招商地產百億借款長短調換,124億元授信儲備"冬糧"

8月19日，招商地產（000024.SZ）延續了18日的微跌態勢，收于20.27元，微跌1.84%。事實上，招商地產自7月27日公布半年報以來，股價已經經歷了數次漲跌起伏。因銀監會暫停第三套房貸而急跌，因深圳前海合作區獲批拉動而大漲，終因缺乏資金關照而徘徊。

據來自商業銀行的不完全統計，截至8月19日，招商地產（不含子公司）有未結清銀行貸款、保函、承兌匯票合計近60億元。其中，1年內到期的前5筆金額較大的銀行貸款合計約14億元。

“大量增加長期借款，適當減少短期借款，是招商地產上半年應對資金壓力的一大訣竅。”深圳某銀行信貸部門負責人稱，這表明招商地產預計資金流趨緊，出于全盤考慮增加資金儲備。

而對于招商地產子公司深圳招商房地產有限公司（下稱“深圳招商地產”）而言，則是大量使用承兌匯票這一短期融資模式，目前未結清筆數為186筆，未結清余額為2.26億元。

“短”消“長”漲

招商地產一度以短期借款為主，經過3年多來的不斷調整，最終形成了倚重長期借款，全盤儲備后續資金的格局。

招商地產財報顯示，其2007年短期借款為56.72億元，長期借款為36.45億元。但2008年內定的“全國銷售年”的到來，以及隨后遭遇的宏觀調控政策，讓招商地產開始考慮留足后續資金。

整個2008年，招商地產短期借款余額銳減至36.14億元，減幅36%，長期借款余額猛增至68.07億元，增幅87%。此為第一波結構調整。

2009年全年，招商地產雖然沒有完成100億元的銷售額計劃，但89.40億元的銷售額亦令同比增長增幅高達338%。而2008年末的59.4億元增發募資，資產負債率由67%降至56%，也令招商地產一時資金充裕。此種情況下，招商地產償還了部分短期借款，短期借款年末余額再銳減至13.73億元，減幅62%。與此同時，長期借款年末余額微減至57.2億元，減幅16%。

時過境遷的是，招商地產2010年上半年開始了同步增加。半年報顯示，招商地產上半年短期借款余額為16.3億元，較年初增加2.57億元，增幅18.7%，長期借款余額為95.15億元，較年初增加37.95億元，增幅66.35%。

深圳某地產研究人士稱，招商地產此番長短期借款結構調整有兩大因素。

一是2010年地產調控較早到來且長期持續，二是上半年銷售收入僅為42.3億元，同比下降41%。“面對一季度末現金凈流入的-7.93億元，二季度末現金凈流入的-19.98億元，并在預計資金流繼續趨緊的情況下，大幅增加長期借款，為總、分、子公司全盤考慮資金儲備，是招商地產的必然選擇。”

該人士繼稱，“應該說，招商地產此舉是明智的、適時的。而短期借款的增加則不乏分、子公司對資金運用的考慮。”2010年4月20日，招商地產通過華泰資產管理公司債權計劃獲投資款20億元（7年期、浮動利率）就屬長期借款典型案例。

與招商地產集團調整長短期借款結構不同的是，作為招商地產子公司的深圳招商地產，則以承兌匯票使用見長。

眾所周知，長期借款有利于緩解資金流壓力，并有儲備資金之意，而承兌匯票因為靈活和低成本，主要便于短期融資和資金運作。

深圳招商地產原由招商局蛇口工業區大眾投資有限公司和蛇口控股股份有限公司分別出資530萬元、1.007億元組建，后為招商地產在同一控制下合并取得為子公司，注冊資金累增至5億元，6月末實際出資額達34.92億元。正是這家子公司截至8月19日未結清承兌匯票186筆，總發生額和當前余額均為2.26億元（另有保函兩筆合計0.8億元）。

據商業銀行不完全統計，深圳招商地產歷年已結清人民幣貸款167筆，累計84.5億元；已結清保函人民幣66筆、港幣1筆，累計約7億元；已結清承兌匯票2008筆，累計發生額約30億元。

300億信貸助跑

一方面是宏觀調控不放松，對地產行業的銀根收緊；一方面是開發商現金流紛紛轉負，接近彈盡糧絕。至此，高達111.45億元的長短期借款將考驗招商地產對資金的運用能力。不僅如此，招商地產及控股子公司上半年尚有對外擔保總額16.08億元。

前述地產研究人士稱，地產行業資金運用向來是高杠桿率。招商地產上半年資產負債率為61.30%，略高于已經發布半年報的40家地產上市公司平均資產負債率的61.13%。但在四大地產龍頭中，招商地產資產負債率遠低于保利地產的76.77%、萬科地產的69.83%、金地地產的69.85%。不僅如此，就上半年經營活動現金流量凈額而言，招商地產的-19.98億元，亦遠低于保利地產的-233.48億元、萬科地產的-95.14億元、金地集團的-45.36億元。“因此，面對百億長短期借款，在償還上應不成問題。”這位地產研究人士稱。

不過，值得注意的是，和其他地產企業一樣，招商地產借款的重要組成部分來自商業銀行。商業銀行在宏觀調控下，表現出的對增量地產貸款的審慎和對存量地產貸款的關注，也會讓包括招商地產在內的地產企業感到恐慌。二季度，國內開發貸款新增額僅為1216億元，較一季度大幅減少1991億元就是明證。

據不完全統計，截至8月19日，招商地產有未結清信貸48筆。其中，貸款31筆，22筆人民幣貸款累計發生額48.5億元，當前余額48.5億元。9筆美元貸款發生額1.23億美元，當前余額1.15億美元。10筆保函包括人民幣9筆，發生額和當前余額均為1.08億元，1筆美元保函發生額和當前余額均為2億美元，7筆承兌匯票累計發生額和當前余額均為0.4億元。

不過，招商地產略感寬慰的是，其仍有大量綜合授信額度可以使用。

例如，招商地產及其子公司獲得工行深圳分行本年度綜合授信額度49億元，獲得建行深圳分行綜合授信額度75億元（子公司深圳招商供電5億元），獲得興業銀行深圳分行綜合授信額度10億元。如此124億元綜合授信額度可令招商地產緩解5月份50億元股市融資計劃擱淺帶來的資金饑渴，也可令1年內到期的10余億元長期借款不致生隙。

其實，正是各大銀行的信貸資金支持讓招商地產開啟了擴張步伐。

據不完全統計，從1999年算起，招商地產已結清貸款311筆，合計本幣貸款約200億元，外幣貸款近7億美元。兩者合計約折合人民幣250億元。另有保函業務24筆，主要是2005年以后發生，合計人民幣保函約36億元，外幣保函0.27億美元。如此，300多億元信貸資金支持（結清與未結清不完全總和），可謂是所有地產商發跡鵲起的幕后大推手。

客觀而言，地產商資金鏈“成”也銀行，“敗”也銀行。面對天量借款和天量信貸，面對現金流吃緊趨勢，包括招商地產在內的所有地產商，在持續調控的壓力下，將面臨回歸理性下的重新洗牌。