瑞銀放言內地樓市兩年漲20%

20%漲幅還屬溫和？

房價今明兩年要漲20%？！

瑞銀投資銀行亞洲房地產研究部主管王震宇認為這樣的預測並不激進！

「我們將內地住房價格預測由今年明年分別增長5%調升至今明兩年合計增長20%。我們並不認為20%的增長預測過於進取。」王震宇稱。

但問題在於，什麼原因可能推動房價有如此大的漲幅？

「自中國政府公佈2009年GDP增長8%的目標後，幾乎所有政策都以此目標為依據。中國政府將房地產列為『重要支柱產業』，房地產行業在營運上受到的限制已遠較2008年少很多。發展商陸續進行的集資活動，也反映出其流動資金壓力已經緩和，因此更有能力將樓盤持有較長一段時間，以待價格上升。」王震宇接受本報記者專訪時稱。

王震宇說，內地房地產市場的成交量自2008年11月開始增加，不少城市最近數月銷售量接近甚至已超過2007年高位。在需求上升而房屋建築量沒有同步提高的前提下，將使發展商存貨減少，也將帶動房價的上漲。

交銀國際研究房地產的分析師何志忠預計今年房價漲幅幅度可能在5%-10%。

「綜合成交情況、投資額、土地市場的建築量等方面觀察可以看出，自第2季度初開始，以成交量帶動的行業復甦，正在擴散至行業的各個環節。行業投資額增速逐步反彈；土地購置量逐步好轉；新開工面積跌勢放緩，施工量增幅擴大將成為趨勢。」何志忠稱。

但何志忠認為，對今明兩年房價漲幅的判斷應該謹慎，原因是存在兩個方面風險。

「首先是流動性收緊的風險，如果流動性收緊，僅靠房地產市場的需求帶動房地產價格大幅攀升是否有可能？可能性很小。其次，如果房地產價格有太大的升幅，脫離正常的情況，比如一些城市的房價目前很高，對房地產市場的良性發展並不利，已引起監管當局的關注，在特殊情況下，政府也會採取措施進行調控。」何志忠告訴記者。

樓市沒有泡沫？

近日，國土資源部公佈了其就房地產項目用地地價專項調查結果，在所調查的620個案例中，地價占房價比例平均為23.2%，其中該比例在30%以下的約占案例總數的78%。

令人不解的是，若平均地價只佔房價的23.2%，在土地價格尚未大幅飆升的前提下，房價在今明兩年上漲20%，這樣的增幅是否合理？

王震宇說，內地M2貨幣供應量截至6月末增長28%以上，新增貸款超7萬億，相應金融資產1/3增長尚屬於溫和。按照目前的流動性，預測今明兩年房價上漲20%是合理的。但現在的怪像是房地產發展與經濟發展的需求產生了衝突。不加息、不收緊信貸，流動性氾濫不會改善，房價就會被推高。

何志忠則認為，正常情況下，房地產商今明兩年開發的樓盤，應該是在2008年底買的地，當時地價並不高，房地產商的盈利已有保證，房價再被大幅推高就有些不合理。但因2008年房地產商很少買地，因此2007年一些地王則可能部分推高樓價，但從總體平均水平上講，兩年漲幅達20%並不合理。

即使如此，王震宇也並不認為內地的房地產業出現了泡沫。

銀行提供的信貸，是政府希望向市場投放的，目的是刺激經濟。判斷房地產是否出現泡沫，是看是否有無付款能力的人向銀行貸款申請按揭買房。王震宇說，「目前的情況不是這樣，而是壓抑的需求與放閘的信貸同時出現，於是房價放量銷售。」

房地產商陸續公佈的數據表明，上半年樓市徹底瘋狂了一把，就連去年下半年因可轉債到期提前贖回而面臨資金鏈斷裂的中新地產，在其剛剛公佈的年度業績中也提及，今年4月30日，預售款項餘額為54.2億港元，較上年的27.3億港元增加約98.6%！

王震宇說，他們預計政府將推動廉租房、限價房的開發力度，滿足部分需求。政府也可能採取一系列措施抑制投資、投機行為，讓房價更加合理。