首開辟謠競標中服地塊 遠洋仍為“獨家”候選

首開股份證券事務辦公室和首開集團宣傳部均表示，從未聽說過首開要參與中服地塊競拍的事。目前來看，遠洋地產依然是中服地塊競拍的“大獨家”。

據經濟觀察報2月24日報道，2月23日，記者獨家連線了首開股份證券事務辦公室和首開集團宣傳部，證明媒體傳聞首開競標中服地塊一事是否屬實，上述兩部門均表示：從未聽說過首開要參與中服地塊競拍的事。

而此前，中服地塊將出現新的強有力的競爭者—北京市國資委下屬的首開股份的消息甚囂塵上。據某媒體報道：“首開股份緊急輸血25億，助其全資子公司北京城開集團將資本金增至30億，以滿足中服地塊的競買條件。”

據北京市土地儲備中心網站發布的出讓信息顯示，上述熱議的競標土地中服地塊掛牌競價的起始時間為2月22日，截止時間為3月8日。

首開“從未聽說”

記者連線時，首開集團宣傳部門的負責人正在國外出差，其通過越洋電話表示，沒有聽說過要競拍中服地塊的事情。首開股份的證券事務代表也稱，從頭至尾就沒有聽說過這件事情。而在之前有報道稱，首開股份已經在聯合信托公司參與拍賣。但證券事務代表對此稱：“我負責任地告訴大家，沒有找過信托公司。”而與之形成鮮明對比的是，傳聞中首開找的信托公司已出現額中信信托和平安信托兩種版本。

同時，讓人疑惑的是，有報道稱首開公司的相關人士表示將參與中服地塊拍賣的消息，而這一消息是在北京土地整理儲備中心組織的，一次中服地塊現場踏勘及答疑的公開場合發布的。而在當天，參與會議的有萬科、中建、保利、首開等在內的20余家企業。

錢和經驗

在傳言出現首開之前，就曾傳出有華潤、長江實業、九龍倉、嘉里建設都將參與中服地塊的拍賣，但上述企業后來都否認了這一消息。

一位首開內部人士透露，“首開在北京的土地儲備越來越少了，也想擴大北京的土地儲備，多做幾個項目，但是問題是首開有沒有這么大的能力來操作中服地塊這個項目。”

據了解，首開目前有銀行的授信額度約百億左右。而按照三季報公布的數字，首開股份的貨幣現金有87.6億多。且有某知名券商的分析師稱：“首開股份2009年7月才搞完增發，到2009年三季度，手頭有近100億的資金，再扣除后期拍的土地價款，也沒多少。錢應該是沒太大問題的。”

不過首開的相關人士則對此有不同意見，他認為，首開目前在全國鋪開的攤子很大，在很多地方都有項目，譬如蘇州，重慶等地，每個項目都要錢。如果要集合百億的資金去拍一塊地，對于比較保守的國企首開而言，應該會對心理造成很大挑戰。

據了解，首開股份在北京的項目多是老的土地儲備，項目豐富，基本進入了收獲期，而未來，是否會擴大持有型物業的比例作為戰略規劃之一，目前也尚未有跡象。

畢竟，中服地塊中的規劃是國際頂尖品質寫字樓群，要經歷漫長的資金回收期，即便是內地的龍頭地產公司，也會倍感壓力，除非它擁有一家超大規模的集團公司先行孵化。上市公司能將寫字樓估值的資本效應放得最大，因此有豐富的超高檔物業的開發經驗，又擁有超大資本背景的集團公司做孵化器的上市公司或許會是最適合的選擇。

但實際上，首開此前在商業金融用地上也僅拍買過幾小塊，似乎也沒有戰略上向商業地產傾斜的跡象。而中服地塊位于東三環和建國路交叉口的東北角，規劃建筑面積為32.7萬平方米，用途為商業金融，且該地塊地處北京CBD核心區，毗鄰北京中服大廈，對望國貿中心，被業界稱為“CBD最有價值的土地”，起拍底價為50億元，地塊建設完成或需耗資百億以上。

這也成為降低首開參與這場土地大戰幾率的一個重要判定理由。為此記者直接詢問首開股份的證券事務代表，首開的商業地產的規模有多大，有豐富的開發經驗嗎？對方也坦率地稱：“在整體上市之后，沒有新增任何商業地產項目。持有型物業的規模很小，而且都是很老的項目。”而據首開內部人士稱：首開的優勢是住宅，基本上不做商業地產，如果做的話也是商住兩用的。城開作為首開的子公司，在90年代的時候，開發了幾個商業地產，但是一般都賣掉了，不直接持有。

遠洋依然是“大獨家”

傳聞中要參戰的首開是北京市國資委的企業，而遠洋的央企背景也絲毫不遜色，且遠洋目前的現金似乎要略勝首開一籌--400億的現金加銀行授信。更重要的是，遠洋作為這個地塊的一級開發商，對地塊的熟悉和一二級聯動拿地中的天然便利是首開無法比擬的。

早在2002年，遠洋地產就與北京市朝陽區CBD管委會聯合成立了北京商務中心區開發建設有限責任公司，負責CBD區域的土地開發。2004年11月，北京市國土局授權北京商務中心區開發建設有限責任公司作為CBD核心區一級開發主體。而對于首開來說，從時間上來看，一般開發商關注一個地塊，一般在2年左右準備，在北京最少也要是半年。而這塊地塊，之前還沒有跡象表明首開關注過，所以首開拿地的準備并不充足的。因此貿然參與也不符合北京房地產圈的“行業邏輯”。

一位資深的地產行業人士曾表示，“地產就是一個圈子。按照我們的經驗，如果在北京的地面上拍一塊地，大家都知道是誰做一級開發，而且還有一些遺留障礙，也知道可能一級開發那家有意向要拿，如果不能以實惠的價格拿到，或者開發后利潤會非常非常高的話，大家基本會心照不宣地不去拿了。但如果半路要殺出個程咬金，一定要拿這地，并且拿到了，那一級開發商也不是說真的就能難倒這個程咬金。但因為中服地塊耗資巨大，還有遺留問題做潛在風險，我個人判斷絕大多數的開發商不會去參與拍賣的。”

而保守的首開是否會加入呢？首開的內部人士表示，現在的首開在北京的項目毛利潤都非常高，還很賺錢。首開是老牌國企，追求的是穩定，這個項目占用天量的資金，首開是否愿意冒險很難講。而遠洋的國企色彩要比首開淡些。

另據了解，首開集團作為老牌國營企業，職工的數量非常龐大，自身要面臨負擔過重的問題。而股份公司向市場化經營的蛻變才剛剛開始。而參戰中服一試，百億的投資就意味著戰略轉型。顯然，他們會很看重主管部門的意見。

(徐志嬌 編輯)

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