萬科領降深圳08式崩盤前兆隱現

堅決否認全國范圍內降價的余音尚未散去，被視為中國房地產業“帶頭大哥”的萬科開始降價了。

繼6月4日和5日萬科在深圳上演夜晚開盤，部分戶型每平方米直降五千后，萬科在端午節期間再次選擇促銷賣樓，萬科金色沁園推出部分特價房，120平方米大三房加品牌精裝，108萬元，折算每平方米不到7000元；萬科華府的價位為210萬-230萬元/套，節日期間購買可享受總價減幾萬的優惠。

一個是標桿型企業，一個是標桿型城市，萬科引領的深圳房價變動被看成是全國房價漲跌的風向標。繼2008年王石的“拐點論”引爆深圳房價下跌并席卷全國后，2010年的又一波下跌似乎從深圳卷土重來。

萬科領降

在經歷了2008年“拐點論”的軒然大波后，萬科一直慎言降價。

6月1日，一則“萬科6月份開始全國降價”的消息引發業界震動，但隨即遭到萬科的公開否認。據悉，萬科一位高層對此消息大為震怒，并直接打電話找到了該消息的作者。萬科董秘譚華杰隨后也表示，萬科將積極主動地順應市場變化的趨勢，尊重市場實際情況合理定價。

震怒是態度，否認降價并不代表不降價。實際上，該消息并非空穴來風，此時，萬科的降價引擎已經在深圳開啟。

“全國降價言論”出現后的6月4日和5日，萬科連夜“摸黑”推出萬科清林徑和萬科第五園。萬科清林徑低于市場預期開盤，最低價僅8000多元/平方米，其在售大戶型均價為2萬元/平方米。萬科當天還在這個價格的基礎上，給了VIP客戶8萬元/套的優惠，結果是，一個賣光，一個熱銷八成。

盡管萬科售樓處事后稱，那只是開盤日優惠，并非降價，但這種優惠仍在繼續。

6月15日前后，借著端午假期，萬科加速賣房。萬科金色沁園推出了部分特價房，120平方米大三房加品牌精裝，108萬元，折算每平方米不到7000元。萬科華府在售戶型有75平方米的小三房，80平方米的兩房改三房，130平方米的四房加保姆房，價位為210萬-230萬元/套，現在購買可享受總價減幾萬的優惠。

在地產調控的混沌期，降價效果十分明顯。中國指數研究院提供給本報的數據顯示，在萬科降價的一周內，深圳成交量比上周增加一成左右，主要是由于新推出樓盤實際售價低于消費預期導致，“像萬科清林徑和萬科第五園在推出較優惠的折扣后，市場反應良好，兩項目當周共成交246套，占當周深圳全市總成交量的五成”。

下跌共識

降價的不僅是萬科，去年下半年在香港上市的深圳地產商佳兆業也在大手筆甩賣旗下優質資產。

繼5月底“帶頭跳水”后，6月12日，佳兆業旗下主力樓盤上品雅園再次推出百套特惠房，優惠幅度與之前相當。佳兆業此次推出的百套特惠房為2棟B座，戶型也是帶精裝修84-88平方米的三房，全部朝向中心泳池，均價12800元/平方米左右。

佳兆業的甩盤是迫于業績、負債壓力。年報業績會上，佳兆業首席財務官張鴻光表示，其負債總額高達113.5億元。為此，佳兆業在4月22日發行總額3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達13.5%，打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄。

看跌深圳乃至全國房價已成眾多上市房企高管的共識，包括在2009年的亢奮中一直保持冷靜的萬科。

在4月28日投資者電話會議上，萬科董秘譚華杰表示：看到近期出臺的政策力度之強，不是說近年以來罕見，而是從1993年、1994年第一次宏觀調控之后，十幾年之內比較罕見的一個行為。“如果北京、上海、杭州、深圳這些城市的房價不降的話，恐怕行業所處的制度環境很難有一個緩解，很難有一個比較好的回轉。”譚華杰說。

央企大佬招商地產的觀點也類似，在6月7日召開的股東大會上，招商地產董事長孫承銘表示，近期，國資委和住建部召集了房地產開發商開會，大家主流的意見是，政策下得比較集中、比較狠，但政策還沒完全到位，整體感覺是今年下半年和明年上半年，銷售價格會有比較大的影響。

華僑城一位高管也對本報記者表示，房價在今年內下降已成必然，幅度在10%-20%。

2008年重演？

萬科降價、深圳樓價掉頭向下讓很多人想起了2008年。

2007年底2008年初，萬科董事長王石曾發出預警，稱中國房地產將進入“拐點”，卻招致地產同行們的一致討伐。2008年春節后，當萬科將深圳金域東郡以均價7500元/平方米開盤，比銷售推廣時公布的預定價格低2500元/平方米時，業界才發現，王石的預警并非故作姿態。萬科的首先降價終于引發了深圳樓市的降價風暴，并且讓這股風暴席卷了全國。

與2008年相似，這一輪房價的下跌也是由上市房企發起。統計顯示，過去的兩個周，深圳大約有7個樓盤降價，其中有5個樓盤是上市房企。上述華僑城高管表示，上市房企由于業績壓力會率先降價，他們的降價推倒了深圳樓盤降價的多米諾骨牌，令深圳樓價下降成為共識。

數據最有說服力。“在所有公布5月份合同銷售額的開發商中，恒大地產是唯一一家銷量和銷售額環比和同比均實現增長的公司。我們將其歸因于其降價措施、對普通住宅項目的側重以及在中西部地區較高的業務占比。”高華證券分析師王逸表示。而一直在降價方面不為所動并主打高端牌的富力地產、龍湖地產和綠城中國的5月銷售額環比跌幅分別為50%、63%和69%。

中原地產市場研究部總監王世界表示，在目前樓市調控背景下，其他營銷手段都基本失靈，降價成為開發商最有效也是最重要的營銷手段。

國家統計局數據顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售環比漲幅創14個月來的新低，商品房銷售面積和銷售額環比下降15.8%和25%。

房地產企業的資金鏈也面臨著考驗，根據萬科的一季度報告，該公司一季度的經營現金流量為-68億元，其中經營現金流入只有134億元，而經營現金流出卻高達202億元，按照這樣的速度，如果不加快銷售以及增加融資力度，萬科手持的179.2億元的現金，只需要三個季度就可以消耗殆盡；保利地產一季度經營現金流量凈額為-150億元，一季度籌資現金流量高達136.91億元，才使總現金凈增加額變成-13.6億元；招商地產一季度經營現金流量凈額-7.94億元，每股經營活動產生的現金流量凈額為-0.46元，公司一季度總現金凈增加額-7.26億元；金地集團一季度經營現金凈流量-34億元。