地產信托持續火爆

一個是產業結構中脫韁的野馬，一個是金融機構中出了名的“壞孩子”，在2010年宏觀調控下，地產公司與信托公司這兩個一向以膽大著稱的角色共同引爆了2010年房地產信托規模與成本齊飛的行情。

據中國房地產報11月8日報道，6033只，2205億元，這是中國信托業協會公布的今年前3個季度投向房地產業信托業務的數量和規模。業界認為，這令人咂舌的數量和規模在四季度還將繼續被刷新。對于信托業來說，這無疑又是一個收獲的年份。其實，從2005年房地產調控以來，每到調控愈演愈烈的境地，每到其他融資渠道遇到縮窄的狀況，信托公司就成為房地產業的“救世主”——過橋融資、項目借貸等融資方式花樣迭出。

誠如《國際歌》所唱：“從來就沒有什么救世主”。信托公司扮演的救世主角色是以高昂的信托融資成本為代價的。今年以來，信托融資成本節節攀高，已從往年的10%左右飆升至15%以上，最高的甚至達到25%左右。地產信托數量和規模的激增從另一個維度說明了這是地產公司和信托公司共謀的江湖，這里的生存法則就是——或者與泡沫共舞，或者遠離這個高風險、高收益的領地！

信托收益風險激增

11月3日，萬通地產公告稱，與平安信托簽署《房地產項目投資戰略合作框架協議》。雙方合作的目標項目主要為長三角、西南、環渤海以及其他區域的優質住宅項目以及城市綜合體項目。雙方以50%∶50%的比例投入資金進行開發。

“由于連續的宏觀調控，開發商以往通用的二級市場再融資、銀行開發貸等渠道多被關閉，通過信托公司進行融資是目前通行的渠道。”中倫金通律所合伙人黃治國告訴記者。

中國信托業協會公布的三季度末信托公司主要業務數據顯示，前三季度，信托公司投向房地產行業資金共計近2200億元，環比增57%，房地產信托市場火爆的現象十分明顯。

通過信托融資已經是國內房地產企業的一個主要融資渠道，但是隨著市場的不斷升溫，融資成本也水漲船高，投資風險也明顯增高。

高成本陰影

“目前市場上的信托產品承諾年化收益率達10%，如果再加上5%～10%的費用，房地產企業支付給信托公司的融資成本至少15%～20%，一些信托項目融資成本甚至高達25%左右。目前的開發利潤絕不能支撐如此之高的融資成本。”上海本地某中型房地產開發企業的財務總監對此表示擔憂。

記者調查發現，在10月18日～24日的1周時間里，就有4款投資于房地產和工商企業領域的信托產品發行。而最近更有多款信托理財產品集中上馬。

例如浦發銀行正在代理一款中星虹達置業項目信托計劃，期限1.5年，預期年收益率為7%，認購起點300萬元；招商銀行目前也正在代銷一款中都房地產項目信托，這款2年期的信托產品，年收益為9%；該行還將推出另一款綠城中國的房地產信托計劃。除此之外，上海多家銀行目前也與信托公司商談合作項目，接下來會有更多的房產信托產品推出。

一家銀行私人理財部理財師表示，現在銷售地產信托已經采取配額制，“比如9月，我們賣的一只地產信托，最多只能向50位客戶銷售，每個支行的預約單都很火爆，其8.2%的年收益吸引了不少投資者。”

總結最近的房產信托產品，出現了兩個比較明顯的特征，即門檻高、收益高。這些房產信托項目都要求投資金額在300萬元以上。比如上述兩家銀行代銷的房產信托計劃，認購起點均在300萬元；此外，收益也很誘人，投資產品預期收益率在9%左右。更有部分產品預期收益率高得驚人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒絕后，轉向借重慶信托發行地產信托產品，預期年收益率高達13%。

盡管融資成本不菲，但開發商還是不惜血本借錢。黃治國分析認為，在沒有針對房地產信托的監管措施出臺的情況下，接下來2個月房地產信托產品發行規模會進一步擴大，收益率上升的概率也隨之增加。

“一旦房地產市場觀望情緒過重，成交量慘淡，開發商有可能面臨資金鏈斷裂的風險。其風險也就不言而喻了。”黃治國告訴記者。

收益率之憂

10月初，銀監會曾下發了《關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》，規定信托公司不但不能將債務性集合信托計劃資金用于補充房地產開發項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求；而且，對于那些宣稱資本金已經到位的企業，信托公司有義務去證實這一點，必要時還可以委托有資質的中介機構進一步核實認定。此舉被認為是銀監會再次出手堵截信托資金輸血房地產的重要舉措。

“銀監會通知下發以后，目前信托公司和房地產公司普遍采取的辦法是股權合作以及回購的方式，平安和萬通的合作就是典型的代表。”黃治國告訴記者，“發售房地產信托產品雖然能幫助開發商盡快籌集資金，但高額的融資成本也讓開發商背負壓力。”

黃治國分析認為，目前房地產與信托公司合作有兩種方式：一是信托公司跑馬圈地，與一線房地產企業簽訂戰略合作協議。二是房地產專業機構開始介入，房地產信托呈現出了更多的基金化特征。

從目前的市場情況來看，房地產信托大多都是固定收益的，1年期的年化收益率最低也有7%，高的則可以達到10%以上，但是真正的收益率則要取決于項目的進展情況。

由于對于房地產市場的走勢，市場參與各方態度不一，或樂觀或謹慎。在足夠的質押、抵押等保障措施下，房地產信托產品的信用風險和市場風險能夠得到有效控制。但不能否認的是，如果房產市場持續低迷，一些房地產企業融資成本高，風險也隨之增高，一旦未來樓市價格急轉、資金無法及時收回，將直接影響信托計劃的收益，甚至無法兌現收益。

(徐志嬌 編輯)

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