首創(02868):商業地產算盤

按首創置業總裁唐軍的說法，首創置業正在從過去單純的住宅開發，構建一種新的商業模式，通過與奧特萊斯等商業伙伴的合作，走地產與產業相結合的住宅產業綜合體道路，探索“全產業鏈”營運。

這也意味著商業地產的開發比重將越來越高。唐軍稱，近期商業和住宅的比例會做到2:8，往后商業的比例將越來越大，資金安排將通過調整銷售節奏、自持物業抵押等常規方式來解決，“并沒有特別明確的融資計劃”。

轉型

對于首創置業的這次轉型，唐軍稱，這是在更宏觀的背景下進行的，“中國經濟的轉型帶來了地產行業的轉型，增長方式的轉變是必須要思考的”。

今年早些時候，首創置業董事長劉曉光曾將這個過程描述為，“我們重新在轉型，我們突然發現我們的綜合素質比較強，做地鐵的時候有地鐵的資源，做商業地產有商業資產的資源，怎么把資產和新的東西結合起來，這是我們考慮的問題，從兩年前就開始琢磨怎么樣進入商業地產，我想了很長時間，干脆就殺向奧特萊斯。”

他把這個業態稱作“住宅產業綜合體”，“做成一個真正的時尚的小城鎮概念，有商業、有住宅、有物業。”

據了解，首創置業近期3個含有奧特萊斯的住宅產業綜合體項目的總投資額將達到300億元。而計劃是，完成目前在環渤海、長三角和珠三角三個熱點地區的布局之后，未來3年內，將在東北、華北、華中、華東和華南五個主要區域的重點城市打造5家奧特萊斯旗艦中心；未來5至10年內，其在全國的旗艦店和精品店數量將增至30家。

這同時也是對其產品線的一次梳理，目前首創置業擁有產品相對多樣，經過梳理后，將形成A-ZTOWN和國際城兩大產品線，而國際城產品都將伴隨一定體量的商業地產項目。

首創置業將其形成的全新品牌理念命名為“全價值、全生活”，而之所以在今年推出，是因為“價值鏈的構建需要長期積累，需要時間”。

挑戰

不止首創置業一家開發商在推動自身轉型，實際上，近年來越來越多的開發商都多多少少提出加大商業地產比例的想法，而大量自持物業帶來的資金挑戰，也一直被外界認為將是困擾這一轉型的難題。

對此唐軍稱，首創置業近期的計劃是做到商業和住宅的比例2:8，“往后越來越大，但具體到什么程度，還要根據實際情況。”

“資金方面不是問題”，唐軍說，可以通過多種方式解決，包括調整銷售、物業抵押等，但目前還沒有特別明確的融資計劃。

而劉曉光此前稱，（商業地產）秘密地做了兩年的準備，現在大面積地開始，“商業物業本身是很好的融資品，很多銀行、基金和社會游資都對商業地產感興趣，商業地產可能比一般的地產融資更多”。

與GIC(新加坡政府投資公司)的持續合作正在幫助首創置業減輕資金壓力，中金公司的一份報告稱，GIC是首創置業兩大股東之一，參與了公司多數房地產項目，其持股比例從45%到60%不等。在項目開發初始階段，首創置業可以與GIC一起合作開發，以利用其資金；在項目開發到一定階段后可以利用自有資金以低于市場價的價格購回GIC所持權益。憑借這一方法，首創置業可以加快擴張速度，而又不會對現金流產生較大壓力。

西安首創國際城項目就是通過這種模式進行的，首創置業在2008年與RecoZiyangPteLtd（GIC的附屬公司)及陜西海億在西安成立合資公司西安首創新開房地產開發有限公司，負責開發國際城項目，注冊資本為9500萬美元，各方分別出資占股38.4%、57.6%及4%。

唐軍說，現在各區域地方政府也比較希望開發商增加開發商業物業，“因為對周邊的經濟帶動作用很強”。實際上，這類項目往往可以獲得不錯的地價，中金公司的報告稱，首創置業去年通過與奧特萊斯合作的方式獲得土地儲備約300萬平方米，其中已簽約土地儲備210萬平米，交易總價約1.178億美元，“估計每平方米權益土地儲備成本約為600元，較為低廉。”

劉曉光說，“轉型最大的難度不在于動用的資源量、項目回款，或者持續的現金、資產沉淀，最大的難度在于后期如何把商業項目真正經營起來。好的商業合作伙伴非常重要。”