信義代銷：H1預售市場緩步盤堅 房市向東走 H2看個案表現

信義房屋今(14)日表示，根據信義代銷觀察上半年預售市場發現，儘管市場一度出現量縮的房市冰河期，但隨著逐漸回暖融冰，預售市場表現漸入佳境，甚至部分區段還出現不夠賣的熱況，價格也從房價最高點跌幅的2~3成，回溫至只跌1成左右。預測下半年的市場，由於開案個案少，供給量減少，預測下半年成屋市場依舊火熱，但隨著商圈轉移，房市向東走的態勢大勢底定。

金融海嘯橫掃全球，台灣股市上沖下洗，2009上半年房市也大洗三溫暖，預售市場從急凍到轉變成「好案一出，不小心就賣光」。甚至有建商預估，這股資金回流帶動的強烈買氣，可望持續至年底。

信義代銷協理董憲成表示，隨著房市回溫，加上資金回流題材白熱化，近幾個月市中心精華地段陸續又出現開價100萬起跳的個案。再加上北縣升格，使得價格想像空間出現。另外還出現一個值得關注的現象就是房市運持續向東行。

董憲成分析，雖然今年預售案市場觀望氣氛濃厚，上半年推案量急縮，但不乏個案交出亮麗的完銷成績，甚至創下一週內甚至兩天內完銷的驚人紀錄。仔細觀察上半年的代銷市場，有三項熱銷產品特性。

一是真豪宅，豪宅仍是今年上半年推案的熱點，包括北市信義計劃區「台北信義」、松山區「文華苑」、中正區的「揚昇君臨」豪宅案，憑恃著一級地段一流產品，成為上半年房市的指標與景氣溫度計。其次則是捷運低總價產品，受到優惠房貸低利率的誘因，吸引不少自住及投資客群踴躍搶進，像是中山區的「晴海通」，便創下兩個工作天便完銷的佳績。

最後一種產品則順應房市持續向東走，不敵市中心新案推價一再創市場天價，部分換屋及首購族遂沿著捷運向東走，適機找尋房價尚能接受的區域。

信義代銷觀察，不少民眾在去年的金融海嘯中，資產受到嚴重減損，但隨今年農曆年後台股展開的「無基之彈」，股市從最低的不到4000點，3個多月的時間，台股指數最高曾突破7000點大關，讓這些投資人的資產又回復不少，在買屋救現金的全民運動推波助瀾下，房市買氣轉為暢旺。再加上大批資金回流助長股市上漲，使得原本沉寂的豪宅市場急速翻紅，成為這波海外資金的最佳避風港。

然而經過連數月預售房價的緩步盤堅，下半年市場又將如何表現？信義代銷認為，由於市場供給量減少，許多個案前置作業準備不及，Q3開案個案仍少，儘管有部分預推個案打算刷新區域房價，喊出震撼市場的天價，所幸供給量不多，對於市場消化存貨是項利多。

由於下半年推案多集中在Q4，預料市場並不寂寞，但推案價急遽上漲、百花齊放的盛況將不再，銷售是否開出紅盤，要視個案表現。

綜觀2009下半年，信義代銷認為，因上半年價格漲幅不大，在利率仍低的經濟環境下，對於資金流仍有不小的吸引力。因此預測下半年預售市場將出現以下幾大現象。首先是豪宅持續創天價，土地取得日趨不易，且營建費用仍處於高檔，加上建商惜售，價格下修不易。

再者台商的回流及包機直航的開放，皆讓北市的高總價產品供不應求，但隨著財富集中化的現象愈來愈嚴重，社會上貧富差距愈來愈大，推案兩極化的狀況亦將日益明顯，在中高客層持續挺進市中心精華區的同時，受薪階級只得往北市外圍區甚至邊陲地帶遷徙找屋，才有能力負擔得起新房子的房價。

因此消費者若要在此時選購預售屋，要了解如何買得划算而非買得便宜就好。高油價的時代又回來了，捷運仍為大多數人的通勤工具，只要是捷運附近的個案銷售狀況佳，中古屋的流通速度也快，捷運住宅仍是目前購屋的最佳首選。

此外，這波房市運向東走的態勢仍方興未艾，除了政府積極在南港、內湖推動交通及園區硬體建設，使得該區價格有支撐。北市兩大新興重劃區--南港經貿園區及內湖五期，便因市中心的天價及重劃區的遠景，讓此兩區的銷售狀況比市中心好，且重劃區具有未來性及相對低價的特性，保值性相對較高。

其次可以往縣市交界的邊緣看看，尤其內湖、南港比鄰的汐止，房市漲幅遠遠落後台北市東區，房價便宜且下修的空間也不大，相當適合首購族。總括而言，信義代銷建議，自住型的購屋者不妨趁此氛圍下睜大眼睛，選擇餘屋量較少、仍屬低價但未來性十足的地段進場，或許可為自己爭取有利的購屋籌碼。