北京城郊房價倒掛?恐漲心理推動樓市成交

在3月份北京房價非理性大漲的情況下，北京東、北、南等區域，都出現了郊區房價超過城區次新房價的情況，對房價的“恐漲”預期，推動更多的購房者入市。

中新社援引CCTV《經濟信息聯播》4月5日的報道稱，中央電視臺財經頻道對北京、上海、深圳、廣州等地火爆的樓市進行了詳細報道，我們看到，進入3月份以來，這些一線城市的樓市交易，量價都在快速飆升，不少新樓盤一開盤就成了日光盤，一天就賣光了，價格也是水漲船高。所以在上海、廣州，很多市民買房都在往房價相對較低的郊區轉移。不過在北京，想到郊區買到便宜點的房子可已經不太那么容易了。

北京城里郊區房價出現倒掛

在北京的近郊通州區，眼下的房價已經超過了城里4環邊上的一些房子。而記者調查中發現，在3月份北京房價非理性大漲的情況下，北京東、北、南等區域，都出現了郊區房價超過城區次新房價的情況。

家住北京市通州區北苑的宋先生，在北京工作生活了多年，春節前夕，迫于自住房需求和房價持續上漲的壓力，宋先生下了狠心在通州買了房。

北京市通州區購房者?宋先生：“我是春節前買的房，那時房價是13,000多元/平方米，當時覺得已經很貴了。”

讓宋先生沒有想到的是，短短兩三個月后，宋先生買的房子均價就已經漲到了近2萬元/平方米，這樣算下來，宋先生的這套房子還賺了20多萬元了。

購房者?宋先生：“現在房價18,000多元/平方米，這么看來是賺了，但是，當時買房確是覺得貴。”

北京我愛我家房產經紀公司通州果園店?周澤菊：“現在(北京通州區)普通二手房已經漲到了21,000元/平方米，高一點的要23,000元/平方米，而像(通州區)運河灣，世紀新城等新樓房，開盤價就超過了23,000元/平方米。”

根據統計，在北京通州3月底開盤的項目中，部分商品房單價已經接近3萬元/平方米，正在銷售的京貿國際城、世紀新城等老項目后期的銷售均價也達到2.5萬元/平方米。相比之下，同在3月開盤的北京東四環外的項目，美利山銷售均價也就是2.3萬元/平方米，而北京更好地段的東三環和南二環城區，很多二手房的價格還徘徊在兩萬元/平方米的位置，遠遠比不上通州郊區新盤的價格，北京市場上首次出現了城郊房價倒掛的現象。

新聞鏈接：北京通州郊區房價十年飆漲10倍

北京郊區的房子賣得比城里的房子還貴，確實讓人有點想不明白。在這當中，通州區是房價上漲最快，也是漲幅最高的。那么，以眼下這里新盤大多定價每平方米2萬元左右來算，通州區的房價，和10年前相比已經飆升了近10倍。而通州區近期房價的飆漲，和通州新城規劃的出臺緊密相關。正是在這個規劃描繪的美好前景的刺激下，通州房價給本來就在瘋狂上漲中的北京房價又加了把火，新盤還沒上市就有人瘋狂搶購，二手房價也是一天比一天高，通州不少二手房業主開始捂房惜售，等著房價新一輪的上漲，有開發商甚至公開表示，通州未來的目標是趕超上海浦東，他們說，這不是沒有可能的事情，只是時間問題。

央行調查：北京居民住房投資性需求創新高

我們看到，北京通州區房價上漲之快、幅度之大，已經到了令人乍舌的境地了。通州區算是北京的近郊，過去這里的房價一直比市區要便宜不少，所以雖然路途遠點，但很多老百姓都會選擇在這里買房。但是現在，這樣的高房價不知還有多少人能真正承受得起。其實，進入3月份以來，北京，以及上海、深圳、廣州等地，房價都是一路高歌猛進，房屋交易也陷入了瘋狂狀態，不少城市都出現了一套房子多人搶，新盤開盤就賣光的火爆場面，昨天，我們欄目也對此進行了詳細報道。那么究竟是誰在買房？樓市為何又突然火爆起來了呢？央行最新的一項調查或許能解答我們的這個疑惑：調查顯示，一季度，北京居民住房投資性需求，創下了新高。來具體了解一下。

中國人民銀行營業管理部近期發布的報告顯示，一季度，北京居民住房投資性需求創下新高：在有購房需求的居民中，投資性購房居民占比達到了23.1%，創近兩年以來的新高。所占比重環比提高1.8個百分點，自2009年第二季度以來連續4個季度提高。但與此同時，受房地產調控政策影響，北京居民的房價上漲預期有所回落，一年內購房意愿下降明顯。?此外，對于抑制2010年房價快速上漲最有效的措施，按照被調查者的選擇排序依次為，39.1%的居民認為加大保障性住房建設最有效；25.1%的居民認為房貸利率上調最有效；19.3%的居民認為開征物業稅最有效；其余的居民則選擇了二套房首付比例上調最有效。

3月北京土地成交均價加速上漲

其實在這一輪房價的快速飆升中，土地價格暴漲起到了相當大的推波助瀾作用。很多城市的拍賣地價不斷創下新高，直接影響了市場對房價上漲的預期。像在北京，根據中國不動產研究中心的統計調查，今年3月份的土地總體成交均價，是每平方米8,390元，環比2月份大漲45.03%，呈加速上升勢頭。其中，北京住宅用地成交均價環比大幅上漲71.78%，為每平方米16,255元，商辦用地成交均價更是暴漲162.54%，為每平方米3,721元。

“恐漲”推動樓市成交?深圳近期將再出調控政策

其實，從去年年底以來，為了控制房價的過快上漲，從中央到地方都出臺了很多調控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房價仍舊是一天一個變化。對此，專家分析指出，這其中有調控政策滯后效應的因素。更重要的是，對房價的“恐漲”預期，推動更多的購房者入市。我們的記者最近在深圳了解到，為了減少房價進一步瘋漲的預期，深圳市有望在近期再度出臺房地產調控措施。

這里是深圳南山區前海片區的一個樓盤，這個樓盤近期又調高了售價，每平方米均價已經超過20,000元。樓盤銷售人員表示，現在推出的是高層單位，所以價格有一到兩成的上漲。但根據深圳市相關規定，開發商在拿到商品房預售許可證后，一個樓盤的所有戶型必須全部推出。但開發商的這種營銷策略不但違反規定，而且造成了房價上漲預期。

深圳購房者：“?去年這個時候來看房子?(每平米)要便宜好幾千塊錢?我們在想?到底再過幾個月?再來看?會不會再漲。”購房者們希望，政府能夠拿出切實有效的措施，遏制房價過快上漲。

記者：“針對日益高企的房價，深圳市規劃國土部門已經制定了相關調控措施，上報市政府，并將會在近期擇機出臺。內容主要包括打擊捂盤惜售等不正當市場行為，但開征物業稅并不在政策范圍內。”

深圳綜合開發研究院研究員?宋丁：“像以前打擊囤房?囤地?監管預售、銷售環節?這些流通環節中?(地方政府)還可以做點事。”

李文杰：房價漲速過快?調控政策可能出臺

馬洪濤：看完記者對多個地方的樓市調查，我們的感受只有一個，那就是樓價漲的太瘋狂了。不僅房價增長快得驚人，同時，讓我們感到意外的是，現在在北京，居然出現了郊區縣的房賣得比城里的房子還貴的奇怪現象。今天我們請來中國房地產估價師經紀學會理事李文杰，來聽聽他的觀點。李先生，你好，從剛才節目當中我們也看到了，在北京通州等郊區的房子現在賣的比城里房子還貴，我們想知道這是一個個別的現象，還是可能會形成一種趨勢，這種情況是否是正常的？

李文杰：首先我們從其他一些區域來看，比如像珠三角，像深圳，廣州周邊的東莞、惠州，我們再看像長三角，包括像上海周邊的蘇州、昆山一些地區，其實從郊區的房和城區的房接近，未來肯定會成為趨勢，主要是受到產業的轉移，還包括城區價格高，但同時由于我們看到最近一段時間在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城發展比較快，它的這個房價上漲過快，這也是未來一種大的趨勢。在前面提到的像北京的通州，包括大興以及我們正在規劃的房山以及昌平這類價格的上漲，和城區邊緣地帶的價格已經接近甚至超過，這也是正常的。當然前面片子提到的個別樓盤上漲過快，像通州的房超過東四環的房，我認為這也是不太正常的情況，可能和目前新城區的規劃炒得過熱有關，還有一點就是投資人對未來價格上漲的預期，還包括有些客戶有跟風購房，都有一些關系，但我認為這是一些個別的情況，不代表整體未來價格一定會超過城區。

馬洪濤：這輪暴漲，尤其是郊區房價暴漲，還是存在一定的非理性的成分，同時我們注意到房價高燒不退，已經給消費者帶來很大壓力，對于房價上漲預期，又是推動了有更多的購房者入市，在剛才節目中我們也看到了央行調查顯示，在一季度北京投資性購買的居民占比達到23.1%，這樣下去的話，是否會形成惡性循環，而且在你看來國家有可能會出臺哪些新的房地產調控措施來穩定樓市？

李文杰：我看到前面央行的報告，說投資者比重達到23%，我個人來看從市場層面實際這個比重可能比估計的還要高，我們估計可能會達到四成到五成，在一些熱點地區、熱點城市這個比例會更高。它主要是和人們對未來通脹預期，以及包括目前物價上漲和利率形成的倒掛，所謂負利率效應帶來的價格上漲的預期有很大關系。根據目前在一些局部地區、熱點城市的價格上漲過快的現象，我們看過去幾年來其實政府采用的調控措施，第一個是土地調控，第二是金融調控，第三是稅收調控，第四是市場調控，在最近一段時間我們看到在土地層面，實際上國土部門不斷發出在土地招牌掛，包括要求提高保障性住房用地、規模，包括捂地的現象，以及嚴查土地轉作其他用途，實際在土地層面的調控政策信號也非常明顯。另外在金融層面我們看到最近一段時間，銀行二套以及首套優惠利率的上浮等等也傳遞出強烈的信號，實際從金融層面也非常關注樓價上漲過快的現象，包括像在稅收，包括在市場層面，整個市場秩序，防止有些開發商可能借機捂盤惜售，甚至有的炒作，我覺得這些政策都會陸續進一步深化以及出臺。

馬洪濤：在目前情況之下，到底應該買房還是觀望，我想又成了很多購房者現在思考的問題，您的建議是什么？

李文杰：很多買房人都關注這個問題，我看目前房價已經處于高位，在高位運行，實際樓市還是有很大風險的，我們從過去幾年來看，樓價暴漲暴跌的情況在許多城市都出現過，現在買房不管自住還是投資，也要謹慎。第二點來講，現在由于目前價格高起，對于很多樓盤來講，買房人要懂得挑選，因為有些樓盤可能會出現以次充好、搭順風車，如果買房人不懂得如何挑選樓盤的時候，有可能買的價格不但是高的，而且樓盤本身品質也是有問題的。所以我個人來看，目前價格是高位，對于很多買房人來講，目前買房其實還是要慎重。

馬洪濤：越是在這個時候越不能頭腦發熱去追高。非常感謝李文杰先生給我們所做的評論。

另據京華時報4月6日報道，在北京通州及北部、南部地區，均出現了郊區新房價格超過部分城八區次新房的現象。分析導致城、郊房價倒掛現象的原因，無外乎有以下幾個方面:首先就是土地價格暴漲因素的推動。隨著市區土地的稀缺和匱乏，北京郊區的地價突飛猛進，近期不少“地王”就產生在城郊，而一旦“地王”產生，周邊房價立馬加速上漲。其次，開發商借城市規劃忽悠造勢，也在一定程度上加劇了百姓的恐慌性購房，通州房價近期的上漲就是一個典型。再次，不排除許多居民由于在城區買不起房而集中到郊區購買，從而導致郊區房價一時飛漲的情況。

然而，無論原因有多少，城、郊房價倒掛現象都反映了相關政府部門在樓市管理上的失職和不作為。在地價問題上，毋庸諱言，北京是“地王”誕生最多、最快的城市，甚至在今年兩會結束不到24小時就創出3個“地王”，暴露出北京在土地財政方面存在的問題之重。在房價問題上，雖然這幾年北京在房價調控方面認真執行國家的相關政策，但房價卻仍屢創新高，并且創新高的速度令人瞠目結舌，這在一定程度上說明，北京在調控樓市方面還大有文章可做。

年初以來，盡管監管部門以“組合拳”調控樓市，特別是打擊投資性購房，但央行營業管理部一季度對北京市城鎮居民購房狀況進行的調查顯示，一季度北京居民住房投資性需求不降反升，在有購房需求的居民中，投資性購房居民占比達到了23.1%，創近兩年以來的新高；居民多套住房擁有率也結束了2009年以來持續走低的態勢開始回彈，14.2%的居民擁有多套住房。

在房價高企的同時，投資性住房需求不降反升，這在某種角度上反映出包括北京在內的中國大城市樓市已出現泡沫化跡象。如果任由這種狀況持續下去，樓市的問題就不僅僅是百姓不能安居的問題，也不僅僅是金融風險加劇的問題，而是將徹底危及中國經濟安全甚至毀掉中國經濟發展前景的大問題。

北京作為首善之都，任何領域的一舉一動都在全國具有示范、引領效應，這當然也包括樓市在內。眼下北京“地王”頻現，房價像坐火箭一樣飛升，對全國其他城市的示范和引領作用可想而知。北京樓市如果管不好、怪象叢生的話，那么，全國其他城市的房價就休想管得住。在樓市上決不能講北京的特殊性，這種所謂的特殊性在所有省會城市都普遍存在。

從3月底北京等一線城市房價又開始暴漲來看，不下非常之決心，不出臺非常之舉措，絕對勒不住房價這匹脫韁野馬，這匹野馬將拖著中國經濟向深淵急速奔去。而要徹底遏制中國樓市的亂象，必須下決心首先將京城樓市治理好。

(李艷?編輯)