4月樓市調控回顧：最嚴厲舉措出臺 政策風險未出盡

至今為止最為嚴厲的樓市調控舉措出臺后，樓市很快會進入相持階段，量縮價跌成了大概率事件。如果當前調控措施達不到預期目的，物業稅或住房消費稅有望相繼出臺。下一階段，尋找地產股超跌反彈的機會并不是沒有，但比這更為復雜的是樓市前景。

自4月14日調控樓市的“新國十條”出臺后，全國房價總水平下跌成了大概率事件。北京、上海、重慶、廣州和深圳等此前房價瘋漲的大城市房價回落也只是時間問題。在保障房供給還不足夠對商品房市場產生沖擊時，抑制不合理需求、嚴厲打擊投資和投機，讓商品房回歸居住屬性成了此輪調控的核心。北京4月30日率先響應中央樓市調控政策，北京版樓市調控新舉措比中央還要嚴格，似乎不達房價下跌目的不罷休。

4月份，地產股和金融股因從緊的樓市調控政策出臺已連續大幅下跌。不過，政策釋放的風險還遠未結束，各地方版本將接連出臺，樓市調控（又稱房價調控）成了當前各地政府的“政治任務”。接下來，國內樓市走向成了廣大投資者的熱點關注話題。尋找地產股超跌反彈的機會并不是沒有，但比這更為復雜的是樓市前景。

房地產行業又將開始新一輪量縮、價跌的調整周期，但2008年房市迅速進入“寒冬”的景象還歷歷在目，中央及時出臺了支持房地產健康發展的政策，放松銀根、出臺稅收和按揭優惠，2009年樓市才得以持續向上，從而達到保增長之目的，現如今，短短一年多的時間，從緊的調控光政策又來了。不過，房地產的支柱地位一旦動搖，樓市調控會否再上演“逼宮”一幕，倒逼從緊的樓市調控被迫再次放寬，然后迎來一番房價的暴漲呢？

目前看來這種可能性很小。中央政府正力圖對1998年房改以來的住房政策進行糾偏，增加普通商品房和保障性住房供給、抑制不合理樓市需求的全方位樓市調控已逐步成型，其中包括調整土地出讓制度，改變價高者得的土地招拍掛模式。符合中國特色的保障房政策將逐步完善，因缺乏成熟的經驗此過程將極其復雜。樓市全方位調控政策還有待完善，為防止樓市調控無功而返，后續將逐步加深。

中國是住房自有率極高的一個國家，擁有一套私有房產是每個家庭的夢想，這種觀念短期內難以改變，保障房的出現可能緩沖住房供給緊張的矛盾，但難以抵制住商品房保值增值的投資功能帶來的誘惑。從緊的調控將令樓市很快進入相持階段，當前的形勢與其說是市場與政府博弈，不如說是政府對地產業支柱地位需要再思考。抑制樓市不合理的投機或投資需求應該成為一項長期的舉措。

如果當前調控措施達不到預期目的，物業稅或住房消費稅可能相繼出臺,當前監管部門對此三緘其口，可能是不確定調控措施能否抑制住樓價瘋漲，擔心接連出臺勢必會對當前微妙的樓市景氣進行嚴厲打壓。不過，如今的樓市投資或投機者也變得更加理性，短期內成交量可能下跌，但樓價下降可能只是個別現象。樓市交投氣氛會很快進入觀望期，下半年將是檢驗樓市調控初步成效的時機。

經整理，4月份國內樓市調控政策匯總如下：

4月30日, 北京政府發布調控通知,要求商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款;要求自《通知》發布之日起,同一購房家庭只能新購買一套商品住房;金融機構和稅務部門可以根據房屋權屬交易系統中個人住房記錄,實施差別化的信貸和稅收政策。

4月20日，中國銀監會召開會議要求，加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險；認真落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

4月19日，住建部發出通知要求，今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

4月15日,國土部公布2010年住房供地計劃, 2010年全國30個省、市、區（西藏除外）2010年度住房用地計劃擬供應量為大數18萬公頃，同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量。

4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。

4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

4月13日，保監會主席吳定富13日表示，保險資金投資不動產和未上市企業股權細則會很快出臺。據悉，為防范投資風險，保險資金投資不動產細則規定了“三不準”：不得投資居民住房、不得直接投資商業房地產、不得參與房地產開發。

4月11日,中國銀監會主席劉明康表示,銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產風險敞口大,要嚴控炒房行為.銀監會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。

(陳洪亮 撰稿)

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