世紀金源南京退地幕后 談判陷入僵局雅居樂或接手

隨著此輪政策調控的深入，越來越多的高價地開始面臨開發困局。

繼2011年底雅居樂位于南京市江北區的“地王”項目因地價過高陷入退地風波后，世紀金源在南京市江北區位于同一區域的項目，近日也傳出退地消息。

2010年10月底，世紀金源以高達408%的溢價競得南京江北新城浦口G42地塊，樓板價高達6592元/平方米，接近同區域新房售價。目前，浦口區在售商品房均價約為8500元/平方米，最高為10000元/平方米。同時，進入2011年，該區域房價出現下行趨勢。按3000元/平方米的建安成本計算，世紀金源項目已無多少利潤。

為了不至于虧本，世紀金源只能退地或獲得地方政府的額外補償。但記者了解到，當前世紀金源和地方政府的補償談判進展并不順利，退地或將成為定局。而在同區域、同期奪得兩宗連體地塊的雅居樂則表示，有可能接手G42地塊。雅居樂南京項目公司副總經理邵晴稱，該公司已與G42地塊的退地事宜有所接觸。

業界認為，雅居樂如果接手的話，將成為此次退地風波的最大贏家。

世紀金源緘默

“世紀金源對這次拿地一直都有意見。”同策房產南京分析師郭鎮東表示，按照世紀金源的一貫風格，更傾向于在一個區域獲得較大的土地面積，盤子越大成本越低，未來的利潤也越高。

世紀金源早在2009年就與南京市浦口區簽署了投資意向，表示將在4年內連續投資400億元，在南京投資建筑面積超千萬平方米的城市綜合體。就此，浦口區政府還專門成立了世紀金源南京世紀城項目推進辦。

2010年9月29日，南京市國土資源局發布第15號公告，正式將浦口的G40、G41、G42地塊推出。由于3塊地位置相連，容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率極其類似，因此業內一度認為這是內定給世紀金源的南京世紀城項目地塊。

天有不測風云。地塊拍賣當天，世紀金源僅競得G42一幅土地。雅居樂突然橫刀奪愛，以更高的價格獲得了另外兩幅土地，使世紀金源想通過打造區域大盤開發的計劃受阻。郭鎮東認為，雅居樂的出現，使得兩大開發商切割了連體地塊。“在此輪政策調控下，該區域房價出現滯漲，但土地成本卻很高，導致其項目面臨著滯銷及投入資金能否收回等諸多不確定因素。”

對于此次退地的消息，世紀金源方面一直保持緘默。記者多次撥打世紀金源南京項目公司盧姓負責人手機，但均無人接聽。

“世紀金源不回應，肯定是不想把事情炒大。”一位不愿具名的南京開發企業負責人表示，如果成功退地，世紀金源將損失8000萬元的競買保證金，這顯然不劃算。之所以提出退地，是希望藉此獲得政府的額外補償，以壓低開發成本。

雅居樂介入

“以退地做理由，獲得政府補償是有成功先例的。”據該開發企業負責人介紹，去年年底，雅居樂退地的消息在市場上頻傳，今年1月初，南京市規劃局網站的批前公示顯示，雅居樂江北“地王”項目的容積率已從2.5調整到2.7，因此樓板價也降至6000多元/平方米。2月8日，雅居樂江北“地王”項目正式動工。

網博機構總經理孫海亦表示，浦口新城是江北新城的核心區，對接河西CBD和南京主城區，是繼南部新城板塊后，當地著力打造的第二大新興板塊，今后還會有很多地塊出讓。如果世紀金源退地的話，可能會對后續的推地有一定影響，地方政府對地價的預期也會調低。因此，地方政府會盡量避免退地，而是盡可能以另外的形式予以補償。

補償的說法也得到當地政府有關人士的證實。南京浦口新城負責土地事宜的一位杜姓工程師表示，已出讓地塊一般不會再次掛出。在市場不明朗的情況下，不排除開發商將地塊轉手，或取得相關的補償，或采取其他措施。

據一位知情人士透露，地方政府并不希望退地，而是提出了兩個補償方案，要么在橋林科技園建人才公寓，要么在老山或三橋給一個房地產項目。但世紀金源對此并不滿意，談判陷入僵局。

“如果地方政府給補償的話，樓面地價會拉低到5000元/平方米左右，可能會有其他開發商接手。”孫海認為，地方政府肯定會通盤考慮，做出一定的讓步和補償，不會讓這樣的“地王”項目死掉。即便世紀金源堅持退地，地方政府也會主動尋求其他接盤者。

雅居樂南京公司副總經理邵晴向記者證實，該公司已與G42地塊的退地事宜有所接觸。“我們有可能會接手，但具體的情況還不方便透露”。

業界認為，雅居樂此前已獲得了3幅連體地塊中的兩幅，且當地政府對其此前拿到的高價地也給予了相應補償。如果此次雅居樂低價接手G42地塊的話，即意外得到了大盤開發的額外收益，成為此次退地風波的最大贏家。