政策明朗,地產板塊估值基本見底

受政策調控影響和對未來地產泡沫破掉的擔心，地產板塊有了近八個月的調整期，累計跌幅達30%~40%；我們認為當前地產板塊估值已經反映了進一步政策調控以及房價下跌的預期，未來繼續下跌的空間有限，隨著兩會后行業政策將告一段落，政策的明朗、四月份成交量的回升以及人民幣升值會帶來地產板塊的反彈，建議買入地產股。理由如下：

1、市場擔心什么？1）后續還要出臺嚴厲的政策，比如物業稅；2）信貸緊縮下2010年新屋成交量大幅度萎縮；3）房地產公司盈利和NAV下調；我們的觀點是：1）地產行業泡沫主要是供給有限而貨幣供應量太高，未來供給釋放需要時間而流動性仍充裕的情況下，泡沫的擠壓是循序漸進的，行業不會出現大幅調整；2）地產公司資金壓力很小，過嚴的政策將抑制供給在先；3）地方政府與中央政府的博弈下政策退出非一蹴而就；4）2010年公司盈利確定性較強。

2、目前股價反映了多差的預期，還有多大下行空間？目前股價已反應了2010年房價跌幅15%~20%，這是比較悲觀的預期，2010年經濟發展和利率水平要優于2008年，房價調整幅度不會達到2008年10%~15%的水平；歷史上看，2008年最低迷期間地產公司NAV折讓40%~50%，目前離這一水平還差20%~30%，我們認為難以回到2008年水平，主要原因在于2008年地產公司面臨破產壓力，而目前地產公司資金很充裕，NAV下降空間有限，地產板塊估值基本見底。

3、反彈的催化劑是什么？目前地產板塊已經反映了較為悲觀的政策的市場預期，目前階段地產板塊可獲得一定的相對收益，而在未來通脹和人民幣升值趨勢下，地產板塊將隨著政策的明朗和企業銷售數據的改善而實現絕對收益；投資者目前可以積極介入，建議超配。

4、2010年趨勢有四：1）行業集中度提高，看周轉而非看利潤率；2）一線城市泡沫較大，二三線成為市場主力；3）高檔商品房受抑制，看好普通商品住宅銷售；4）資金壓力大，重組并購活躍；對應的投資選擇：1)龍頭地產估值低，增長潛力大；2）區域優質地產公司；3）大量廉價土地儲備的公司；4）重組類地產公司。