調控促使產權交易升溫

早報資料

9、10兩月，在上海聯合產權交易所掛牌股權轉讓的房地產公司就有10家，第二輪調控似乎催熱了房地產公司的產權交易，這是否意味著開發商的資金鏈開始趨緊？

分析人士認為，雖說開發商的融資成本有所提高，但前三季度各大開發商銷售業績紛紛創紀錄，開發商暫不會擔心資金壓力的問題。

產權交易活躍

據不完全統計，從9月底到10月31日，樓市第二輪調控政策頒布以來，單在上海聯合產權交易所掛牌股權轉讓的房地產公司就有10家。掛牌報價總和超過10.25億元。

此前有北京媒體曾報道，受資金鏈吃緊的影響，部分中小地產商擬開始轉讓手中的開發項目和房地產資產。兩個月來單在北京產權交易所掛牌的房地產項目就達11宗，其中有掛牌報價的4宗項目涉及金額超過2.6億元。

事實上，早在今年年初，業內就普遍預計，房企資金鏈壓力將在四季度顯現，萬科就在其三季報中表示，開發企業資金面趨緊仍是主要趨勢。

據了解，目前我國房地產企業的開發資金主要有三方面來源，分別是企業自有資金、國內貸款和預售款。在信貸調控、直接融資受阻、預售款監管趨嚴的情況下，房地產企業需要依靠大量自有資金維持運轉，資金鏈壓力與日俱增。

分析人士指出，隨著國家對房地產信貸資金的緊縮，房地產企業從銀行獲得的資金將大幅減少。在融資成本不斷提高的情況下，一些房地產企業有可能陷入資金斷裂的局面，這或許將催生中國房地產行業的洗牌。

開發貸款增長放緩

央行10月26日發布的《三季度金融機構貸款投向統計報告》披露，前三季度，我國房地產貸款增速出現回落。主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增1.72萬億元，9月末余額同比增長32.9%，比上年末低5.2個百分點。

另一方面，根據早報今年10月27日的報道，截至三季度末，49家上市房企的存貨達到5000億元。如果按照100萬元一套房產估算,僅這49家房企的存貨量就高達50萬套。而房地產上市公司共有121家,根據所有房企今年中報的囤貨數據7736億元計算，預計今年三季度所有房地產上市企業的囤房量不會低于年中。

截至10月27日，56家已經公布三季報的房企三季度經營性現金流量凈值為-521.83億元，相比去年同期的392.93億元，大幅下滑233%。

開發貸款的增長放緩，開發企業的天量庫存還在不斷增加，加上經營性現金流量凈值的大幅下滑，不得不讓人擔心整個房地產行業的資金開始進入到緊張的局面。

著名財經評論人葉檀近日就在其博客中指出，“萬保招金”四大地產龍頭的現金流同比下滑情況十分嚴重，今年前三季度的經營性現金流凈值均低于-10億元，保利地產更是達到-261.08億元，而去年同期這四家公司的現金流均為正值。

暫不擔心資金鏈

中原物業顧問有限公司研究咨詢總監宋會雍認為，一系列信貸、金融政策出臺以及加息之后，地產商的壓力正在增大。這確實使開發商的資金鏈面臨一定的壓力，但由于今年前三季度，各大開發商的銷售指標都完成得不錯，很多開發商暫時還不擔心資金鏈的問題。

開發商似乎也確實不太擔心，有開發商內部人士向記者透露，幾乎不會有開發商因為加利而死掉。何況今年大家的銷售都做得不錯，資金壓力并不會像想象中的那么大。

確實，在如此嚴厲的調控下，今年各大房企的銷售業績卻依然優秀。中國指數研究院今年10月份發布的統計數據顯示，三季度末，萬科、恒大、龍湖等多家房地產開發商的銷售額超過了去年全年，創造了它們有史以來的最好的業績。中海地產、保利地產的銷售額雖沒超過去年全年，但也已相距不遠，距離創造新的歷史紀錄只是時間問題。如果不算綠地和萬達，全國商品房銷售額超過300億元的房企已經達到了5家。

國家統計局統計公布的數據也顯示，截至9月底全國商品房銷售額比去年同期增長了15.9%。如果未來3個月市場沒有新的變化，全國商品房銷售額將再創歷史新紀錄。

中房信分析師薛建雄表示，雖說開發商的融資成本提高，但只要銷售量維持在一定的水平，開發商就不會擔心資金鏈的問題。一般情況下3個月以上的銷售困難才會給開發商帶來資金上的壓力。開發商需要擔心的可能并不是現在，而是未來一段時間內可能進入的加息周期所帶來的資金壓力。