冠城大通(600067):穩健擴張步入地產收穫期

作為二線地產隊列中的黑馬，冠城大通憑借北京黃金地段樓盤等優質資源成為市場關注熱點。與此同時，經濟危機給公司漆包線業務帶來的風險也逐漸消除。WIND數據顯示，截至目前有11家機構對冠城大通業績作出預測，普遍認為公司未來兩年業績基本鎖定，預計2010年業績將實現大幅增長。

記者：公司今年以來的銷售增長和推盤價格上漲，分別基於哪些原因？

林思雨：銷售增長主要由於銷售項目較多，不少項目進入回報期。推盤價格的上升，一方面是因為地產行業的回暖，另一方面是由於自身項目的成熟度決定。

記者：公司上半年以來加速房地產銷售，已結算的銷售資金是否用於補充土地資源？

林思雨：已經結算的銷售資金將根據市場狀況，投入部分用於買地、保持一定項目儲備，實現公司持續、穩健經營的目標。此外，今年部分銷售業績要到明後年才結算。

記者：目前項目儲備情況如何？是否會放緩銷售、採取周轉換利潤的措施？

林思雨：現有土地儲備大概有兩百多萬平方米，按照公司目前的開工和結算量，足夠三到四年的開發。不會刻意放緩現有銷售進度、用周轉換利潤，將繼續實施滾動開發、適當保持周轉率。

記者：下一階段佈局的重要區域是哪裡？

林思雨：公司未來房地產業務依然以北京為重心，同時有計劃地向全國一二線城市拓展。主要有三大目標區域，包括以北京為代表的環渤海地區，以南京、蘇州為代表的長三角地區，以及以福州、深圳為代表的珠江三角洲地區。此外依然會盡力爭取一線城市的合適項目。

記者：公司以前的項目多數通過併購、參與舊城改造等方式獲得，今後是否延續這一思路？

林思雨：在拿地模式方面，冠城大通目前以直接招拍掛方式拿地的項目較少，多採用收購兼併、一二級聯動、舊城改造等方式獲得土地資源。今後如果有機會的話，收購兼併還是公司的首選，當然，符合公司拿地條件的拍賣土地也會積極參與，具體情況要視市場環境而定。

記者：三季末公司扣除預收賬款後的資產負債率已從2008年底的76%下降至53%，是否意味償債風險大幅降低？

林思雨：公司目前資產負債率逐漸降低、現金流狀況有大幅改善，擬通過配股進一步降低資產負債率。資產負債率的變化，主要原因是公司項目前期投入較大，而今年主要項目陸續進入收穫期，導致各地銷售回款大幅增長。此外，另一主業漆包線業務去年受金融危機衝擊而虧損，今年成功扭虧為盈。

記者：冠城大通目前持有北京海澱科技園建設股份有限公司28%股權，為第二大股東，控股海科健的計劃進展情況如何？

林思雨：公司擬通過增持海科建股權以實現控股海科建，現已就受讓海科建其他股東持有的部分股權簽訂轉讓意向協議，但尚未簽署正式合同。目前還在溝通過程中。如能成功控股海科建，公司在北京地區的土地儲備將大幅度增加，公司規模也將大幅度擴張。

記者：如何看待當前房地產行業發展趨勢？是否會導致行業洗牌？

林思雨：不可否認的是，目前正處於地產行業牛市格局。由於城市化速度加快，以及當下通貨膨脹預期、居民年齡結構變化等多重效應疊加，地產總體發展趨勢向好。目前很多原本非地產行業的公司紛紛涉足地產，說明行業發展大勢勢看好。但長期看來，行業毛利率趨同化的調整不可避免、行業將出現優勝劣汰的洗牌局面。