三困除 房價平

自今年4月的“新國十條”到9月底的“二次調控”，國內樓市面臨的調控壓力逐步上升，雖然熱點城市房價過快上漲的勢頭初步得到遏制，但距離公眾期待的“降房價”依然遙遠。由于種種復雜的原因，房價調控確實很難。分析人士指出，調控房價的困難之源，主要在于住房有效供給不足、投資需求過旺以及調控的長效機制不完善。今后，房地產政策及制度安排應著力化解這三方面問題。

首先，相對于快速城市化進程所帶來的住房需求，我國主要城市對土地和住房的有效供給明顯不足。統計顯示，近三年來，北京、上海、深圳等城市對商品住宅用地一直是“不飽和出讓”，所供土地的規劃建筑面積尚不及當年市場銷售量的二分之一。

另據Wind統計，2000年至今的十年內，商品房竣工面積累計達46.46億平方米；而商品房銷售面積累計達49.7億平方米。銷售面積超出竣工面積約3.3億平方米。十年間，除2008年外，其余年份的銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢從2005年以后更為明顯，近5年來，銷售面積比竣工面積多出3.16億平方米。顯然，供需缺口持續擴大是推動房價上漲的癥結之一。

其次，理想的投資渠道有限，造成國內樓市投資需求過于旺盛。在通脹預期日益強化的背景下，財富持有者“貨幣資產化”的傾向十分顯著。當貨幣轉化為資產的意愿大幅增強時，以房產為代表的資產便成為爭搶的對象。

統計顯示，近十年內，我國M2增速遠高于同期GDP增速。在資產價格大幅上漲的2007年，M2的增速為16.72%，而2009年M2增速更是高達27.68%。大量貨幣需要尋找保值增值的出口，而“歷史經驗”讓房地產成了最理想的投資品之一。近期，北京四環內幾處即將開盤的高端住宅項目依然吸引大量置業者排隊購房。這表明，兼具投資屬性的購房需求在調控之下還很旺盛。

第三，近年來，國內樓市調控更側重于短期效果，長效機制尚不完善。包括提高首付比例、執行懲罰性利率、限購、限外等在內的一系列政策，對于遏制過旺投資需求“治標”不“治本”。房產稅制、保障房體系、土地管理制度等長效機制的改革完善依然任重道遠。

具備消費品和投資品雙重屬性的房地產，價格一旦進入上升通道，便具有很強的慣性，化解造成房價上漲的種種問題，不可能一蹴而就。不過，從今年陸續出臺的樓市政策看，房地產市場的制度性調整將是未來調控的主線。

觀察人士認為，今后，調控的著力點將是“緊貨幣、寬供應、調稅制”，從根本上化解房地產市場供需失衡問題。

對于住房需求“有保有壓”，通過差異化房貸政策，保護合理住房消費，同時遏制過剩住房購買力的釋放；對于供給，政府應加大城市公共基礎設施和配套建設，擴大土地的有效供給；對于房產持有者，通過合理的稅收調整，增加投資需求的成本，降低住房空置率。此外，作為政府公共職能的重要組成部分，保障房建設的力度還需加大，此舉不僅利于樓市健康運行，更在于保障民生。