不動產投資開閘在即,2000億元險資將入房市

將於10月1日實施的新《保險法》明確規定允許保險資金投資不動產，相關細則也將隨之出台，保險資金進入樓市的腳步越來越快。

2000億元可能進入不動產

關於新法實施後可能涉及的險資規模，據中央財經大學保險學院教授郝演蘇估算，大概在5%至8%之間，不會超過10%。根據央行報告，截至2009年6月，保險業總資產為3.71萬億元，也就是說允許進入不動產投資的保險資金量至少近2000億元。

仲量聯行近日發佈的《正在崛起的中國機構投資者》白皮書表明，中國房地產業的大宗物業投資主體，將由之前的境外機構轉變為以保險公司為代表的國內機構投資者。根據仲量聯行的統計，2008年，中國保險業的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國家的通行慣例保守估計：即保險業在房地產的投資比例限額占總投資額的15%，並假設其中30%投資於海外房地產市場，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地產物業。

也就是說，無論通過哪種方式估算，屆時都可能有超過2000億元左右的資金進入房地產市場。這是一個什麼概念，如果按照當前的物業估值，此投資規模相當於上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。

初期不參與房地產開發

對於保險資金可能的投資去向，保監會主席助理兼新聞發言人袁力曾表示，保險公司在投資不動產的試點初期，暫時不能直接參與房地產開發，只能購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等。

「在風險和收益權衡可控的情況下，不動產投資是保險資金一個很好的新型投資渠道，我們尤其看好其中經濟適用房的投資。」中國人保集團總裁吳焰9月28日表示，保險資金投資不能只關注短期的暴利，而應著眼於長期穩定的收益預期，併力求對社會有所回饋，經濟適用房投資恰好符合這兩方面要求。

根據其他媒體記者近日披露的《保險公司投資不動產投資試點管理辦法》(討論稿)內容來看，目前保險公司只能通過購買產權、入股項目公司、有資產抵押的債權投資，以及相關的不動產金融產品投資不動產，保險資金幾無可能進入開發環節，而且限制重重。

對此，上海東方證券資深保險分析師王小罡認為，保險資金進入不動產的主要目的是為了獲取租金回報，而不是炒樓。「它可以獲得一個長期、穩定的回報。也是一個使保險公司資產負債比匹配的好方式。因為通常股票的投資收益率在10%以上，但其風險偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場希望有一個收益率在6%至10%的投資渠道，而商業地產就是一個好的選擇，它彌補了市場的空缺，也使得保險公司在做資產組合時有更多的選擇。」王小罡說。

各險企積極備戰

面對新開闢的投資渠道，各大保險公司都在積極備戰，提前佈局不動產投資。從8月6日到9月10日，短短1個多月的時間，平安信託分別與金地、綠城簽署了共計250億元的合作投資房地產的協議，中國平安將投資地產的意向也表露無遺。

據瞭解，早在政策出台之前，一些保險公司就已經通過自用名義購買寫字樓，或通過集團旗下信託、資產管理公司「曲線」進行房地產投資。

自2007年起，中國平安通過平安信託，相繼接手了多家星級酒店、假日酒店的投資項目，投資超過40億元；2008年5月，平安信託投資18億元對成都核心地帶的3個項目進行改造，建設酒店、寫字樓等綜合性物業，此舉在當時被看做保監會放行保險資金投資房地產的先期信號。

中國平安還設立了專業公司——平安物業投資管理有限公司，具有物業投資、資產管理、工程管理、物料採購、物業管理五大業務職能。

另一保險巨頭中國人壽同樣對新的投資渠道興趣盎然。「下半年公司將密切關注監管層新開放的投資渠道，積極尋求基礎設施建設投資的配置機會，並為不動產投資、未上市公司股權投資等做好準備。」中國人壽總裁楊超在公司半年業績發佈會上明確表示。

今年7月，國壽投資與信達投資公司簽訂了戰略合作協議，二者將在商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位的合作。

人保集團旗下的人保投資控股公司亦與金融街控股公司正式簽署戰略合作協議，擬在投資不動產的政策研究、項目開發方面進行合作。

新《保險法》讓消費者更放心

經過全面、系統的修訂，新的《中華人民共和國保險法》(以下簡稱新《保險法》將於2009年10月1日起施行。保護被保險人利益和加強監管、加大處罰力度成為新《保險法》相較現行《保險法》最突出的特點。

「不可抗辯」條款適用於舊保單

隨著新《保險法》正式實施日期的日益臨近，目前最讓消費者關心的莫過於新舊保單之間如何銜接，以及舊保單能否受新法保障等問題。近日，最高人民法院發佈了《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國保險法〉若干問題的解釋(一)》(下稱「司法解釋」)，稱新《保險法》施行後成立的保險合同發生的糾紛，適用新《保險法》的規定。新《保險法》施行前成立的保險合同發生的糾紛，除本解釋另有規定外，適用當時的法律規定；當時的法律沒有規定的，參照適用新《保險法》的有關規定。