施羅德：香港樓市旭日東昇

施羅德投資報告 海嘯後的新氣象–香港樓市回暖

前言

「天璽」，由新鴻基地產開發、香港最高且最知名的豪宅項目，今年6月份剛剛創下每平方呎 6萬港幣（換算成台幣約900萬/坪）的歷史天價；再者，根據香港土地註冊處紀錄，今年上半年購入並轉售的住宅個案共有1,217件，其中低買高賣的數量為1,105件，比例高達91%，成本價售出佔6％，僅3%為賠錢售出，而去年下半年，獲利的比例卻僅僅61%，若美歐房市目前為曙光乍現，則香港住宅樓市交易已可堪稱是旭日初升！

低利率及低負債水準，住宅市場率先回溫

今年以來，香港住宅市場價量回升的趨勢相當明顯，截至6月份一手屋成交達8,300單位，已是2008全年銷售量的83%，二手屋也累積銷售了38,800單位，超過去年全年銷售水準的一半，整體房價經過去年逾20%的修正幅度之後，年初至今也反彈了近13%。為何香港房市復甦動能如此具有彈性？可以歸因於長期居民負債水平穩定，加上股市回升、貸款成本大幅下降。因貨幣政策釘住美元，目前香港已接近零利率水準，3個月銀行同業拆款利率僅0.22%，房貸利率因而下跌至20年來新低，香港匯豐銀行3月份推出的貸款計畫，首年利率僅2.18%、中銀香港僅2.16%

地狹人稠 – 有限的供給，有力的潛在需求

根據美聯社調查，約71%投資移民願意投入逾半資金在香港樓市，且對於一手房屋興趣更高。事實上，由於中國富人大增，加上擔憂國內房市政策緊縮，愈來愈多中國的投資移民到香港購買房產，今年上半年港府資本投資者入境計畫批准了1,003宗，較去年同期多64%，反映中國投資移民來港已掀熱潮，潛在需求更提供房價有力支撐。相反地，香港地理位置狹小，存在供給受限的問題，長期供需趨於緊俏使房市具備強勁的潛在復甦動能。Morgan Stanley預估，未來12個月香港住宅價格將再成長5%，UBS更樂觀預期，2010年底前將有32% 的漲幅，顯示香港房市回升漸成市場共識。

商辦市場復甦較慢，但跌幅將縮小、並逐漸落底

儘管香港住宅樓市已經展現生氣蓬勃的氣象，商辦不動產仍現疲態，今年上半年整體跌幅達30%，因為商辦租金與商業景氣關聯度高，且通常落後經濟成長率3~6個月。但由於香港景氣可望於今年第一季落底，且未來3年商辦新增供給將相當有限，今年下半年商辦租金跌幅可望逐漸縮小，Morgan Stanley即預估未來12個月跌幅將縮減至5%，顯示商用不動產市場也正朝落底之路邁進。

施羅德(環)亞洲地產基金

不同於其他多數的地產基金，施羅德(環)亞洲地產基金不僅可以投資REITs，也投資於不動產相關企業，因為一般來說，不動產股票與REITs價格連動性高，但是股性相對活潑，可藉由嚴謹、有紀律的由下而上選股流程，建立更為精準的進出場決策，提供更靈活的操作策略與投資空間。資產配置原則為70%受惠景氣長期結構改變的證券、30%短期爆發潛力的個股。

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高收益債券基金經行政院金融監督管理委員會核准，惟不表示絕無風險。由於高收益債券之信用評等未達投資等級或未經信用評等，且對利率變動的敏感度甚高，故本基金可能會因利率上升、市場流動性下降，或發行機構違約不支付本金、利息或破產而蒙受虧損。高收益債券基金不適合無法承擔相關風險之投資人。基金經理公司以往之經理績效不保證基金之最低投資收益；基金經理公司除盡善良管理人之注意義務外，不負責本基金之盈虧，亦不保證最低之收益，投資人申購前應詳閱基金公開說明書。

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