甚充裕的個別開發商來說，能否過得了這一關，或許還是未知數。

陳云峰就表示，利率提高、開發貸從嚴、資本市場融資需審批，在各種融資渠道已經被嚴格收緊之后，商品房預售款其實是開發商唯一可以自由支配的款項。如今預售資金也被嚴格監管，開發商肯定會面臨資金鏈緊繃的局面。“從短期看，不至于讓開發商立即陷入資金鏈斷裂的困境，但從長期來看，流動資金不充足的中小型開發商可能陷入‘無錢拿地、無盤可開’的狀況，最終將引起地產業新一輪洗牌。”

陳志提醒，開發商切不可再盯住過去的高利潤。“現在房地產企業最應該做的就是迅速適應政策和市場的變化，調整運作節奏，增強自有資金以加強自身實力。”