房價下跌也是改善收入分配的佳徑

近日，對2008年10月22日國家出台的「房地產救市政策」一年期滿即將取消的傳言，房地產市場極其敏感，引發了一些城市周成交量的波動。

房地產市場公認是「政策市」，民眾認為如果政府認為經濟復甦是不穩固的，刺激消費是需要升級的話，那麼仍然不太會立即收緊貨幣政策。這一思考模式是有強烈證據支撐的，中國前三季度消費對國民經濟的拉動不斷提升，除了政府出台了的一些刺激消費政策外(例如「家電下鄉」)，一個最重要的原因就是「小陽春」迸發出來的房地產購買熱潮，它使得中國消費率短期處於近年來的最高水平。

倫敦政治經濟學院的教授Willem H.Buiter在其出版的重要論文《房地產不是財富》中對將地產刺激政策(維持高房價)看作是消費刺激政策的做法進行了細緻的分析，他認為房地產對國民消費的扭曲力量比任何因素都大，因為高房價產生的按揭支出是剛性的，如果房價過高(尤其投機泡沫造成的)那麼收入流將不足以匹配，那麼這其實是對一生收入流的一個「重大分配」，如果想通過提高貨幣化程度，想通過錢變得不值錢來「稀釋」按揭流的實際價格，並提高「房奴」們的名義收入，那麼結果可能會造成一個災難性的後果，即貨幣化的副作用是惡化階層收入狀態，它不一定提高民眾名義收入，反而造成了通脹下的實際收入縮水。

Buiter明確表示，房價下跌是改善社會收入分配最好的方式。我們注意到，最近有關部委對改善收入分配調節非常積極。Buiter研究表明，如果這種改善方式是通過發行貨幣(貨幣化)來滿足民眾，那麼物價會跑得比民眾到手的收入增量還快，但如果這種分配方式是允許市場規律導致的房價下跌，那麼這在短期內也許會影響消費，但長期看卻是提高了消費率。

如果中國房地產市場投機佔據了一定份量的話，那麼根據Buiter的研究，所謂住宅市場供應不足就是一種「神話」，因為投機者不是將住房「消化了」，而是「藏」起來了，一旦房價下跌或者政府貨幣收緊產生的資金周轉問題將導致他們會將這些住房「供」出來，這就是所謂「影子庫存」的分析方式。

影響房地產價格的還有一種流行的看法是人民幣升值，但是「小陽春」創造的房價狂飆恰恰是在人民幣貶值期，從2008年7月之後人民幣開始和美元重新鎖定在6.82，來緩和外貿順差急劇縮小之勢。而在「小陽春」最火爆的4月份之後，人民幣伴隨美元大幅度對歐元等貨幣貶值。人民幣沒有升值，但熱錢照樣流入，這充分證明了熱錢或者投機資本從來不追逐微薄的利差或者匯差(3%左右空間)，而是看重資產價格的暴升。

還有一種觀點認為，中國正是缺乏足夠開闊的投資渠道和機會，才造成大量資金盤踞於地產投機。我們認為，這種觀點並不完全成立，中國的確需要開闢足夠廣泛的投資渠道和投資品種，但是如果貨幣化的速度過於強烈，那麼自然就會形成「投資機會不足」，我們不能總抱怨「庫區」(投資渠道)太小，也要思考合適的貨幣化速度。就像Buiter提示的那樣，房地產不是財富，長期看沒有拉動消費的財富效應，過度的貨幣化和遷就性的政策可以暫時鞏固高房價，但是它所造成的短期消費刺激模式是這樣的：一部分底層民眾「吃喝昂貴化」(恩格爾係數上升)、部分中產階層「消費房奴化」(收入流被按揭支出吞噬)，而富人階層「揮霍化」(奢侈性消費)。