地產商資金鏈決定未來房價

關于房價走勢，我認為，房地產價格的短期調整不是取決于利潤或銷售，而是取決于房地產商的資金鏈，取決于地產商的現金流是不是能支撐現有的運營模式。

因此，我們可以通過幾個方面來構建對未來房價走勢的預測：第一，可以通過房地產行業資金來源狀況，來分析未來資金來源變異的過程；第二，可以通過資金應付款的構成因素，來預測未來幾個月資金應付量的變化軌跡，從而判斷出整個房地產行業資金惡化的程度。當整個行業資金相對枯竭的時候，其運營策略必然發生重大調整，很重要的就是降價銷售；第三，可以根據房地產整個行業降價行為對資金的影響度，測算出要降價多少，才能使銷售額資金彌補其現金流缺口。

從整體來看，應該說，中國房地產市場還沒有步入真正的調整期，因為目前整個房地產市場的資金依然充足，房地產企業依然可以依賴于前期獲得的資金儲備拒絕進行降價銷售。今年1~10月，行業資金來源增速達到32%，處于歷史高位，而應付款累計增速僅為26.9%，還低于2006~2008年的平均水平。同時，從企業流動性來看，目前資金流動性指標——貨幣資金/（短期借款+年內到期非流動性負債）為1.4左右，雖然較2009年有所惡化，但依然遠遠高于2008年房地產降價銷售時的0.8。

但是，這種局面將在2011年二季度出現全面逆轉。這也是為什么我們提出明年房地產價格會下降20%的原因：第一，從2010年12月起，房地產企業進入還款高峰期，應付款累計增速將超過30%；第二，資金來源由于銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發和票據融資難度加大等因素，將出現快速惡化，預計到2011年一季度將出現大幅度負增長；第三，由于首付比率、房地產抵押貸款等條件的變化，房地產企業的各類杠桿率出現了下降。按照推算，到2011年一季度資金流動性指標——貨幣資金/（短期借款+年內到期非流動性負債）可能下降到0.9左右。

與此相應的是，在政府加強土地和房產開發進度、整頓市場秩序的作用下，房地產開發投資和新上馬項目大量增加，這直接導致未來資金需求壓力加大，同時導致市場供給放量。

2010年3月，住宅新開發面積和施工面積增速開始明顯回升，進入加速投資時期。今年1~10月住宅新開工面積累計同比增長60.8%，比2008年、2009年同期高出53.9個百分點和60.4個百分點。按照建設周期1年左右進行測算，2011年3月，房地產竣工面積將導致住宅供給大幅放量，從而改變目前房地產供給偏緊的局面。而這個時點，與房地產業資金全面緊張和經營模式調整相一致。

因此，正常預測，2011年3~4月是房地產市場進行全面調整的時點。

但需要提醒的是，目前房地產市場并沒有崩盤的可能，出現超過30%以上價格下降的可能不大，房地產市場能夠實現軟著陸。其主要原因在于：一是開發投資的杠桿率不高，目前只有5倍多，比發達國家平均水平要低30%，因此資金緊張難以引發金融危機性的調整；二是消費杠桿率也不高，從2009年的1.74倍下滑到目前的1.3，難以引發一般居民全面性拋售；三是房地產商資產負債依然處于健康狀態，三季度房地產整個行業資產負債為67%左右，不會出現整體性資產負債惡化帶來的全局性大調整。

因此，2011年房地產市場調整將是流動性壓迫式的調整，與2008年二季度的模式有些相似。