房地產調控的重點與目標在哪里

針對近年來房價上漲過快的勢頭，本輪房地產調控從供求兩方面入手，頻頻揮出重拳，試圖把已經脫序的房地產行業重新拉回到均衡發展的軌道上來。可以說，這是一場迫不得已的硬仗，能不能收到效果，值得觀察。

為什么說這是一場迫不得已的硬仗呢？一方面，房價飆升已經到了民怨沸騰的地步，加上這兩年固定資產投資率過高，不采取措施，不僅經濟壓力大，社會壓力也很大；另一方面，中國的城鎮化進程正處在半山腰上，不能急剎車。投鼠忌器，處理不當，會有大麻煩。

這里面其實有兩個問題。一個是房價是不是問題的關鍵？如果不是問題的關鍵，那關鍵點又在哪里；另一個是房地產調控的目的是什么？如果房價不是調控的最終目標，那么什么才是最終目標，又能不能達到那個目標？

從目前情況看，在這兩個問題上，一些人的認識是不清楚的。而如果主事者也不清楚，那么這輪調控將會有什么結果，就很難說了，甚至很不好預期了。這里，在分析之前，先引兩條信息。

一條是，自4月份推出房地產新政以來，老百姓熱切期盼著房價下跌，一些媒體也經常預告房價將要大跌。但5月份數據顯示，當月全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲12.4%，環比上漲0.2%，并沒有出現大幅下跌情況。即便是京、津、滬、深、穗的房價，同比也有近兩位數漲幅，也沒有出現大幅下滑走勢。因此，對于未來的房價走勢人們是心存疑慮的。

另一條是，北京未來十年常住人口將要達到2100萬，大大超過其自然存載極限。而北京的常住人口增長規模目前已嚴重超出預期，尤其是人口增長主要靠大量外來人口來補充，這就在結構上造成了嚴重的問題。作為一個資源匱乏型城市，北京的人口規模如果不加引導，將會嚴重影響其未來發展。而這種情況，不僅北京如此，上海等城市也是這樣，有些甚至更嚴重。

這兩條信息一個講房價，一個講人口，看似沒什么關系。尤其是第二條信息，看似與當前的房地產調控掛不上號。但實際上人口問題無論對當前的房地產調控，還是對未來的房價走勢和房地產業的發展走向都有影響，都存在著無法回避的相關性。

回到前面的兩個問題，房價和調控目標。不斷攀升的高房價是什么？是現象，是近年來房地產業畸形發展的異常表象。雖然從近期出臺的一系列政策措施看，主要針對的是房價，而房價問題確實也是眾矢之的，是各方關注的焦點，但它只是本次調控的重點，是手段，而不是問題的關鍵。

因為價格問題，說到底是一個市場問題。而近年來雖然有一些地方的房價形成機制十分扭曲，致使部分房地產喪失了它的本來意義，淪為瓜分社會財富的籌碼。但這只是價格形成機制出了問題，是市場不健康的反映，并不能改變價格對調節供求的作用。即便用行政手段進行干預，也不能改變這種作用。

因為行政的干預，在短時間內或許會有點作用，但從長期看，它還是無效的，并不能改變現實的供給與需求。比如，細心的讀者如果查看統計局公布的5月份房地產市場詳細數據，就可以發現，90平米以下的房價漲幅明顯高于90平米以上的漲幅。這就表明普通老百姓對住房的消費性需求還在，還很強烈，并且明顯高于投資性需求或投機性需求。

而高房價現在盡管已經淪為千夫所指的對象，已經蒙上了可憎的顏色，但是它對調節供求的作用還是存在的。尤其當一個健康的市場開始發揮其作用時，價格的調節作用就越發明顯，而合理的供求關系也會慢慢形成。此時，如果在不同地區之間輔之以有疏有堵的政策，就會直指問題癥結達到標本兼治的效果。

現在，對房價問題一刀切，在一些已經擁擠不堪的城市，不講它的自然承載能力，大造所謂的廉租房，吸引四方來客，那會有怎樣的后果呢？就會像北京和上海那樣，有越來越多的人擠過來。城市會越來越擁擠，不堪負荷，城市病會越來越嚴重。這種人口規模和結構與一些地方的城市化建設嚴重脫節，正是問題的關鍵所在，也是房地產調控需要解決的終極目標。

只有把畸形的人口聚集、畸形的資源聚集、畸形的房地產發展地域聚集聯系起來看，把中國的人口分布問題和中國的城鎮化建設結合在一起進行分析，才能找到治理當前房地產亂象的鑰匙，化解這個讓全社會焦慮的大矛盾。