學者:5年房價翻番保守 中產階級將結束購房主力

北京師範大學專家表示，未來5-8年後，全國70個大中城市的房價將翻一番，這還是保守的估計。屆時，城市的中產階級將被徹底剝離出主力購房人群。

四川新聞網11月26日訊息，四天前，在清華房地產總裁商會第八屆年會上，北京師範大學金融研究中心主任、中國社會科學院金融研究中心研究員鐘偉放言：未來5-8年後，全國70個大中城市的房價將翻一番，這還是保守的估計。屆時，城市的中產階級將被徹底剝離出主力購房人群。觀點一出，全場譁然。一位來自四川的開發商隨即表示：“如果真是這樣，那房地產的投資回報率太可怕了”。

然而，鐘偉的言論是否是為了譁眾取寵？一向言論謹慎的鐘偉，這一觀點又有什麼具說服力的依據？

次貸危機已經結束 全球經濟弱勢復甦

“全球經濟，基本趨勢是擺脫危機，弱勢復甦。”鐘偉對全球經濟走勢如此分析。他認為從原油價格、有色金屬、房地產、股票市場到大宗商品，都表現了復甦跡象。因此，全球資金流向不再是次貸危機中的避險。但是，由於全球範圍內實體近來還沒有廣泛復甦，這些資金仍然沒有大規模進入實體經濟，接下來就是投資時代。

從全球經濟復甦來看，由次貸危機引發的金融危機已經結束，不存在次貸危機的第二波。目前來看，“美國經濟所處的狀態是擺脫病危，尚未康復。擺脫病危的意思就是說次貸危機作為金融危機已經結束；尚未康復的意思也就是即便美國經濟在今年第三季度開始到明年全年都能維持5%以上的增加，但是這和美國1995年以來到現在增長3.5%左右的水準還是差距比較遠的。因此我們對國際經濟基本判斷是已經復甦，但是還是很微弱的。”美國經濟復甦之後，歐洲、日本經濟將在2010年復甦，人民幣在美元不斷走軟的壓力之下將在明年升值3%?5%左右，2010年全球資產價格繼續高歌猛進。“國際原油價格在2010年，突破100美元每桶並不是一件很困難的事情。”鐘偉表示。

中國經濟V形反彈 通貨膨脹不會出現

對於中國經濟的復甦走勢，有“L型”、“W型”、“U型“和“V型”之說。而鐘偉堅定地認為，中國經濟只可能出現V型復甦，這個V型將貫穿於2009年和2010年全年。從2009年中國經濟增長率來看，一二三四季度分別是6%、8%、9%和10%。鐘偉在會上預測，“2010年中國經濟的增長率分別是：一季度略高於11%，二季度略低於11%，三季度9%、四季度8%。”因此，2009年中國經濟逐級走高，2010年中國經濟逐級走低。但這並不意味著2010年中國經濟走得不好。明年全年，中國經濟的增長率大約在10%。“2009年，中國經濟典型的預期特征是投資和消費強勁，但通貨仍然緊縮。”

中國4兆經濟復興計劃和10大產業振興計劃，即便沒有地方政府加碼，大約相當於2008年GDP11%。奧巴馬推出了經濟復甦經濟計劃的整個投資額，大概是7,800億美金，相當於美國GDP6%左右。然而，中國經濟並沒有遭遇到美國那麼大的危機，只是一個經濟狀態，突然餓著了，產能過剩了，然後中國政府打了兩支強心針，第二支還留著，今明兩年分別投資2兆，相當於GDP的6%，經濟走勢肯定是V型！

在央行執行寬鬆貨幣政策的環境之下，今年全年的新增信貸規模約10兆。據業界專家估計，明年新增信貸規模大約在8兆左右。圍繞天量新增信貸規模，出現了“通膨預期”的爭論。“明年的通貨膨脹主要來自於三個方面：第一個今年通貨緊縮所造成的基期效應；第二方面明年的農產品和供電供氣供水等市政公共服務價格的調整；第三個因素就是外部輸入型的，包括原油、有色、黑色等大宗商品價格上漲對中國影響。”鐘偉說道。“但是，明年不會發生嚴重的通貨膨脹。”據他預測，明年CPI全年大約是3%?3.5%，其中第三季度CPI有可能短時間超過5%。

行業內三大趨勢 凸顯五年後房價再翻一番

對於房地產業的走勢，鐘偉分別從短期(2010年全年)、中期(未來5-8年)和長期(下一個10年)進行了預測。他認為，“短期走勢供銷兩旺；中期房價翻一番；長期房價具有不確定性。”

據統計，2009年全國商品房銷售面積將達8億平米左右。從全年執行情況來看，前三個季度資金來源大概3.6兆，其中銷售收入匯款大概2.7兆，新開發土地投資大概2.6兆。可以看出，資金來源大於我們的銷售收入，又大於新增的開發投資。在2009年全年房地產企業作為開發整體有可能出現2.6兆左右的資金富餘，這就足以支撐在2010年甚至2011年房地產企業資金的供給，所以2011年房地產全年資金狀況是相對比較充裕的。土地市場上，明年將繼續高歌猛進，但明年的地王在政策與商業含義上將與今年完全不一樣。

未來5到8年，從房價構成上看，未來70個城市新房的平均交易價格將在此基礎上再翻一番。其中北京、上海這些城市的房價，可能達到令人匪夷所思的地步。未來半年時間內，貨幣增長量大概2.8倍，收入增長量大概2.5倍，經濟增長量大概1.9倍。這樣看來，未來房價翻一番跟經濟增長基本同步，因此翻一番只是一個溫和的估計，房價翻番甚至沒有趕上收入增長和貨幣發行量的增長。

從長期來看，中國房地產價格取決於三方面：一是城市化；二是貨幣化；三是人口。改革開放30年來，我國各個途徑的貨幣供給量，尤其是貨幣增加和黃金增長遠遠超過經濟增長速度，“1987年的1萬元大約相當於2008年36-37萬元左右。”因此，貨幣化進程必然會對商品房價格產生重大影響。此外，鐘偉還談了貨幣化進程和人口本身變化對房地產市場的結構影響，如“新增人口數量回落後將刺激二手房交易”。

目前，衡量開發商的能力指標開始出現轉向，集中體現在以下幾個方面：第一個就是金融化，房地產企業越來越像金融企業。沒有資本的力量，房地產企業前景是非常渺茫的：第二個趨勢就是開發商走向專業化，其典型標誌就是一些房地產中介機構陸續獲得上市資格：第三個趨勢就是開發商要有能力生產非常好的產品，靠地塊的自然增值來賺錢已經不行了，企業忽悠的生存空間會越來越少。

(李雲靜 編輯)