警惕房價結構性“假跌” 樓市調控需要長效

隨著地方房產新政出臺，房價似乎已現降價趨勢。然而調查發現，房價僅是出現結構性“假跌”，應當警惕這種假象導致調控政策失去連續性。

據新華社11月19日報道，近期，許多城市紛紛出臺地方加強版的房地產調控政策及措施，高漲的房價似乎已現降價趨勢。記者在福州等地樓市調查發現，所謂的降價有“貓膩”，房價僅是出現結構性“假跌”。專家指出，警惕房價結構性“假跌”導致調控政策失去連續性。

“低價區”銷量驟增“拉低”房價

據中國指數研究院報告顯示，今年8月，福州市住宅成交均價再創新高，達每平方米13826元，在全國35個主要城市中超過上海、廈門，位列第七。10月，福州房價降至11987元，排名也退居第十。

業內人士分析，福州房價開跌，與當地政府10月中旬緊急頒布“限購令”等調控新政有關，更與當月成交樓盤所在區域的結構性變化緊密相關。記者發現，10月，遠離市中心的倉山區住宅銷量驟增，而在市中心高房價區域的鼓樓區住宅銷量卻銳減。

據福州住宅銷售報告統計，8月，倉山區住宅銷量682套，鼓樓區住宅銷量69套，兩區比例約為10：1。10月，倉山區住宅銷量猛增至2506套，而鼓樓區銳減為34套，比例約為73：1。目前，倉山區新建住宅均價在每平方米1萬元左右，鼓樓區逼近2萬元。顯然，這種“低價區”銷量的驟增可以“拉低”房價。

業內人士透露，早在10月份之前，福州市就對高價位的在建樓盤申請預售許可證采取了限制或暫緩發放等措施，這就使“高價區”的住宅銷量立竿見影地跌了下來。

福州“限購令”之下，10月份住宅銷量為何驟增？業內人士透露，雖然福州市10月10日突然出臺了“限購令”并要求即日執行，而一些金融機構卻將政策寬限了幾日執行。據福州住宅銷售報告統計數據顯示，福州“限購令”頒布后的3天內住宅簽約量達1300多套，約等于9月同期簽約量的8倍，整整占了10月份銷量的四成。

開發商“不急賣”　購房者憂價漲

進入11月，福州樓市成交驟降，但10月的“大豐收”讓一些開發商“不急賣”。記者日前在福州市倉山區一在售豪宅小區“泰禾·紅峪”采訪看到，該樓盤從去年到今年9月底已售多棟樓房，近期一些高層住宅樓已基本完工，卻因拿不到預售許可證而暫停銷售。

“以往一棟樓一開始打地基，就能拿到預售許可證。而現在，我們也不知道什么時候能拿到預售許可，許多購房者比我們還著急。”“泰禾·紅峪”售樓中心的一位工作人員告訴記者，目前，該住宅小區均價超過每平方米1.5萬元。

與“泰禾·紅峪”緊鄰的在售高層住宅小區“天鵝灣”預期11月中旬推出26號樓對外銷售，售樓中心的一位鄭姓經理告訴記者：“26號樓總共72套房子，預售均價每平方米1.2萬元，還沒有正式開盤銷售，就已經有200多人做了預購登記，其中交了5000元預約金的客戶接近滿額。”

也就是說，“天鵝灣”26號樓還沒有正式銷售，就接近“售罄”。“我之所以急著在還未預售的樓盤交了預約金，是因為許多新建的高檔樓盤售價不單價格沒跌，反而漲得更快。”一位不愿意透露姓名的購房者說。

2008年10月，“天鵝灣”一帶新建商品房均價僅為每平方米5000元，如今卻很難找到1萬元以下的新房。

勿被“假跌”蒙蔽　政策需確保長效

“現在，許多開發商認定，地方政府只會限購兩三個月的時間，乘機捂盤也不錯，等政策一解除，市場就會反彈，到時出售豈不更好？”福州大學房地產研究所所長王阿忠表示，許多地方的一些樓市調控政策還顯得不夠嚴肅，很容易讓開發商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格，用均價下降來蒙蔽政府，導致調控政策失去連續性。

王阿忠認為，在短期內，解決房價持續快速上漲的有效辦法是，堅決制止開發商將樓盤“分期開發，分期漲價”。從長期來看，政府部門必須在房地產市場建立長效的調控機制，如落實房產稅征收，嚴加抑制市場投機行為等。

王阿忠還指出，這些年來，房地產市場的不健康發展，其根源在于地方的土地財政。因此，要從制度創新上徹底切斷地方政府土地財政與房地產市場的利益鏈。

(徐志嬌 編輯)

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