老地王"解套" 新地王"苦熬"

2009年樓市火爆，各路地產商情緒亢奮，北京、上海、天津、廣州、蘇州等地的“地王”身影頻頻閃現，最高總價、最高單價、最大面積……媒體描述地王的詞匯，很快又被冠在新的“地王”頭上。

隨后便是今年樓市氣溫的急轉直下，從提高首付到“限購令”；從融資收緊到再次加息；從限制高價項目拿銷售證到預售款資金監管。全國各地房地產市場成交量同比2009年大幅下滑，許多企業資金吃緊。時至今日，距離去年或年初那些瘋狂的“地王”問世已經過去半年到一年的時間，為何這些地王鮮有入市，是仍在順利開發之中，還是被冷淡下來的市場擋在了大門之外？

●地王頻出的一年

2009年3月至2010年3月，近一年的時間里，樓市地瘋狂上漲帶來的是地王的粉墨登場。不僅是北京、上海、廣州、深圳、杭州這五大一線城市，就連天津、蘇州、南京、廈門等二三線城市，也隨處可見經歷上百次競價而刷新的地王。開發商對于土地的激烈爭奪甚至超過了2007年的瘋狂程度。

2009年9月22日，杭州綠城集團以61億的天價競得了蘇州兩個地塊，成為單總價地王。其中，36億成交的6號地塊，樓面價高達28057元/平方米，另一塊七號地的樓面價也達到20075元/平方米。

2009年9月30日，綠地集團以72.45億元的價格，拿下徐匯龍華路1960號地塊，樓板價格27231元/平方米，溢價率111％，再次刷新上海地王記錄。距離之前70億元“身價”的長風地塊成交，僅過了短短20天。

2009年11月2日，天津地王也終于現身。中信集團以36億元的總價拿下津南區一地塊，成為2009年天津土地市場地塊面積和總地價的雙料“地王”。

2009年12月22日，廣州地王誕生， 255億元的成交總價成為中國的總價地王。占地面積高達263.952萬平方米的廣州亞運城項目，最終被富力、雅居樂、碧桂園聯合體摘得，較掛牌起始價165億元溢價54.5%，綜合樓面地價約合5800元/平方米。

2010年3月15同日，經過58輪競價，中國兵器裝備集團公司旗下北京世博宏業房地產開發有限公司，以17.6億元的總價競得海淀區東升鄉地塊，折合樓面價2.90萬元/平方米，成為新的單價“地王”。同日，經過64輪競價，中信地產以52.4億元的總價競得大興區亦莊地塊，成為北京總價新“地王”。

統計發現，上海地價最高峰出現在去年9月份，廣州則出現在去年12月，北京的多個地王則出現在去年6月、12月和今年3月。

●老地王解套

新地王煎熬

地王加冕，風光無限，但得主卻未必如愿以償，不入市，沒回款就可能面臨被套的危險。大龍地產去年在順義拍得的50億天價地最終被收回，并沒收保證金2億元，就令眾多地王蒙上了一層陰影。

市場分析師認為，一般來說，地王解套的方式主要有兩種，一是周邊新地王涌現，拉高市場價格；二就是市場環境持續向好，房價飛漲。當前，樓市調控“鐵腕”依舊，不少專家都認為，房價很可能在年底出現下調，更有悲觀者認為樓市調整將成為常態，這對本就煎熬難當的地王來說不啻是沉重的一擊。

細數今年入市的項目，不難發現，去年的地王中，僅有富力廣渠路10號地、萬科中糧在長陽的地塊和綠地在大興的地塊入市，這三個項目的共同點就是，都在去年被冠以區域地王之稱，又都被后進者刷新。

富力地產在去年5月拿下廣渠路10號地時，樓面價超過1.5萬元/平方米。當時被業內認為缺乏合理性，如今案名為富力十號的高端住宅在7月份入市，首次推出的114套房源。已銷售109套。而一個月后就刷新富力地王成績，拿下廣渠路15號地的中化方興，至今未能入市。中化方興某高層人士透露，渠路15號地將被開發為高端居住項目，并配有高檔商業、目前已經開工，預計2011年將入市銷售。

無獨有偶，去年7月，綠地以30.25億元在大興黃村拿地，6605元/平方米的樓面地價也造成了市場的震動。到去年12月，中建和北京城建又分別將黃村的地價推高至1萬元/平方米以上。而今年入市的綠地·西斯萊公館項目已連開4期，2萬元左右的成交均價也成功解套。

●大部分地王開發推遲

市場不好，地王都在等待機會。去年高價拿地還未入市的地王，如遠洋、中信、保利等無一不是是實力雄厚的央企，相對于中小開發商來說，殷實的家底足以抵抗目前市場的壓力。

遠洋去年底在亦莊和望京連拿兩個地王，目前也已在開發之中。機構分析師對記者表示，今年遠洋山水后期和遠洋新悅的銷售情況不錯，回籠了部分資金，再加上遠洋東方和即將入市的遠洋傲北等項目，使得集團資金壓力有所減緩。

一位不愿透露姓名的開發商表示，按照正常的開發時間，一個項目從拿地到入市最快9個月，最多1年。去年12月底才成交的廣州亞運城項目10月份就開始銷售。而北京去年誕生的地王則紛紛延期，入市的皆是老地王。市場不好，導致大多數區域的地王項目則紛紛推遲到2011年。今年起，國土部門一再強調嚴禁土地閑置，并有消息稱將提高土地閑置費。倘若明年樓市調控的強度依舊，就意味著地王的制造者們即使放慢開發進度，繼續曬太陽，也要承擔更大的成本壓力。價高了賣不掉，價低了掙不著，無論哪種，地王的開發商們都要為抬高地價的沖動買單。